Právní pojednání o změnách provedených v pronajatém bytě.

  • Změny bytu provedené do 31.12.2013

Podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sbírky (OZ) byl nájemce oprávněn provádět změny jen se souhlasem pronajímatele a mohl požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení amortizace, ledaže bylo dohodnuto něco jiného.

Pokud pronajímatel se změnou souhlasil, ale nezavázal se k úhradě nákladů, mohl nájemce po skončení nájmu požadovat vydání obohacení, které spočívá ve zhodnocení pronajaté věci. Výše zhodnocení se určuje až k okamžiku skončení nájmu.

Úhradu nákladů na změnu pronajaté věci může požadovat nájemce jen v případě

  • že se pronajímatel k úhradě nákladů zavázal,
  • až po skončení nájmu (nikoliv k okamžiku provedení změny na věci)
  • a po odečtení hodnoty opotřebení změn provedených na pronajaté věci.

Vydání obohacení pronajímatele v důsledku změny na věci může požadovat nájemce jen v případě

  • že pronajímatel souhlasil se změnou na věci, ale k úhradě nákladů se nezavázal,
  • až po skončení nájmu (nikoliv k okamžiku provedení změn na věci)
  • obohacení spočívá ve zhodnocení pronajaté věci (oproti stavu, jako by změny neproběhly)

 

  • Změny bytu provedené od 1.1.2014

Podle nového občanského zákoníku 89/2012 Sbírky zákonů (NOZ) smí nájemce provést změnu pronajaté věci opět jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Úpravy provádí nájemce na svůj náklad a pokud dojde změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem vyrovná až při skončení nájmu podle míry zhodnocení, ledaže bylo dohodnuto něco jiného.

Obdobná úprava platí pro nájem bytu dle § 2263 NOZ, která však neřeší náklady (zde platí podpůrně shora uvedené obecné ustanovení o nájmu dle § 2220 NOZ).

Nájemce není oprávněn na věci provádět jakékoli změny bez předchozího souhlasu pronajímatele. Důvodová zpráva výslovně uvádí, že otázka prospěšnosti či neprospěšnosti změny věci je bez právního a ekonomického významu (na rozdíl od režimu podílového spoluvlastnictví).

V případě změn provedených bez souhlasu pronajímatele nemá nájemce právo na vyrovnání, a to ani když změnami zvýšil hodnotu bytu, ani v případě sdělení pronajímatele, že odstranění změn nežádá.

Pronajímatel se může domáhat odstranění stavebních úprav v bytě provedených bez jeho souhlasu (popř. bez souhlasu předchozího pronajímatele), jen vůči tomu nájemci, který tyto úpravy provedl. Toto jeho právo se nepromlčuje (NS 26 Cdo 2536/2005). Pronajímatel bytu se nemůže domáhat odstranění nedovolených stavebních úprav ještě za trvání nájemního vztahu (NS 26 Cdo 821/2003).

 

JUDr. Jiří Odehnal, advokát v Brně a člen Občanského sdružení majitelů domů v ČR, z. s.