Návrat předkupního práva

předkupní právo = právo oprávněné osoby požadovat, aby při zcizení byla nejprve věc nabídnuta ke koupi této osobě.  Jde ale pouze o povinnost zcizitele (prodávajícího), oprávněná osoba předkupní právo využít nemusí. Vzniknout může ze zákona nebo ze smlouvy.

Předkupní právo v NOZ

Nový občanský zákoník nepřevzal původní úpravu zákonného předkupního práva spoluvlastníků, které tak k 1. lednu 2014 v zásadě zaniklo. Zachováno bylo pouze v situacích, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez možnosti spoluvlastníků nastavit či ovlivnit vzájemně od počátku svá práva a povinnosti (dědění či rozhodnutí soudu). Pokud některý ze spoluvlastníků chtěl převést svůj podíl, tak měli ostatní spoluvlastníci k tomuto podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo s výjimkou situace, kdy spoluvlastník podíl převáděl jinému ze spoluvlastníků nebo příbuznému v řadě přímé (manžel, sourozenec). Bez předchozí dohody mohli spoluvlastníci vykoupit podíl poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů.

Iniciativa OSMD

Na konci roku 2015 začala vláda a posléze Poslanecká sněmovna jednat o možnosti předkupní právo do zákonné úpravy v rámci novely NOZ vrátit. Stanovisko Legislativní rady vlády ze dne 3. 9. 2015 bylo jednoznačně doporučující znovuobnovit osvědčený a uživateli zažitý institut předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu v případě spoluvlastnictví k nemovitým věcem; tento návrh byl vládou schválen 5. 10. 2015. Následně rozeslaný tisk do Poslanecké sněmovny (642/0) ale úpravu předkupního práva neobsahoval, a právě v tuto chvíli se naše sdružení aktivně zapojilo do těchto legislativních příprav. Po osobním jednání s několika poslanci napříč politickým spektrem jsme poslali vypracované stanovisko našeho sdružení k předkupním právu, abychom vyjádřili podporu tomuto institutu a oficiální názor proklamující, že majitelé nemovitostí nepatří mezi kritiky předkupního práva, ba naopak. Tento názor jsme odůvodnili těmito podpůrnými body (myšlenkami):

• V praxi zažitý a osvědčený institut předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu je významným přínosem ke zjednodušení fungování spoluvlastnictví nemovitých věcí.

Z praxe je potvrzeno, že v poměrech rozdrobeného vlastnictví je pozice všech účastníků příslušných právních vztahů, týkajících se společné nemovité věci, tedy i těch, kteří věc či její část užívají právem nájemním, výrazně horší. Je to přitom právě institut předkupního práva, který může výrazným způsobem přispět ke zjednodušení fungování příslušných právních vztahů scelením rozdrobeného vlastnictví při plném zachování práv dotčených subjektů.

• Nesouhlasíme s názorem, dle kterého znovuzavedení zmíněného předkupního práva znamená omezení práva vlastnit majetek a zásah do vlastnické svobody. Je to právě rozdrobené vlastnictví, které dle názoru OSMD ohrožuje svobodu nakládat s předmětem svého vlastnictví a zejména jej řádně spravovat

Předkupní právo ve společenských vztazích sehrává významnou funkci při stabilizování vlastnictví a tím i společenských vztahů. Požadavek na stabilizování vlastnictví cestou jeho scelení přitom zákonodárce novým občanským zákoníkem významně akcentoval (zejm. zavedení superficiální zásady, úprava předkupního práva ve vztahu stavebníka a vlastníka pozemku v právních poměrech z práva stavby, úprava předkupního práva vlastníka stavby, jež není součástí pozemku, a vlastníka pozemku, na němž je stavba). Ve shodě s tím je OSMD názoru, že je v celospolečenském zájmu žádoucí podporovat trend směřující ke scelení vlastnictví, a to i cestou znovuobnovení předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu v případě spoluvlastnictví k nemovitým věcem při plném zachování dispozičního oprávnění spoluvlastníka a garantování ochrany jeho ekonomických zájmů. Navrhovanou právní úpravou je přitom umožněno i to, aby se spoluvlastník předkupního práva, a to i s účinky pro své právní nástupce, vzdal. I v tomto ohledu je tak svobodná možnost volby zajištěna.

Jaký byl stav po novelizaci v roce 2016

Novela NOZ, která byla přijata v prosinci 2016, přinesla mimo jiné i znovuzavedení institutu předkupního práva, zúženého pouze na věci nemovité. Nově tedy platilo, že převáděl-li někdo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, měli ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže by šlo o převod osobě blízké. Předkupní právo se týkalo převodu úplatných i bezúplatných. V případě převodů bezúplatných byli spoluvlastníci povinni zaplatit cenu obvyklou. V případě, že se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva nedohodli, měl každý z nich právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Spoluvlastník se podle staronové úpravy mohl vzdát předkupního práva, a to i s účinky pro své právní nástupce. Nicméně pokud by šlo o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu (tedy katastru nemovitostí), vzdání se předkupního práva bylo nutné do něj zapsat.

Praktický příklad, jak funguje předkupní právo

(zjednodušeně)

• Majitel podílu na nemovitosti má zájem prodat svůj podíl.
• V případě, že nalezne „cizího“ zájemce o koupi, musí učinit stejnou nabídku na prodej ostatním spolumajitelům.
• V případě, že spolumajitelé tuto nabídku nevyužijí, má možnost prodat svůj podíl za uvedených podmínek “cizímu” zájemci.
• V případě, kdy spolumajitel (spolumajitelé) nabídnou za prodávaný podíl stejnou cenu, má (mají) přednostní právo ke koupi podílu.

 V naší zemi je podílové vlastnictví časté a je způsobeno existencí institutu neopomenutelných dědiců a nízkou mírou úspor, kdy dědicové nemají finance na vzájemné vyplacení. Rodiny nemají vytvořené dlouhodobé finanční rezervy, protože jsou vyčerpané desítkami let socialistického hospodaření vč. měnové reformy a znárodněním penzijních úspor. Návrat předkupního práva po celou dobu trvání spoluvlastnictví dává alespoň teoretickou šanci na přechod vlastnických práv v linii a udržení rodinného majetku. V extrémních případech může předkupní právo ochránit ostatní spoluvlastníky před činností jednoho z nich a znemožněním užívání věcí.

březen 2017

Aktualizace – od  1. 7.2020 je předkupní právo opět zrušeno

Nové znění §1124 Občanského zákoníku zní:

(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. 

(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

  Znamená to tedy,  že pokud jste nemovitost koupili a budete ji následně prodávat nebo darovat, nemusíte svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků již nabízet. Pouze pokud byste nemovitost např. zdědili, budete mít tuto povinnost jen 6 měsíců. Pokud tedy počkáte na uplynutí lhůty, bude i tento následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva.