Vyhlídka přicházejícího zákona o právech nájemníků vede k exodu pronajímatelů

Mnoha pronajímatelům bliká zelená k odchodu z nájemního sektoru

Komentář Toma Entwistla, LandlordZONE

Na toto téma už bylo napsáno nespočet článků, a i já sám se přiznávám, že jsem k nim přidal svůj díl, ale žijeme v přelomové době a příběh si zaslouží opakování.

Zatímco pronajímatelé čekají na den, kdy nový zákon vstoupí v platnost a stane se právně závazným, přibývá důkazů o tom, že část pronajímatelů se chystá trh opustit. Nejistota způsobená vyhlídkou na tato nová pravidla – spolu s úzkostným čekáním na podzimní rozpočet, který slibuje další bolestivé daňové zásahy – vede k jakémusi hromadnému odchodu.

Soukromý nájemní sektor (Private Rented Sector – PRS) v Anglii čelí největší změně od zavedení systému krátkodobých nájmů (Shorthold Tenancy) před více než 40 lety. Vládní návrh zákona o právech nájemníků (Renters’ Rights Bill), ruší výpovědi podle oddílu 21 (Section 21), rovněž ruší nájmy na pevně stanovenou dobu a zpřísňuje kontrolu nad tím, kolik mohou pronajímatelé účtovat na nájemném, čímž zcela přetvoří vztah mezi pronajímateli a nájemníky v soukromém nájemním sektoru.

Očekává se, že návrh zákona bude schválen a obdrží královský souhlas (Royal Assent) do konce letošního roku. Implementován bude pravděpodobně v průběhu 2026, možná až v roce 2027. Přesný harmonogram zavádění jednotlivých ustanovení zatím není znám.

Deklarovaným cílem Renters’ Rights Bill je poskytnout nájemníkům větší jistotu a stabilitu, a zároveň být spravedlivý vůči pronajímatelům. Zákon má zakázat tzv. „no-fault“ vystěhování (tedy vystěhování bez uvedení důvodu), zrušit pevně stanovené doby nájmů a usnadnit postih pronajímatelů za špatné bytové podmínky.

Cílem je chránit nájemníky před nespravedlivými praktikami omezením zvyšování nájmů, zákazem tzv. „aukcí nájemného“ a zavedením služby ombudsmana pro pronajímatele, přičemž vláda tvrdí, že tím spravedlivě vyváží práva nájemníků a pronajímatelů.

Avšak nedávná data z respektovaných zdrojů, jako jsou Bloomberg, Rightmove a NRLA (National Residential Landlords Association), potvrzují, že již nyní probíhá odliv pronajímatelů způsobený rostoucím daňovým, nákladovým a regulačním tlakem. Výsledkem je úbytek nabídky nájemních bytů, růst nájemného a prohlubující se nejistota ohledně budoucí podoby trhu s bydlením.

Pro pronajímatele je vzkaz jasný: musíte se rozhodnout, zda odejít, nebo zůstat. Pokud zůstanete, musíte se rychle přizpůsobit a zprofesionalizovat své podnikání, připravit se na náročnější a regulovanější éru – jinak riskujete, že budete z trhu vytlačeni.

Jistota bydlení

Klíčovým prvkem návrhu Renters’ Rights Bill je posílení jistoty bydlení pro nájemníky. Zákon odstraní tzv. „no-fault“ vystěhování, které nyní umožňuje pronajímatelům ukončit nájem bez uvedení důvodu a bez soudního řízení. Podle nového zákona budou muset pronajímatelé předložit dostatečné důkazy, aby přesvědčili soudce, že mají platný důvod pro ukončení nájmu. To znamená, že musí dojít k porušení nájemní smlouvy podle rozšířeného seznamu důvodů, přičemž pronajímatel použije postup dle oddílu 8 (Section 8).

Z pohledu pronajímatelů to znamená, že možnost vystěhování se výrazně omezí. Proces pravděpodobně potrvá ještě déle než dnes podle Section 21 – obvykle až 9 měsíců – což mnoho pronajímatelů znepokojuje. U malých pronajímatelů, kteří vlastní jen jeden nebo dva byty, je riziko finanční tísně větší než u portfoliových pronajímatelů s mnoha nemovitostmi.

Z tohoto důvodu bude mít zákon větší dopad na drobné pronajímatele – tedy ty, kteří vlastní většinu nájemních nemovitostí v Anglii – než na velké investory. Ti mohou rozložit riziko mezi více bytů a často využívají daňových výhod prostřednictvím právnických osob (společností s ručením omezeným).

Podle průzkumu English Private Landlord Survey (2024) vlastnilo 45 % pronajímatelů pouze jednu nájemní nemovitost, což představovalo 21 % všech nájmů. Dalších 38 % vlastnilo dvě až čtyři nemovitosti, což tvořilo 30 % všech nájmů v Anglii. Pouze 17 % pronajímatelů vlastnilo pět nebo více nemovitostí, avšak tyto tvořily 49 % všech nájmů. Zároveň se zvýšil podíl žen mezi pronajímateli – z 44 % v roce 2021 na 50 % v roce 2024. Nicméně pronajímatelé s pěti a více nemovitostmi byli častěji muži (63 %).

Nájemné

Zákon rovněž umožní nájemníkům napadnout sjednané nájemné během prvních šesti měsíců nájmu nebo zpochybnit jakékoli nové zvýšení nájemného navrženého pronajímatelem. Realitní agenti i pronajímatelé varovali vládu, že rozšíření práv nájemníků napadat zvýšení nájmu by mohlo fakticky vést k zastropování cen, odradit nové investice do pronajímaní bytů (buy-to-let) a přimět více pronajímatelů k prodeji svých nemovitostí.

Národní asociace rezidenčních pronajímatelů (NRLA) vyjádřila obavy, že tribunál, který bude řešit spory o výši nájemného, nemá dostatek kapacit k zvládnutí očekávaného nárůstu případů. Šéf politiky NRLA Chris Norris uvedl, že systém „nemá dostatek zdrojů ani kapacity k tomu, aby mohl případy řádně posuzovat a rozhodovat o nich v rozumném časovém horizontu“. Norris varuje, že zpoždění by mohlo vést k „de facto k regulaci nájemného“, pokud nebudou tato opatření v zákoně upravena.

Zákon také vyžaduje, aby pronajímatelé oznámili zvýšení nájemného nejméně dva měsíce předem a zakazuje jakékoli zvýšení během prvních 52 týdnů trvání nájmu. Daniel Smith, hlavní právní zástupce z advokátní kanceláře Gardner Leader, poznamenal, že pronajímatelé „již nebudou moci spoléhat na ustanovení ze stávajících nájemních smluv“, což znamená, že změny nájemného bude nutné provádět prostřednictvím formálního oznámení dle Section 13.

Strach z neznámého

Dostupná tržní data již nyní naznačují rostoucí opatrnost mezi pronajímateli. Průzkum společnosti JLL zjistil, že 50 % pronajímatelů odložilo plány na rozšíření svého portfolia kvůli nejistotě z dopadů nové právní úpravy, zatímco Simply Business uvedla, že 39 % z nich zvažuje odchod z trhu během příštích 12 měsíců. Poskytovatel hypoték dodal, že to odráží „pocit obav“ mezi majiteli nemovitostí, kteří pochybují o tom, že reformy skutečně zvýší standardy, jak tvrdí vláda.

Hypoteční makléři varují před neúmyslnými důsledky pro úvěrový sektor a strukturu nájmů. Kessar Salimi ze společnosti Freedom Financial uvedl: „Ačkoli to odradí část pronajímatelů a sníží nabídku bydlení, jediné čeho tím dosáhneme bude pouze další růst nájemného kvůli vyšší poptávce po stávajících nemovitostech.“

Zatímco ministři tvrdí, že Renters’ Rights Bill musí vyvážit trh více ve prospěch nájemníků, dopady na hypoteční trh mohou být značné. Makléři očekávají silnější poptávku po krátkodobých a refinančních produktech, protože pronajímatelé přehodnocují svá portfolia a přizpůsobují se přísnějším regulacím.

Energetická účinnost

Dalším významným faktorem, který některým pronajímatelům pomohl rozhodnout se pro odchod ze sektoru PRS, je vyhlídka na nutnost modernizovat své nájemní nemovitosti tak, aby splňovaly nejnovější přísné energetické standardy EPC (Energy Performance Certificate). V současnosti musí pronajímatelé v Anglii a Walesu zajistit, aby jejich nemovitosti měly hodnocení EPC alespoň na úrovni E, pokud nemají platnou výjimku.

Vláda navrhuje zvýšit tento standard na minimální úroveň C do roku 2030, přičemž nové nájmy by měly tuto úroveň splňovat již do roku 2028. Pronajímatelé jsou zodpovědní za získání průkazu energetické náročnosti budovy (EPC), jeho předložení novým nájemníkům a provedení nezbytných úprav, aby dosáhli požadovaných standardů. Tento proces může způsobit vážné problémy – zvláště pokud jsou nemovitosti již pronajaty – a náklady mohou dosáhnout až navrhovaného vládního stropu pro energetické úpravy ve výši 15 000 liber.

Silné důkazy o odchodu pronajímatelů

Z výše uvedených důvodů je na trhu rekordní množství bývalých nájemních nemovitostí, které byly převedeny na prodej. Podíl bývalých nájemních bytů nabízených k prodeji za posledních 12 měsíců je nejvyšší v historii, což naznačuje, že stále více pronajímatelů prodává.

Podle údajů společnosti Rightmove bylo loni v říjnu 18 % nemovitostí nabízených k prodeji dříve pronajímáno. V roce 2010 to přitom bylo pouze 8 %. Nejvýraznější je tento trend v Londýně, kde téměř třetina (29 %) nabízených domů byla dříve pronajímána, následuje Skotsko (19 %) a severovýchod Anglie (19 %).

Pětiletý průměr pro celou Velkou Británii činil 14 %, což naznačuje, že nejde o náhlý exodus, spíše o stabilní proud, ale počet nových nemovitostí přicházejících na trh je nyní o 14 % vyšší než loni.

Odborník na nemovitosti společnosti Rightmove Tim Bannister již loni uvedl:
„V posledních letech se pro některé pronajímatele stalo atraktivnějším opustit nájemní sektor než v něm pokračovat, a to kvůli rostoucím nákladům, daním a legislativě. Zdravý soukromý nájemní sektor potřebuje investice pronajímatelů, aby poskytl nájemníkům dostatečný výběr bytů. Viděli jsme, že nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou může přispět k růstu nájemného, takže je obava, že bez pobídek, které by pronajímatele udržely v sektoru, zaplatí cenu nakonec nájemníci.“

Navzdory těmto odchodům se zatím nezdá, že by šlo o masový exodus. Z pohledu Rightmove mohou být bývalé nájemní nemovitosti příležitostí pro kupce, kteří pořizují svůj první domov, zatímco jiní investoři mohou tyto byty koupit a vrátit je zpět na trh s nájmy.

Pronajímatelé potřebují pobídky, aby zůstali

Rightmove a další zdroje upozorňují, že je třeba zavést pobídky, které by pronajímatele motivovaly zůstat v sektoru PRS a dále investovat, aby trh zůstal zdravý a konkurenceschopný. Veškeré dostupné důkazy však ukazují výrazný nárůst počtu nájemních bytů nabízených k prodeji, což potvrzuje, že více pronajímatelů skutečně odchází.

Podle zprávy Ministerstva pro bydlení, komunity a místní správu (Ministry of Housing, Communities and Local Government) získalo mezi dubnem a červnem 2025 pomoc od místních úřadů 6 700 domácností, jejichž pronajímatel se rozhodl prodat nemovitost.

Nejnovější údaje o počtu výpovědí zveřejněné Ministerstvem spravedlnosti (Ministry of Justice – MoJ) v únoru ukazují výrazný nárůst výpovědí předaných před přijetím nového zákona. Někteří pronajímatelé se snaží získat zpět své nemovitosti ještě před zrušením Section 21. Data potvrzují dramatický nárůst soudních žádostí – v roce 2024 bylo podáno 32 287 výpovědí dle Section 21, což je nejvíce za posledních osm let.

NRLA uvedla, že tento trend není způsoben pouze Renters’ Rights Bill, ale je „součástí širšího jevu ztráty důvěry pronajímatelů v systém“. Kombinace daňových změn, vyšších úrokových sazeb a nákladných regulací již podle organizace „dostala mnoho pronajímatelů na pokraj jejich možností“.

Dalším významným trendem, který vyplývá z údajů MoJ za rok 2024, je rekordních 29 303 výpovědí podle Section 8, což podle odborníků značí změnu strategie pronajímatelů. V minulosti mnoho pronajímatelů upřednostňovalo podávání výpovědí bez udání důvodu podle Section 21, když se potřebovali zbavit problémových nájemníků. Často se rozhodli raději odepsat dlužné nájemné, před nákladným a zdlouhavým soudním řízením.

Změna politiky v oblasti nájmů

Renters’ Rights Bill odráží současné politické směřování – místní samosprávy (vlády) po celé Velké Británii se snaží změnit rovnováhu sil ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemníkem. Vzhledem k tomu, že nájemníci dnes představují největší voličský blok na trhu s bydlením, stává se tato otázka vysoce politickou.

Soukromý nájemní sektor v Anglii nyní zajišťuje bydlení pro téměř 20 % domácností. Podkopávaní jeho ekonomické stability by mohlo prohloubit bytovou krizi, způsobit nedostatek nájemního bydlení a zvýšit počet bezdomovců. To nutí místní úřady utrácet stále více peněz za dočasné ubytování. Vláda trvá na tom, že reformy „zprofesionalizují“ sektor. Rizikem však je, že ho ve skutečnosti pouze zmenší.

Shrnutí

Renters’ Rights Bill je prezentován jako krok směrem ke spravedlnosti – a v zásadě je obtížné s tím nesouhlasit. Ne všechna opatření zákona pronajímatelé odmítají; jen málokdo chce v sektoru vidět špatnou praxi. Nicméně právní úprava, která ruší dlouhodobě zavedený systém Shorthold Tenancy, přináší administrativní komplikovanost, vyšší náklady a nejistotu pro poctivé pronajímatele a hrozí tím, že nakonec napáchá více škody než užitku.