Peněžité sankce pronajímatele vůči nájemci bytu

Peněžité sankce pronajímatele vůči nájemci bytu

• do 31.12.2013

Podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sbírky (OZ) měl nájemce bytu, který nezaplatil nájemné nebo služby do pěti dnů po splatnosti, povinnost zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení 2,5 promile z dlužné částky denně, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení, tj. 91,25 % ročně.

Pro ostatní prodlení s úhradou peněžitého dluhu platila jako roční sazba úroku z prodlení ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro poslední den kalendářního pololetí, které předchází kalendářnímu pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

K 30. červnu 2013 činila sazba 0,05 % a úrok z prodlení započatého ve 2. pololetí 2013 byl 8,05 % ročně.

• od 1.1.2014 do 31.12.2015

Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sbírky zákonů (NOZ) zrušil poplatek z prodlení (a zakázal smluvní pokuty). Proto se u nájemného použije obecná úprava o úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Roční sazba úroku z prodlení odpovídá výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

K 1. lednu 2014 činila sazba 0,05 % a úrok z prodlení započatého v 1. pololetí 2014 byl 8,05 % ročně.

Poplatek z prodlení zůstal zachován pro prodlení nájemce bytu s úhradami dle zákona č. 67/2013 Sb. o službách. Nájemce, který se dostal do prodlení s úhradou zálohy nebo vyúčtování služeb déle než 5 dní, byl povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení za každý den prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení, tj. 36,5 % ročně.

Problém vyvolala zákonem o službách nově zakotvená možnost sloučit do jedné paušální částky nájemné a úhradu služeb na základě dohody pronajímatele a nájemce. V případě sjednání této paušální částky bylo sporné, zda v případě prodlení nájemce s placením této paušální částky má pronajímatel právo na zákonný úrok z prodlení či na zákonný poplatek z prodlení. Tento výkladový problém byl hlavním (oficiálním) důvodem, proč byla úprava sankcí od 1. 1. 2016 změněna.

• od 1.1.2016

Novelou č. 104/2015 Sb. zákona o službách č. 67/2013 Sb. došlo k vypuštění poplatku z prodlení ze zákona o službách. Zákon o službách nyní upravuje sankce pouze za prodlení s nepeněžitým plněním. Na prodlení s úhradami služeb lze aplikovat pouze obecnou úpravu obsaženou v NOZ.

Tím došlo ke sjednocení obou sankcí na úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně

• Práva na zaplacení poplatku z prodlení za nájemné a služby vzniklá před 1.1.2014 se řídí právní úpravou účinnou do 31.12.2013 dle OZ.

• Práva na zaplacení poplatku z prodlení za služby vzniklá před 1.1.2016 se řídí právní úpravou účinnou do 31.12.2015. Od 1.1.2016 již nelze poplatek z prodlení požadovat.

• Podle judikatury k OZ nebylo možné smluvně sjednat jinou než zákonnou výši úroku z prodlení.

• NOZ obecně v § 1970 připouští sjednání smluvní výše úroků z prodlení, ale podle § 2235 se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva a podle § 2235 se zakazují ujednání ukládající nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo ukládající nájemci povinnost vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřenou. Ke sjednání vyššího úroku z prodlení (a do 31.12.2015 i vyššího poplatku z prodlení), než stanoví právní předpisy, tak soud nemusí v případě sporu přihlížet.

• od 1.7.2020

Novela NOZ zákonem č. 163/2020 Sb. obnovila možnost sjednání smluvní pokuty za neplacení nájemného a nesplnění jiné povinnosti vyplývající z nájmu, která nově nesmí spolu se sjednanou jistotou v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254).

K 1. červenci 2020 činila sazba 0,25 % a úrok z prodlení započatého ve 2. pololetí 2020 byl 8,25 % ročně.

K 1. červenci 2022 činila sazba 7,00 % a úrok z prodlení započatého ve 2. pololetí 2022 byl 15 % ročně.

Peněžité nároky nájemce vůči pronajímateli bytu

• do 31.12.2013

Pro všechna prodlení s úhradou peněžitého dluhu (nevrácení kauce, přeplatku služeb apod.) platí jako roční sazba úroku z prodlení ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro poslední den kalendářního pololetí, které předchází kalendářnímu pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů, viz shora.

• od 1.1.2014 do 31.12.2015

Poplatek z prodlení zůstal zachován pro případ prodlení s vrácením přeplatku dle zákona č. 67/2013 Sb. o službách. Pronajímatel, který se dostal do prodlení s úhradou déle než 5 dní, byl povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení za každý den prodlení ve výši 1 promile z dlužné částky denně, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení, tj. 36,5 % ročně.

Pro ostatní prodlení s úhradou peněžitého dluhu úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Roční sazba úroku z prodlení odpovídá výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

Nově bylo možné sjednat s nájemcem peněžitou jistotu ne vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (§ 2254 NOZ).

Zákonná sazba úroku z jistoty je upravena v § 1802 NOZ: Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

Právní předpisy stanoví výši úroku pouze pro případ prodlení, ale pronajímatel držící jistotu není v prodlení, neboť je oprávněn držet jistotu až do ukončení nájemního vztahu.

Nelze proto určit výši úroků z jistoty podle sazby úroků z prodlení, přitom výše úroků z prodlení vymezuje maximum úroku z jistoty, neboť zákonný úrok z nesplatného závazku nemůže být logicky vyšší, než je úrok z prodlení ze splatného závazku.

Nelze stanovit ani obvyklé úroků z úvěrů bank v místě bydliště nebo sídla pronajímatele, protože nelze určit obvyklou úrokovou sazbu. Úroky z úvěrů kolísají v rozpětí od 2 % u hypotečních úvěrů, přes cca 11 – 12 % u úvěrů spotřebních a 18 % u úvěrů kontokorentních až k cca 20 % u úvěrů z kreditních karet.

Výkladovým pravidlem dle § 2 OZ lze dojít k závěru, že pronajímatel nemůže vydat majetkový prospěch, který mu nevznikl; proto vydá nájemci nanejvýš úrokový výnos, který obdržel, po odečtení nákladů na držení jistoty.

• od 1.1.2016

Novelou č. 104/2015 Sb. zákona o službách č. 67/2013 Sb. došlo k vypuštění poplatku z prodlení ze zákona o službách. Zákon o službách nyní upravuje sankce pouze za prodlení s nepeněžitým plněním.

Došlo ke sjednocení sankcí za neplacení nájemného a služeb na úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně

• Práva na zaplacení poplatku z prodlení za služby vzniklá před 1.1.2016 se řídí právní úpravou účinnou do 31.12.2015. Od 1.1.2016 již nelze poplatek z prodlení požadovat.

Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním (§ 13 zákona č. 67/2013 Sb., o službách)

Postihuje obě strany nájemního vztahu – pro nájemce i pro pronajímatele

Za nesplnění povinnosti stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

Výše pokuty činí 50 Kč za každý započatý den prodlení, není-li dohodnuto jinak (100 Kč do 31.12.2015).

JUDr. Jiří Odehnal, advokát v Brně a člen Občanského sdružení majitelů domů v ČR, z. s.