Probíhá testovací provoz portálu ...
osmd

Spoluvlastnictví nemovitostí a daně

Pojmy „Nemovitost, nemovitosti“ jsou zkráceným výrazem pro pojem „Nemovité věci“ ve smyslu platné právní úpravy v novém občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. (účinnost od 1.1.2014).

Úvodem nejprve připomenutí rozdílu mezi společným jměním manželů (SJM) a spoluvlastnictví. U majetku v SJM, který tedy není případným zúžením SJM notářským zápisem ze SJM vyňat, včetně nemovitostí, jsou manželé jedním subjektem, za který navenek jedná jeden z nich, pokud zákonná úprava nevyžaduje něco jiného (např. pořízení nemovitosti do SJM, kdy musí smluvní dokumenty (kupní, směnnou smlouvu) podepsat oba manželé.

U spoluvlastnictví majetku resp. nemovitostí, je vždy samostatným subjektem konkrétní spoluvlastník spoluvl. podílu, přičemž tímto spoluvlastníkem může být jak fyzická, tak právnická osoba.

 

V daních pak obecně za manžele vystupuje vůči správci daně (zdaňuje) jeden z manželů za oba, pokud není konkrétní úpravou určeno jinak – např. u daně z příjmu fyz. osob, kdy oba podnikají, vykonávají výdělečnou činnost každý samostatně, případně jako spolupracující osoba, nebo pronajímají movité věci, nemovitosti, které nejsou součástí SJM.

 

U pronájmu nemovitostí v SJM tedy vůči správci daně podává daň. přiznání a příjem z pronájmu zdaňuje za všechny pronajímané nemovitosti jeden z manželů. U spoluvlastnictví  je pak častá i kombinace, kdy je jeden spoluvl. podíl v SJM a další ve výhradním vlastnictví jednoho z manželů.

U převodů nebo směn nemovitostí v SJM podává rovněž příslušné daň. přiznání za manžele 1z nich.

 

Kterých daní se spoluvlastnictví nemovitostí týká – v zásadě se jedná o 4 druhy daní, a to:

- daň z příjmu, ať již daň z příjmu fyz. osob (DPFO) nebo právnických osob (DPPO) dle toho, kdo spoluvlastnický podíl vlastní, nabývá, pozbývá

- daň z nemovitých věcí (DZNV)

- daň z nabytí nemovitých věcí (DZNNV)

- daň z přidané hodnoty (DPH) 

U daně z příjmu ve vztahu jak k příjmům z pronájmu, tak i z převodů nemovitostí, je problematika spoluvlastnictví nejobšírnější, zejména u příjmů z pronájmu při užívání nemovitostí ve spoluvlastnictví jen některými spoluvlastníky, ať již pro osobní potřebu či podnikání. Dani z příjmu při spoluvlastnictví nemovitostí bude proto věnován samostatný článek v dalším čísle Střechy. Tento článek je pak zaměřen na ostatní 3 zmíněné druhy daní, a to především ve vztahu ke spoluvlastnictví, nezabývá se jednotlivými daněmi primárně a podrobně.

Daň z nemovitých věcí 

Jakkoli jsou spoluvlastníci samostatnými daň. subjekty, tj. poplatníky daně se solidární daňovou povinností, pro daň. z nem. věcí, z nemovitostí, platí, že pokud podá za celou nemovitost (= všechny podíly) daň. přiznání 1 ze spoluvlastníků, je považován za společného zástupce spoluvlastníků. Ostatní pak tedy k této nemovitosti daň. přiznání nepodávají. 

Pokud ale jeden ze spoluvlastníků podá daň. přiznání pouze ke svému spoluvl. podílu, mají ostatní spoluvlastníci povinnost rovněž podat daň. přiznání za svůj podíl, pokud tak neučiní, správce daně daň vyměří z moci úřední.

Přiznání se podává územnímu pracovišti finančního úřadu, kde se nemovitost nachází. Současně platí, že poplatník v daň. přiznání uvádí všechny nemovitosti, které vlastní, spoluvlastní (a podává přiznání jako zástupce spoluvl.) v působnosti jednoho finančního úřadu (ne pouze územního pracoviště finančního úřadu), finančních úřadů je v ČR celkem 14.

Např. tedy v Praze, kde je 1 Finanční úřad pro hl. m. Prahu a má územní pracoviště v jednotlivých obvodech, poplatník s nemovitostmi v katastrálních územích na území hl. m. Prahy v obvodech Praha 1, Praha 3, Praha 8 podá 1 daňové přiznání, kde uvede všechny tyto nemovitosti a přiznání podá na to územní pracoviště, kde má trvalé bydliště, pokud zde nemá, pak na územní pracoviště v jednom z uvedených obvodů (případně tam, kde má informaci, že je jeho daňový spis k dani z nem. věcí uložen).

Pozor tedy při spoluvlastnictví na změnu v osobě poplatníka, který u konkrétní nemovitosti podal daň. přiznání jako zástupce spoluvlastníků a přestal spoluvlastníkem být (svůj spoluvl. podíl pozbyl). On má oznamovací povinnost vůči správci daně – přestává být poplatníkem daně za tuto nemovitost (splní ji buď pouze oznámením nebo podáním nového daň. přiznání bez této nemovitosti, pokud v působnosti FÚ vlastní ještě jiné nemovitosti). Ostatní spoluvlastníci pak musí podat rovněž nové daň. přiznání buď každý za svůj podíl nemovitosti nebo 1 spoluvlastník jako zástupce za všechny (nastoupí tak na místo spoluvlastníka, který již spoluvlastníkem není).

Přiznání se podává vždy do 31.1. zdaňovacího období = kalendářního roku dle stavu k 1.1. tohoto roku, tedy změny v osobách spoluvlastníků během roku předchozího se promítnou v přiznání podávaném na rok následující, dle stavu k 1.1. kalendářního roku, tedy přiznání na r. 2020 dle stavu k 1.1.2020. Případně, pokud tento stav ještě není znám - není proveden zápis v KN, nebo poplatník (spoluvlastník) zemře v průběhu lhůty pro podání přiznání, pak v prodloužené lhůtě do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, kdy byl příslušný zápis v KN proveden, nebo v prodloužené lhůtě pro osobu spravující pozůstalost o 2 měsíce, nebo při ukončení dědického řízení v průběhu lhůty pro podání přiznání, kdy osoba spravující pozůstalost přiznání nepodala, ve lhůtě prodloužené o 2 měsíce pro dědice, který přiznání podává.  

 

Důvodem pro podání daň. přiznání je samozřejmě i změna týkající se nemovitosti (přístavba, nástavba, zánik stavebního pozemku, změna druhu a výměry pozemku, odstranění stavby dle staveb. rozhodnutí..), takové změny se rovněž dotýkají spoluvlastníků zcela stejně jako vlastníků výhradních.

 

Daň z nabytí nemovitých věcí 

Zde není žádná speciální úprava pro spoluvlastnictví ze zákona, každý spoluvlastník je poplatníkem daně, pokud nastane skutečnost zakládající povinnost daň. přiznání podat, lze ale samozřejmě využít obecně zplnomocnění další osoby, včetně osoby spoluvlastníka, daňové přiznání za poplatníka, v jeho zastoupení, podat.

Pro spoluvlastníky tedy platí vše, co pro vlastníky – stručné připomenutí: poplatníkem daně z nabytí nem. věcí je nabyvatel, u nabytí do spoluvlastnictví nabyvatelé, v případě směny se jedná o 2 samostatná nabytí nemovité věci, přiznání se podává tomu územnímu pracovišti finančního úřadu, v jehož působnosti se nemovitost nachází, lhůta pro přiznání u nejčastějšího případu, tj. nabytí nemovitosti evidované v katastru nemovitostí je do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad nabývací listiny do KN proveden.

U manželů a nemovitosti, včetně jejího spoluvl. podílu, v SJM – přiznání podává 1 z manželů, v přiznání uvede též identifikaci druhého manžela. Rozšíření, zúžení, vypořádání SJM – není předmětem daně.

 

DPH

 

Každý spoluvlastník je samostatným daňovým subjektem a může být plátcem daně, nezávisle na ostatních, buď dobrovolně, nebo povinně při splnění podmínek povinné registrace plátce DPH – tj. překročení obratu 1 000 000,- Kč za 12 měsíců po sobě jdoucích (dobrovolně se může registrovat k plátcovství DPH při nižším obratu).

Obratem je (zkráceně) souhrn úplat bez daně v ČR za zdanitelná plnění (zjednodušeně příjmy z podnikání, samostatné výdělečné činnosti zdaňované dle §7 zákona o dani z příjmu), zdanitelná plnění osvobozená od daně s nárokem na odpočet daně a zdanitelná plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně z vyjmenovaných činností v zákoně o DPH, kam náleží i dodání a nájem nemovitostí (příjmy zdaňované dle §9 zákona o dani z příjmu). Do obratu se nezahrnuje úplata za dodání nebo poskytnutí nem. věci, pokud se nejedná o součást obvyklé ekonomické činnosti osoby k dani povinné.

Zjednodušeně – pro vlastníky (spoluvlastníky) nemovitostí, fyzické osoby, se do obratu sčítají úplaty za jejich plnění (příjmy) dle §7 a §9 zákona o dani z příjmu.

 

Přitom ale současně platí, že pokud má poplatník (osoba povinná k dani) plnění (příjmy) jen za plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně – u nemovitostí typicky pouze příjmy z nájmu od DPH osvobozeného, plátcem daně se povinně nestane při jakémkoli obratu, tedy i překročení 1 000 000 Kč za 12 měsíců po sobě jdoucích.

 

K tomu nutno dodat, že ze zákona je nájem nemovitostí od DPH osvobozen bez nároku na odpočet DPH, s výjimkami:

- krátkodobý nájem nemovitosti do 48 hod.

- nájem prostor a míst k parkování vozidel samostatně, tedy ne jako příslušenství k nájmu hlavní věci od DPH osvobozeného (bytu, nebyt. prostoru)

- poskytnutí ubytovacích služeb (nově od 1.4.2019, typicky Airbnb, Booking…)

- nájem bezp. schránek, strojů nebo jiných upevněných zařízení v nemovitosti

 

Tedy nejčastější nájem – bytů, nebytových prostor, ať již v rámci rodinného domu, bytového domu, jiných budov a hal anebo samostatně v KN zapsaných jednotek, je od DPH ze zákona osvobozen. V případě nájmu plátci pro jeho ekonomické činnosti se může plátce (pronajímatel) rozhodnout, že nájem (dobrovolně) daněn bude.

Poznámka: u bytů, rod. domů, obytných prostorů … zjednodušeně nemovitostí vymezených pro bydlení … naposledy do 31.12.2020, od 1.1.2021 nebude možné nájem zdanit.

 

Je tedy zřejmé, že v případě spoluvlastníků se může stát (a v praxi tak také často tak je), že spoluvlastníky jsou jak plátci, tak neplátci DPH, ať již se stanou plátci DPH každý z nich jednotlivě, jak povinně, tak dobrovolně, nebo jen někteří z nich, bez ohledu na ostatní spoluvlastníky (spoluvlastnictví žádné společné plátcovství DPH nikdy nezakládalo a nezakládá).

Protože v praxi jen těžko lze požadovat po dodavateli jakékoli dodávky pro nemovitost (stavební práce, revize, služeb spojených s užíváním...), aby odděleně fakturoval každému spoluvlastníkovi ve výši jeho spoluvl. podílu, 1 ze spoluvlastníků vede evidenci příjmů a výdajů pro daň z příjmu, v případě plátce DPH přijatých plnění a uskutečněných zdanitelných i nezdanitelných plnění, za nemovitost jako celek. Případně tím pověří správce nemovitosti či jinou osobu. Pro daň z příjmu pak spoluvlastníkům jejich podíl příjmů a výdajů (u právnických osob výnosů a nákladů) pro jejich daňové přiznání za celé zdaň. období vyčíslí. Přiznání k DPH ale podává spoluvlastník plátce DPH měsíčně nebo čtvrtletně a v něm ke svým položkám – zjednodušeně přijatým a uskutečněným plnění z jeho vlastní ekonomické činnosti (ať podnikání, samostatné výdělečné činnosti či pronájmu jiné nemovitosti) pak přičte položky za celou nemovitost ve spoluvlastnictví.

 

Co ale může působit komplikace při spoluvlastnictví zejména je povinný přenos daňové povinnosti na odběratele, plátce DPH u stavebně montážních prací prováděných na nemovitosti, kdy dodávka stavebně montážních prací - zdanitelné plnění - je uskutečněna mezi plátci DPH, v tuzemsku a odběratel použije tuto dodávku - zdanitelné plnění - pro svou ekonomickou činnost. Touto ekonomickou činností je i pronájem nemovitostí.

Přenos daň. povinnosti znamená, že DPH, kterou by jinak odvedl dodavatel, plátce DPH, odvede povinně odběratel. V případě odběratele – plátce DPH, je tento přenos, při ekonomické činnosti odběratele, povinný.  

 

Příklad – dodavatel, plátce DPH, opraví střechu bytového domu za 100 000,- Kč a bez přenosu DPH uplatní + DPH 15% = 15 000 Kč, celkem 115 000,- Kč a odběratel (zástupce spoluvlastníků, neplátce DPH) hradí celkem 115 000 Kč dodavateli, z nějakého účtu pro dům zřízeného, tím tento výdaj mají v evidenci automaticky všichni spoluvlastníci k následnému rozdělení pro přiznání k dani z příjmu ve výši jejich podílů (pokud dle smlouvy nedělí příjmy a výdaje jinak než dle podílů).

 

Při uplatnění přenosu daňové povinnosti – a ten je u stavebně montážních prací v nemovitostech vůči odběrateli - plátci DPH povinný, dodavatel fakturuje pouze 100 000 Kč, povinnost dopočíst DPH a odvést je FÚ je na odběrateli. Spoluvlastník, plátce DPH, tedy dopočte DPH 15% = 15 000,- Kč a odvede v rámci svého daň. přiznání ze svého účtu registrovaného k DPH u správce daně. Ve výdajích ze spol. účtu domu tak pro všechny spoluvlastníky je částka 100 000 Kč (ne celkových 115 000 Kč), 15 000 Kč za všechny odvede jen 1 spoluvlastník, plátce DPH, vůči kterému dodavatel fakturoval, následně se pak s ostatními vypořádá – nejjednodušeji převodem 15 000 Kč ze společného účtu na jeho vlastní účet.

To samo o sobě není nic nelogického, ale pokud jsou mezi spoluvlastníky neplátci DPH, kteří se v problematice neorientují, může být problematické jim danou operaci vysvětlit.

 

Cestou z tohoto „problému“ pak může být, pokud je mezi spoluvlastníky také neplátce DPH, že odběratel fakturuje vůči tomuto neplátci – zástupci spoluvlastníků - a tím je odvod DPH z dodávky standardně u dodavatele – plátce DPH, k žádnému přenosu daň. povinnosti nedochází.

 

Samozřejmě pokud stavebně montážní práce na nemovitosti provádí, dodává neplátce DPH, DPH z jeho dodávky neodvádí nikdo.

 

Stejně problematické také může být, pokud některý spoluvlastník je plátce DPH a je v jeho zájmu uplatnit u nájmu ze zákona od DPH osvobozeného dobrovolně jeho zdaňování (aby mohl uplatnit odpočet daně na vstupu např. z velké opravy konkrétního nebytového prostoru, do 31.12.2020 i bytu, viz předchozí). Pak lze doporučit aby zástupcem spoluvlastníků pro sjednání nájemní smlouvy byl naopak spoluvlastník - plátce DPH.  


Ing. Magdalena Čudová, daň. poradce spolupracující s OSMD

V Praze 6.11.2019

 



Kalendář událostí


 

Redakční systém

www.flexisite.cz

Webdesign FlexiSystems s.r.o.