Dopis Vládě ČR

V pondělí 6.4. ráno bylo odesláno Vládě ČR (a následně i členům příslušlých parlamentních výborů, které tento návrh včera projednávaly) naše stanovisko k návrhu zákona umožňujícím odklad nájemného.

Toto stanovisko bylo připraveno ve spolupráci s advokátní kanceláří JUDr. Hany Kordové Marvanové.

V Praze dne 6.4.2020

Vážený pane premiére, vážení členové vlády,

jménem Občanského sdružení majitelů domů v ČR, z.s., se na Vás obracíme v této pro celou naši zemi složité době a chceme Vás tímto požádat o zvýšenou pozornost týkající se řešení situace nájemců bytů a nebytových prostor a pronajímatelů a jejich ohrožení v důsledku finančních dopadů přijatých mimořádných opatření.
Jsme si plně vědomi závažnosti situace, ve které se obyvatelé České republiky ocitli, a potřeby přijmout adekvátní opatření ke zmírnění negativních dopadů na různé skupiny obyvatel, nicméně máme za to, že vládou chystaná opatření pro zmírnění dopadů na nájemce bytů a nebytových prostor mohou mít nepřiměřené škodlivé dopady na pronajímatele bytových a nebytových prostor a zároveň nepředstavují pro nájemce skutečnou pomoc v jejich těžké situaci, ale naopak mohou jejich problémy dále prohloubit.
Obracíme se proto na Vás tímto dopisem, ve kterém chceme poukázat na úskalí a potenciální negativní dopady návrhů zákonů, které vláda předkládá do Parlamentu, konkrétně zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

Chceme Vás tímto požádat o zvážení příslušných úprav, aby pomoc nájemcům skutečně efektivně plnila svou funkci, aniž by tak zároveň nepřiměřeně poškozovala jiné skupiny obyvatel, majitele domů a pronajímatele.
Ve zmiňovaném návrhu zákona týkajícího se nájemců bytů se navrhuje, že je-li nájemce v rozhodném období (po dobu trvání mimořádných opatření, nejpozději do 30.9.2020) finančně zasažen mimořádnými opatřeními při epidemii a dostane-li se do prodlení s placením nájemného, nemůže mu z důvodu tohoto prodlení být dána výpověď z nájmu. Ostatní práva pronajímatele a povinnosti nájemce však nejsou dotčena a nájemce tímto není zbaven povinnosti dlužné nájemné řádně zaplatit, včetně úroků z prodlení z dlužného nájemného. K zaplacení nájemného mu zákon poskytuje tzv. “ochrannou dobu,” která trvá až do dne 31. května 2021. Pokud by nájemce ani po uplynutí ochranné doby dlužné nájemné nedoplatil, má pronajímatel právo nájem vypovědět, a to okamžitě bez výpovědní doby.
Současná právní úprava v občanském zákoníku sice umožňuje pronajímateli dát nájemci výpověď, ale nájemce má právo vznést námitky a bránit se proti výpovědi u soudu. V této souvislosti je vhodné upozornit na znění § 588 občanského zákoníku, podle nějž „Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům,
anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.“ Případné výpovědi z nájmu by tak mohly být shledány v rozporu s dobrými mravy a soud by s ohledem na mimořádnou situaci a nemožnost platit nájemné z důvodu zásahu vyšší moci mohl rozhodnout tak, že se k výpovědi nepřivoluje. Je tedy otázka, zda je přijetí navrhovaného znění zákona vůbec
potřebné a domyšlené ve svých důsledcích, když neposkytuje nájemci bytu dostatečnou podporu v situaci, kdy v důsledku snížených příjmů nebude vůbec schopen dlužné nájemné byť s odkladem zaplatit.
S ohledem na dosavadní vyjádření odborníků a vlády lze předpokládat, že přijatá mimořádná opatření budou nyní postupně uvolňována, přičemž ze stávajícího průběhu lze očekávat, že ke konci května by měla být většina vnitrostátních omezení zrušena. Nicméně ekonomické dopady mimořádných opatření budou nepochybně přetrvávat i nadále, přičemž návrh nového zákona ukončení rozhodné doby vztahuje ke zrušení všech mimořádných opatření (popřípadě k datu 30.9.2020).
Snaha vlády zamezit těmto negativním dopadům je sice pochopitelná, ale je nutné zároveň uvážit, jakým způsobem lze skutečně efektivně pomoci zasaženým obyvatelům, aniž by tím byly způsobeny další problémy. Současný návrh nového zákona může vytvářet v nájemcích falešný dojem, že jejich povinnost platit nájemné je tímto odkládána, ačkoli reálně jsou při neplacení pouze chráněni před sankcí ve formě výpovědi z nájmu. Tuto domněnku podporují informace z Občanského sdružení majitelů domů, jehož členové se už nyní ptají, jak mají reagovat na požadavky svých nájemníků, že od dubna přestanou platit nájem, „protože je na to zákon!“. Povinnost řádně a včas platit nájemné tedy i nadále trvá, a to se všemi svými důsledky. Návrh zákona tedy nájemce nechrání před úroky z prodlení z nezaplaceného nájemného a stejně tak nájemce nechrání před rizikem civilní žaloby pronajímatele o zaplacení dlužného nájemného. Návrh zákona navíc nájemcům neposkytuje jakoukoli hmatatelnou finanční pomoc, jak tyto své povinnosti nakonec splnit a pouze v nich vyvolává nepravý pocit klidu. (…)

celý dopis ke stažení ZDE