ST 16. 9. 2026 | Redakce

Evropská komise navrhuje určitá opatření s cílem zvýšit dostupnost bydlení.

Evropská komise dne 9. září 2026 zveřejnila návrh nařízení COM(2026) 599 final, označovaný jako Affordable Housing Act, a přijala také nezávazné doporučení k dostupnosti a nabídce bydlení. Návrh nařízení má vytvořit společný evropský rámec pro posuzování opatření v oblastech s bytovým tlakem, která mohou zasahovat do krátkodobých pronájmů nebo do nabývání a užívání bytů nesloužících jako hlavní bydliště. O tom, zda a jaká opatření budou přijata, však mají nadále rozhodovat vnitrostátní, regionální a místní orgány v mezích svých pravomocí podle vnitrostátního práva.

Evropská komise tímto balíčkem reaguje na dlouhodobý tlak Evropského parlamentu, v němž mají výrazné slovo levicově orientované politické síly, aby se Evropská unie více věnovala dostupnosti bydlení. Bydlení přitom zůstává především věcí členských států. Návrh proto zatím nepředstavuje zásadní přesun pravomocí na úroveň EU; výrazněji se může projevit hlavně v oblasti krátkodobých pronájmů a tzv. vedlejšího bydlení.

Pronajímatelů poskytujících standardní dlouhodobé nájmy osobám, které v bytě skutečně bydlí jako v hlavním bydlišti, by se návrh přímo dotknout neměl. Doprovodné doporučení Komise je nezávazné a soustředí se především na zvyšování nabídky bydlení, rychlejší povolování, lepší využití existujících budov, pozemků a financování dostupného a sociálního bydlení.

Možné dopady návrhu na jednotlivé formy bydlení a pronájmu:

Omezení krátkodobých pronájmů	V oblastech s bytovým tlakem mohou příslušné orgány při splnění podmínek návrhu omezit poskytování Airbnb a obdobných krátkodobých pronájmů, nejde-li o hlavní bydliště poskytovatele.
Omezení užívání druhých bytů	Návrh vytváří unijní rámec pro případná vnitrostátní omezení nabývání nebo užívání nemovitostí, které neslouží jako hlavní bydliště. Může se týkat druhých a rekreačních bytů, dlouhodobě prázdných bytů a části investičních nemovitostí.
Nejistá hranice hlavního bydliště	Definice stojí na obvyklém bydlišti a obvyklém středu zájmů. Sporná může být zejména u studentů, osob na dočasném pracovním pobytu, lidí se dvěma místy práce či rodin pečujících o příbuzné.
Snazší zavádění restrikcí	Návrh obcím ani státům nedává novou pravomoc, ale stanoví jednotnou metodiku a procesní rámec, který může usnadnit použití pravomocí již existujících podle vnitrostátního práva. U krátkodobých pronájmů zároveň nahrazuje dosavadní oznamovací mechanismus podle směrnice o službách.
Tlak na aktivaci prázdných bytů	Návrh připouští opatření proti dlouhodobé neobsazenosti. Zohlednit lze počet bytů téhož vlastníka, dobu neobydlenosti nebo vlastnictví právnickou osobou; neobsazenost z ospravedlnitelných důvodů má zůstat chráněna.
Dopad na cenu a financování	Komise sama připouští nepřímé dopady na hodnotu nemovitostí, financování a investice. Omezení druhého bydlení nebo určitých způsobů užívání bytu může místně snížit jeho cenu i likviditu.
Politické přelití do běžného nájemního trhu	Nájemní regulace formálně do rozsahu návrhu nespadá. Politicky však může posílit představa, že byt má plnit především sociální funkci, nikoli být předmětem investice.

Návrh nyní musí projít řádným legislativním procesem v Evropském parlamentu a Radě. Právní účinky proto dosud nemá. Pro OSMD je důležité sledovat zejména to, zda bude v dalším projednávání zachováno jasné oddělení komerčních krátkodobých pronájmů od běžného dlouhodobého nájemního bydlení a od legitimního držení druhého bytu.