Španělsko: Za krizi bydlení podle ministryně může trh

Ministryně bydlení Isabel Rodríguezová viní z bytové krize „nedostatek regulace“, zatímco odborníci jako skutečné příčiny uvádějí nízkou nabídku a právní nejistotu, včetně squattingu.

Vláda trvá na uplatňování intervencionistických opatření s cílem vyřešit bytovou krizi, avšak odborníci i evropské autority upozorňují, že hlavní příčinou je nedostatek nabídky.

V nedávném rozhovoru pro Onda Cero ministryně bydlení Isabel Rodríguez prohlásila, že „to trh svírá a dusí rodiny“, když komentovala obtíže mnoha Španělů získat bydlení. Tuto situaci použila jako záminku k obhajobě ještě větší státní intervence v realitním sektoru.

Vývoj bydlení ve Španělsku během sedmi a půl let vlády Pedra Sáncheze, který uplatňuje direktivní opatření, však tuto premisu vyvrací. Jeho politika zaměřená na ochranu nájemníků před pronajímateli a na podporu dotovaného bydlení na úkor volného trhu nepřinesla zlepšení dostupnosti – právě naopak. Nabídka dostupných bytů se propadla na historické minimum a ceny nájmů i prodeje se zdají být bez hranic.

Analytici uvádějí, že nerovnováhy na španělském trhu s bydlením – zhoršené poptávkou, která roste mnohem rychleji než výstavba – se ještě prohloubily vládou PSOE a Sumar. Ty mezi majiteli rozšířily obavy, že nebudou moci získat své nemovitosti zpět v případě neplacení nebo nelegální okupace. Namísto řešení oprávněných obav těch, kteří vlastní většinu bytového fondu, ministryně prohlásila, že mezi ochranou vlastnického práva a právem na bydlení vždy upřednostní to druhé. Tím však těžko přesvědčí majitele, kteří své byty stáhli z trhu, aby je znovu nabídli a pomohli tak zmírnit rostoucí nedostatek nabídky.

Ztenčující se nabídka

Před patnácti lety, po zhroucení realitní bubliny, připomínalo Španělsko poloostrov prázdných domů s akumulovanou zásobou 700 000 volných bytů. Dnes je však paradoxně zemí, kde byty chybí: podle posledních odhadů Banky Španělska bude na konci roku deficit mezi nabídkou a poptávkou činit 700 000 bytů. Také Výbor pro bydlení Evropského parlamentu konstatoval, že problémy s dostupností ve Španělsku pramení z rychlého vyčerpání bytového fondu nahromaděného v letech před pandemií.

Přesto vláda odmítá vyslyšet žádosti developerů o uvolnění dostupných státních pozemků a usnadnění změn jejich využití pro výstavbu s odůvodněním, že by to podporovalo spekulaci, jaká panovala během realitní bubliny. Pokus řešit problém nedostatku nabídky prostřednictvím státního plánování – typického spíše pro dobu nadměrné výstavby – jen přinese větší frustraci a nostalgii po „lepších časech“ těm, kdo jsou nedostatkem bydlení nejvíce postiženi: mladým lidem.

Nesplněné sliby

Dalším zdrojem frustrace pro ty, kteří se k bydlení nedostanou, jsou nesplněné vládní sliby. Z 185 000 nových bytů, které Pedro Sánchez ohlásil během volební kampaně v květnu 2023, bylo dokončeno sotva několik desítek – většina z nich navíc pochází z projektů regionálních nebo místních samospráv.

Přesto ministryně tvrdí, že díky upřednostnění výstavby udržitelného bydlení a vládní politice zvyšování příjmů (například růstu minimální mzdy a jiných dávek) se podařilo snížit zátěž, kterou rodiny musí vynakládat na pořízení bytu. Podle Eurostatu v roce 2023 (už za vlády PSOE) vydávalo 40 % domácností 40 % svých příjmů na bydlení, přičemž tento podíl letos klesl na 28 %, i když stále zůstává nad evropským průměrem (20 %).

Ani mobilizace miliard z veřejných rozpočtů, ani spuštění programu PERTE (Strategický projekt pro ekonomické oživení a transformaci) pro realitní sektor se však zatím nepromítly do větší dostupnosti bytů – mimo jiné kvůli dlouhým stavebním lhůtám.

Stručně řečeno: není to „neviditelná ruka trhu“, o níž psal Adam Smith, co ztěžuje přístup k bydlení, ale stále větší kontrola státu nad ekonomikou.

Byrokracie, daně a náklady brzdí výstavbu

Vliv nedostatku bytů na růst jejich cen je rozhodující. Nedávný odhad CaixaBank přičítá až 39 % nárůstu cen nemovitostí mezi lety 2021 a 2024 právě nedostatku nabídky. Jinými slovy – průměrný růst cen bydlení by byl 3,7 % místo zaznamenaných 6 %.

A tento efekt je výraznější, čím větší je nedostatek nabídky. Proto je klíčové omezit překážky, které brzdí developerskou a stavební činnost – především byrokracii, daňovou zátěž a náklady na práci a energie.

Ministerstvo přiznává, že udělení stavebních povolení trvá v průměru až 18 měsíců, což zásadně zpomaluje uvedení nových bytů na trh. Podle Institutu ekonomických studií se navíc v průběhu celého procesu – od nákupu pozemku až po předání klíčů – uplatňuje až 16 různých druhů daní. Nakonec zvýšení minimální mzdy a sociálních odvodů na jedné straně a vyšší účty za energie na straně druhé snižují ziskovost mnoha developerských projektů.

Celý článek v originále najdete zde (ES)

říjen 2025