Probíhá testovací provoz portálu ...
osmd

Opravdu potřebujeme zákon nutící pronajímatele poskytovat svobodně nesjednané úvěry na odklad splatnosti nájemného?

Opravdu potřebujeme zákon (o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty) nutící pronajímatele poskytovat svobodně nesjednané úvěry na odklad splatnosti nájemného?


Je nájemník bytu dostatečně chráněn občanským zákoníkem?
Nový občanský zákoník z roku 2014 (zákon 89/2013 Sb.) uvádí v § 2238, že nájemní smlouva musí mít písemnou formu, ale pokud již tři roky běží bez písemné formy, je řádně uzavřena.
Standardní smlouva § 2246 odst.1 počítá s měsíčním placením nájemného. Jsou ale drobné výjimky.
Splatnost nájemného je do 5. dne doby (většinou měsíce), na kterou byla smlouva uzavřena. Počátek nájemní smlouvy je obvykle (ale nemusí vždy být) první den měsíce.
Výsledkem tedy je, že většina nájemníků by měla mít nájemné za březen zaplaceno již do 5. 3. 2020.
Navrhovaný zákon by se tedy měl vztahovat až na platby za konec března a duben, ale až do skončení platnosti nouzového stavu.
Nájemné by ale podle návrhu nemuselo být placeno až do 31. května 2021,  tj.za 14 měsíců. Musí být ale pronajímateli placeny služby, které je nájemce povinen platit prostřednictvím pronajímatele jako vodné a stočné, odvoz a likvidace komunálního odpadu, centrální topení, osvětlení a úklid společných prostor, zajištění TV a rozhlasového příjmu a čištění komínů (§ 2247 odst. 2), případně i plynu a elektřiny, pokud nájemní smlouva stanoví placení služeb paušálem, nebo se nájemník dohodl s pronajímatelem, že je bude platit on.
Zákon navíc počítá s úročením úvěru, který odložením splatnosti „nájemného“ pronajímatel nájemci nedobrovolně poskytuje. V případě vzájemné dohody pronajímatele s nájemcem bývá tento úvěr poskytován bezúročně.


Jak je tedy nájemce chráněn platným občanským zákoníkem v případě, že žádný nový zákon nebude přijat?
Výpověď z nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Pronajímatel ve výpovědi poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. §2386 odst 1.
Důvod pro výpověď musí být v souladu s NOZ. Pokud má být důvodem neplacení nájemného, pak pro výpověď bez výpovědní lhůty podle § 2291 odst. 2 musí pronajímatel prokázat, že nájemce dluží za nájemné a služby alespoň tři měsíce. To znamená, že by nájemce mohl dostat výpověď nejdříve v červenci 2020 (musel by již dlužit za květen, červen a červenec).
Pokud nájemce využije poučení, které dostal od pronajímatele, že má právo požádat soud o zvážení námitek které proti výpovědi má, a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná §2286 odst 2. V tom případě není výpověď platná do té doby, než se soud k námitkám vyjádří.
Pokud bychom předpokládali velmi rychlou reakci soudu (šest měsíců), nebyla by výpověď platná dříve než v lednu 2021. To vše jen v případě, že by soud vůbec nepřihlédl k dobrým mravům (§ 588), že je výpověď dávána v době nouzového stavu. Teprve pak by pronajímatel s platnou výpovědí mohl se soudem začít jednat o vyklizení bytu takového nájemníka, kterého se ale vůbec nechce zbavit. Naopak s ním jedná o pomoci, kterou mu ve vlastním zájmu nabízí částečné odložení splátek nájemného nebo dokonce jedná o slevě na nájemném, podle skutečné potřebnosti nájemce tak, aby nebyl nucen nájem ukončit. Chce jen, aby jeho lidská práva vlastnit majetek nebyla neschopnými legislativci pošlapávána a aby tito legislativci byli nahrazeni někým, kdo si alespoň přečetl občanský zákoník a naši Ústavu, aby zjistil, že žádný nový zákon není urgentně potřeba. Královský dekret ve Španělsku, který řeší stejný problém, naopak vyzývá nájemce a pronajímatele, aby si vyšli vstříc a sjednali odklad plateb nebo i slevu na nájemném dohodou. Teprve pokud tato dohoda nestačí, může dostat nájemník bezúročnou půjčku s šestiletou splatností na zaplacení nájemného. Navrhovaný zákon z dílny MMR jen způsobí zhoršení vztahu mezi spolupracujícími pronajímateli a nájemci, kteří již pochopili, že se vzájemně potřebují.


RNDr. Tomislav Šimeček
předseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR, z.s. (OSMD)
6. 4. 2020

 

Kalendář událostí


 

Redakční systém

www.flexisite.cz

Webdesign FlexiSystems s.r.o.