Kauce není úvěr! Upozorňují pronajímatelé

Pronajímatelé bytů nesouhlasí s výkladem, že s kaucí neboli jistotou, kterou skládá nájemce při nájmu bytu, se má nakládat jako se spotřebitelským úvěrem. Takový přístup neodpovídá ani právní povaze jistoty, ani ekonomické povaze nájemních vztahů.

Občanské sdružení majitelů domů (OSMD) považuje diskusi o způsobu úročení jistoty skládané nájemcem při nájmu bytu za důležitou a potřebnou, protože vnáší další rovnováhu do práv a povinností mezi pronajímatelem a nájemcem. Je přitom nutné respektovat funkci jistoty.

„Jistota složená nájemcem není investičním nástrojem, z něhož by měl nájemce generovat výnos. Kauce je zajišťovacím prostředkem, který má pronajímateli poskytnout základní ochranu pro případ neuhrazeného nájemného, služeb či škod způsobených na bytě. Kauce umožňuje uzavírat nájemní smlouvy i v situacích, kdy by bez tohoto zajištění pronajímatel podstupoval nepřiměřené riziko,“ vysvětluje předseda OSMD Milan Krček.

Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem nemá povahu služeb, které poskytují finanční instituce. Považovat kauci za finanční službu pronajímateli znamená popřít její základní právní funkci a převrátit logiku zajištění.

Úrok ze spotřebitelského úvěru nevyjadřuje bezrizikový výnos kapitálu. Je to cena za poskytnutí nezajištěného úvěru, v níž jsou zahrnuty rizikové přirážky, provozní náklady finančních institucí i jejich zisková marže. Pronajímatel nemá reálnou možnost dosahovat takového výnosu bez podstoupení investičního rizika a bez změny charakteru nakládání s kaucí, která má být především bezpečně uchována jako zajištění.

V případě nájemního vztahu skládá nájemce pronajímateli bytu své peníze jako jistotu, že bude platit nájemné a plnit další povinnosti vyplývající z nájmu. Takto složené peníze musí mít pronajímatel snadno dostupné pro případ, že nájemní vztah skončí. Pronajímatel tedy s nimi nemůže obchodovat na finančním trhu s cílem získat co nejvyšší výnos, a přitom podstupovat investiční rizika.

Zkušenosti ze zahraničí ukazují, že povinnost průběžně úročit bytové kauce není v Evropě standardem. V evropské praxi se kauce vnímá jako zajištění závazků nájemce, nikoli jako finanční nástroj určený k vytváření výnosu. Například v Německu či Rakousku se zdůrazňuje bezpečné uložení bytové kauce a případný výnos odpovídá běžnému spořicímu zhodnocení. V řadě dalších zemí je naopak klíčová sankce za opožděné vrácení kauce, nikoli její průběžné úročení.

„OSMD je přesvědčeno, že i český právní výklad by měl vycházet z této logiky. Úrok z jistoty má odpovídat bezpečně dosažitelnému depozitnímu výnosu, nikoli ceně spotřebitelských úvěrů. Takové řešení by posílilo právní jistotu, předešlo sporům a přispělo k vyváženému fungování nájemního trhu,“ zdůrazňuje předseda OSMD Milan Krček.

Občanské sdružení majitelů domů dlouhodobě podporuje férová a srozumitelná pravidla, která chrání jak nájemce, tak pronajímatele. Zachování zajišťovací podstaty kauce a odmítnutí nepřiměřených úrokových analogií je nezbytným krokem k tomu, aby nájemní bydlení zůstalo dostupné, stabilní a právně předvídatelné.

Stanovisko OSMD plně podporuje i Asociace nájemního bydlení (ANB). „Kauce je jednou ze zásadních součástí vztahu mezi pronajímateli a nájemci. Současná situace vzbuzuje nejistotu a řadu nejasností na obou stranách. ANB proto rozhodně podporuje rychlou, jednoznačnou, komplexní a vyváženou legislativní úpravu kaucí a celého procesu jejich fungování. Pokud se tak stane, bude to ve svém důsledku další důležitý krok k podpoře rozvoje a dostupnosti nájemního bydlení. Důležité je nyní co nejdříve zahájit odborný dialog zástupců trhu s praktickými zkušenostmi z fungování nájemního bydlení a zástupci vlády a rychlé nalezení takové legislativní úpravy, která bude vyvážená a dá pronajímatelům jasný výklad a jistotu,“ říká prezident ANB Jakub Vysocký.