Katastrální zákon

Popis problematiky nového katastrálního zákona

Nový katastrální zákon je účinný od 1. 1. 2014. 

Dosud platná právní úprava přisuzovala katastru nemovitostí registrační a informační úlohu, zatímco o skutečném vlastnictví rozhodovaly listiny (kupní, darovací a jiné smlouvy, závěry dědických řízení, soudní rozhodnutí, zápisy o hypotéčních zástavách, o zřízení věcných břemen apod.), na základě kterých byly následně prováděny zápisy do katastru nemovitostí. Když tedy někdo zjistil, že zápis v katastru neodpovídá právní skutečnosti, mohl se obrátit na soud a dosáhnout změny zápisu v katastru tak, aby odpovídal právní skutečnosti. Promlčecí doba byla stejně jako doba vydržení deset let, po níž se již nemohl skutečný vlastník dožadovat nápravy.

Kupec, který v takové situaci koupil nějakou nemovitost, si tedy nemohl být zcela jist, že vlastnická práva zapsaná v katastru nemohou být zpochybněna skutečným vlastníkem, který pak získá nemovitost zpět a podvedený kupující bude nucen vymáhat náhradu škody, kterou mu způsobil ten, který mu nemovitost neoprávněně prodal. Přestože takových případů nebylo mnoho, rozhodli se tvůrci nového občanského zákoníku (dále NOZ) k radikální změně tak, že katastru
nemovitostí (a i jiným veřejným seznamům) přisoudili funkci konstitutivní místo pouze funkce registrační a informační (tzv. materiální publicita). V případě katastru je tato změna jasně formulována v § 980 a § 981 nového občanského zákoníku, který v § 981 říká: “Je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo k cizí věci, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné“. Navíc v § 984 je jasně řečeno, že pokud někdo koupí v dobré víře nemovitost od osoby, která byla v katastru zapsána jako vlastník, stává se vlastníkem, i když prodejce vlastníkem nemovitosti nebyl. Tato zásada je použita i v pododdíle 7: „Nabytí vlastnického práva od neoprávněného“.

Toto řešení je uplatňováno i v některých Evropských zemích (např. Itálie), vyžaduje však bezpodmínečnou pravdivost provedených zápisů do katastru, což současný katastr rozhodně nesplňuje. Již 1. 8. 2006 ve svém nálezu sp. zn. II ÚS 349/03 Ústavní soud konstatoval, že „Katastr nemovitostí ČR není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah …“. Navíc při jednáních o návrhu nového zákona o katastru nemovitostí sám jeho předseda přiznal, že z cca 10 000 zápisů dokonce ani nelze zjistit kdo je vlastníkem nemovitosti (dvojí zápisy vlastnictví, které katastrální úřad řadu let prováděl).

Průběh intenzivní bitvy OSMD o ochranu vlastnických práv

Zajímali jsme se tedy hned od počátku, jestli nový katastrální zákon zajistí, aby alespoň nové zápisy do katastru odpovídaly skutečnosti. Mezitím jsme objevili zprávu kriminální policie v Praze, která konstatovala, že v poslední době enormně vzrůstá objem nemovitého majetku, který je ukraden v důsledku nedokonalé kontroly pravosti listin, které jsou předkládány katastru k provedení zápisu. Nejčastěji paděláním plných mocí, pomocí falešných občanských průkazů, ale i podvodů, na nichž se podíleli advokáti a notáři, nebo údajně i úředníci katastru. Většina těchto nemovitostí byla obratem prodána skutečným strůjcům podvodů. Podle policejní zprávy hodnota takto zcizených nemovitostí byla v roce 2011 1.5 mld. Kč a do roku 2012 vzrostla o 67 % na cca 2.5 mld. Kč.

Nový katastrální zákon však žádné účinné zpřísnění v této otázce nepřinesl. Byl totiž připraven nikoliv nezávislým subjektem příslušného ministerstva, ale přímo těmi, kteří se mají tímto předpisem řídit, tj. samotným katastrálním úřadem. A tak návrh byl formulován tak, že katastrální úřad nebude dělat žádnou podrobnou kontrolu pravdivosti předkládaných listin a zejména, že za jejich pravdivost nebude i nadále ručit.

Při hledání způsobu, jak pravdivost takových zápisů zajistit, se ukázalo, že jedinými osobami, které nelze zkorumpovat, aby falešný zápis povolily, jsou sami vlastníci těchto nemovitostí. Zahájili jsme proto nejdříve jednání s katastrálním úřadem, který vystupoval jako předkladatel zákona jménem ministerstva zemědělství, pod které z neznámého důvodu katastrální úřad spadá (přesto, že by bylo logičtější, kdyby spadal např. pod ministerstvo vnitra).

Jednání byla od samého počátku složitá a katastrální úřad se bránil přijetí jakékoliv odpovědnosti za pravdivost zápisů, ale i jakékoliv komplikaci při jejich provádění, kdy by musel komunikovat nejdřív s původním vlastníkem nemovitosti před tím, než by zápis provedl. Původně navržená „ochrana“ vlastníka měla spočívat v tom, že pokud se o provedeném podvodném zápise původní vlastník dozví, bude moci do 30 dnů od provedení zápisu vznést námitku spornosti a najmout si právníka a zažalovat nového vlastníka o navrácení svého majetku. Do té doby, než ale soud rozhodne, bude nemovitost vlastnictvím nového vlastníka a pokud ji ten stihne prodat dříve, než se původní vlastník dozví o podvodu, bude již nezpochybnitelným vlastníkem nový kupec, bez ohledu na to, že nemovitost koupil od neoprávněného.

Po řadě jednání s různými politiky i na Legislativní radě vlády se podařilo alespoň na problém upozornit a katastrální úřad připustil, že by mohl alespoň o provedení jakéhokoliv zápisu do katastru nemovitostí informovat původního vlastníka, ale jen pomocí datové schránky, kterou naprostá většina vlastníků nemá. Tuto službu však katastr nemovitostí již poskytoval bankám a tak by s tím neměl žádnou velkou práci. Přitom by ale normálně zápis provedl a vlastník, pokud by stihl dát poznámku spornosti včas, by se musel začít o svůj majetek soudit, poněvadž by již patřil někomu jinému.
Když jsme chtěli dosáhnout potřebných změn a ministerstvo i katastrální úřad potřebné změny sabotovalo, bylo nutné získat pro tuto myšlenku poslance, kteří jediní mohou do znění zákona zasáhnout. Bylo proto nezbytné problém medializovat a vysvětlit veřejnosti, že pokud nedojde ke změně, bude každý vlastník nemovitost vystaven nebezpečí, že mu někdo se zákonnou ochranou ukradne jeho majetek vinou špatně napsaného zákona. Je zajímavé, že takovéto flagrantní ohrožení vlastnického práva nechávalo poslance většiny pravicových stran v klidu a tak jsme přijali podporu pana poslance Doktora a připravili jsme ve spolupráci s paní JUDr. Marvanovou nutné změny předkládaného zákona. Po konzultacích s dalšími poslanci se podařilo tento pozměňovací návrh schválit Ústavně právním výborem PS.
Při vlastním projednávání v Poslanecké sněmovně se ale objevily i další pozměňovací návrhy dalších poslanců. Při poněkud zmatečném projednávání byl nakonec schválen podobný pozměňovací návrh pana poslance Ohlídala, ale nikoliv jako celek, ale jen jeho jedna část, která nic neřešila. Vznikla tedy situace, že většina poslanců již začala chápat nezbytnost navrhovaných změn, ale schválená verze zákona je neobsahovala.

Bylo tedy nutné začít znova a vysvětlit a přesvědčit senátory, kteří ještě jako poslední mohli text zákona zachránit, aby jej doplnili tak, aby mohl svůj účel splnit. Po řadě jednání a nové formulaci chybějící části úpravy zákona byly tyto úpravy projednány nazasedání Ústavně právního výboru Senátu, když Zemědělský výbor se k úpravě vyjádřil zamítavě. Při vlastním projednávání v Senátu se opět objevily tendence nic neměnit a nechat dveře k rozkrádání nemovitého majetku otevřené. Teprve po cca dvouhodinové diskusi se (i pomocí našich argumentů) podařilo vysvětlit potřebu navrhovaných úprav a opravenou verzi zákona vrátit Sněmovně k novému projednání.

Jelikož si poslanci již byli vědomi toho, že jimi schválená verze zákona je paskvil, proběhlo jednání v klidu a úpravy navržené Senátem byly schváleny a následně zákon podepsal i pan prezident.

Konečné znění zákona není optimální, ale vzhledem k podpoře snadného kšeftování s nemovitostmi a hypotéčními úvěry našimi politiky nebylo možné najít podporu pro řešení, které se nám stále jeví jako lepší. Tj. že by každý současný vlastník nemovitosti dostal od katastrálního úřadu zvláštní blokovací kód, jehož uvolnění by bylo nezbytnou podmínkou jakéhokoliv úkonu z vůle vlastníka na změnu zápisu v katastru. V tomto případě by nehrozilo, že jen tím, že vlastník dostatečně rychle nezareaguje na zprávu od katastrálního úřadu, bude moci i tak přijít o svůj majetek. Tato úprava by byla výhodná zejména pro ty případy, kdy k převodu rodinné nemovitosti dochází jen jednou za generaci a vlastníci by nemuseli neustále hlídat zprávy z úřadu, aby na ně včas zareagovali.

Jak tedy vypadají schválená ustanovení nového katastrálního zákona?
(Zákon o katastru nemovitostí, sněmovní tisk 778 z roku 2013, podepsal 15. 8. 2013 prezident republiky, účinnost od 1. 1. 2014).

Předně v § 16 odst. 1 se katastrálnímu úřadu ukládá, aby ihned poté, kdy přijde žádost o provedení jakéhokoliv zápisu do katastru, který se týká Vaší nemovitosti, zaslal Vám o tom zprávu doporučeným dopisem na adresu Vašeho trvalého pobytu. Pokud máte zřízenou datovou schránku a katastru to sdělíte, pak tuto zprávu musíte dostat i do této datové schránky. Je proto třeba zkontrolovat si, zda adresa Vašeho trvalého pobytu je ta adresa, na kterou chcete být informováni a pokud ne, je třeba si adresu trvalého pobytu změnit. Katastrální úřad totiž není ochoten používat jakékoliv jiné adresy. Abyste měli skutečně alespoň dvacet dnů na reakci, je třeba požádat katastr, aby Vám podle § 17 odst. 1 zaslal stejnou zprávu i na Váš e-mail, nebo i SMS zprávou na mobilní telefon. Tato služba může být zpoplatněna. Odesláním těchto zpráv začne běžet dvacetidenní lhůta, během které katastrální úřad nesmí provést požadovaný zápis a během které můžete úřad informovat o tom, že jste s jeho provedením nedali souhlas. Podle § 17 odst. 5 pak musí vzít katastrální úřad při povolování vkladu do úvahy i Vaši odpověď na zprávu, kterou Vám poslal, než může vklad povolit. Pokud se do dvaceti dnů nevyjádříte, může již katastr zápis provést, pokud splňuje ostatní podmínky stanovené zákonem.

Zásadní změnou je to, že katastr dostane informaci o tom, že se žádostí o provedení zápisu není něco v pořádku, přičemž Vy jste stále ještě vlastníkem své nemovitosti a katastrální úřad by měl provést zápis až poté co se s Vaší námitkou vypořádá. Můžete tak provedení zápisu pozastavit a předejít tomu, že byste o nemovitost přišel a muset byste se někdy i několik let soudit o to aby Vám byla vrácena – což byl původní návrh zákona.

Dojde tím samozřejmě k určitému zdržení v provedení zápisu, což ale bohatě vyváží to, že provedené zápisy bude moci vlastník zkontrolovat a vyloučit zápisy, které nebudou v souladu s právem. Všechny převody vlastnických práv k nemovitostem tak budou moci být provedeny v souladu s právem, pokud bude vlastník včas reagovat na zprávy z katastrálního úřadu. To velmi oceňují i solidní realitní kanceláře (i Asociace realitních kanceláří), které kladou důraz na právní čistotu obchodů, které zprostředkovávají. Pro vlastníky nemovitostí tím ale vzniká povinnost, aby sledovali zprávy z katastru a dostatečně rychle zareagovali, jinak mohou o nemovitost přijít i tak.

Jen v rezidenčních nemovitostech je tezaurován majetek v hodnotě odhadem kolem 10 000 mld. Kč, který ještě nebyl zcela rozkraden, a tak zájem o zbohatnutí na machinacích s tímto majetkem je veliký. Snad i proto je motivována snaha některých politiků neumožnit ještě lepší ochranu tohoto majetku blokovacími kódy vydanými katastrem, nebo je to snaha katastrálního úřadu nepřevzít zodpovědnost za případné machinace s těmito kódy. Argumenty, že by toto řešení mohlo být zneužíváno vlastníky nemovitostí tak, že by prodali nemovitost kupní smlouvou a pak by neuvolnili blokovací kód, je jen zástupný argument, neboť standardní prodej nemovitosti probíhá už řadu let tak, že po podepsání smlouvy je kupní cena uložena v notářské nebo advokátní úschově a prodávající ji dostane až po provedení zápisu v katastru.

RNDr. Tomislav Šimeček, předseda OSMD
Článek vyšel ve Střeše 4/2013 (září 2013)