Možnosti pronajímatele na zvýšení nájemného za byt

Pronajímatel také může podle § 2249 nového občanského zákoníku 89/2012 Sbírky zákonů (NOZ) navrhnout nájemci zvýšení nájemného v případě, že placené nájemné nedosahuje výše nájemného, které je obvyklé v daném místě za nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

K návrhu pronajímatele na jednostranné zvýšení se přihlíží jen při splnění níže uvedených podmínek:

– Strany si nesjednaly zvyšování nájemného podle § 2248 NOZ (valorizace) a ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude;

– Návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno;

– Návrh obsahuje novou výši nájemného, která nepřevyšuje cenu místně obvyklou;

– Navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20%;

– Návrh je učiněn v písemné formě a došel nájemci nebo společným nájemcům.

Nesplňuje-li návrh pronajímatele shora uvedené náležitosti, jde o nicotný návrh, kterým se nájemce nemusí vůbec zabývat. Pokud by na podkladě tohoto návrhu pronajímatel požádal soud o určení nájemného, soud by k nicotnosti předchozího pronajímatelova jednání přihlédl z úřední povinnosti a jeho návrh na zvýšení nájemného by zamítl.

Prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Podle § 3 nařízení se ke zjištění srovnatelného nájemného použijí dva variantní způsoby:

1. a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo
2. b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

Jestliže nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení, měl by pronajímateli do dvou měsíců ode dne dojití návrhu písemně sdělit, že se zvýšením souhlasí a že zaplatí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, jak bylo navrženo. Pokud tedy např. návrh došel nájemci 20.10.2022, zaplatí zvýšené nájemné od ledna 2023. Alternativně může nájemce i bez oznámení pronajímateli začít platit zvýšené nájemné podle návrhu.

Nesdělí-li nájemce písemně pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, riskuje, že se pronajímatel bude domáhat zvýšení soudní cestou. Jinak má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Návrh na zvýšení nájemného podle § 2249 NOZ musí nutně obsahovat údaje, z nichž lze zjistit a ověřit, že dochází ke zvýšení nájemného maximálně do výše srovnatelného nájemného v daném místě a že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.

Další možností jednostranné úpravy je návrh pronajímatele na zvýšení nájemného pro stavební úpravy podle § 2250 NOZ:

– Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

– Nedojde-li k dohodě podle předchozího odstavce, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

Jde o jednorázové zvýšení, nikoli o každoroční pravidelné zvyšování. Činí-li účelně vynaložené náklady např. 1 milion Kč, představuje 10 % částku 100 000 Kč. Nachází-li se v domě 10 bytů, jde o částku 10 000 Kč na jeden byt za rok. Přepočteno na měsíční nájemné (10 000 Kč/12) jde o částku 833 Kč po zaokrouhlení. Pronajímatel je tak oprávněn nájemcům navrhnout jednorázové zvýšení nájemného až o 833 Kč měsíčně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.

Pro možnost jednostranného zvýšení nájemného je klíčové přechodné ustanovení § 3074/2 NOZ:

„Ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného.“

To znamená, že pro první jednostranné zvýšení nájemného od skončení deregulace nájemného podle zákona č. 107/2006 Sb. neplatí omezující limit navýšení maximálně o 20 %. To umožňuje narovnat propastné rozdíly v cenách nájmů, ke kterým dlouhodobou regulací nájemného docházelo. Deregulace podle cit. zákona skončila v roce 2010, resp. v roce 2012 ve statutárních městech.

JUDr. Jiří Odehnal, advokát v Brně a člen Občanského sdružení majitelů domů v ČR, z. s.