Probíhá testovací provoz portálu ...
osmd

Co je to exekuční doložka a jak může pronajímatelům pomoci

Použité zkratky:

OZ, OSŘ = občanský zákoník, občanský soudní řád

EŘ = exekuční řád

NŘ = notářský řád

NZSV = notářský zápis se svolením k vykonatelnosti

 

V poslední době roste zájem nejen pronajímatelů o „exekuční doložku“, správně se jedná o „notářský zápis se svolením k vykonatelnosti“, který je veřejnou listinou. Většinou je chápána jako pomoc proti neplatičům, osobám bránícím se výpovědi z nájmu, a jako prostředek urychlující vystěhování nežádoucího nájemce. Díky exekuční doložce pak údajně „věc projde soudem jen formálně“. Nakolik je to pravda, oč se vlastně jedná a k čemu je taková doložka dobrá, se lze přesvědčit nahlédnutím do platné právní úpravy, která prošla postupným vývojem. Pro úplnost lze dodat, že obdobné listiny mohli sepisovat také exekutoři až do 31. 12. 2012, kdy jim byla tato kompetence trvale odňata. Podle příslušných přechodných ustanovení však platí, že exekutorské zápisy sepsané do uvedeného data zůstávají exekučním titulem i nadále.

 

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti byl začleněn novelou do občanského soudním řádu již v roce 1992 v § 274 písm. e), ale notářský řád po řadu let k tomuto ustanovení neobsahoval žádnou speciální úpravu. Svolením k vykonatelnosti se rozumí souhlasný projev vůle povinné osoby, aby byl samotný notářský zápis, již bez dalšího, titulem pro výkon rozhodnutí. Náležitosti zápisu utvářela judikatura Nejvyššího soudu ČR (dále jen „NS“) a později novela notářského řádu v roce 2001. Současná podoba NZSV po další novele z roku 2009 zahrnuje tři odlišné varianty.

  1. , aby byl podle tohoto zápisu nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní
  1. tj. může týkat pouze peněžitého dluhu vyplývajícího ze závazku, o kterém je notářský zápis
  1. musí splňovat náležitosti kladené na vzniklý závazek hmotněprávní úpravou (OZ)
  1. příkladem je smlouva o zápůjčce finančních prostředků se svolením k vykonatelnosti

 

  1. a svolení, aby podle zápisu byl proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce), jestliže dlužník svou povinnost nesplní
  1. a obsahovat výši dluhu, právní důvod dluhu, lhůtu pro zaplacení dluhu a povinnost účastníka zaplatit dluh v konkrétně určené době
  1. dluhem), které může být peněžité i nepeněžité povahy
  1. musí splňovat náležitosti kladené na uznání závazku hmotněprávní úpravou (OZ)
  1. je pouze dlužník
  1. , ten proto musí být v zápisu nezaměnitelně označen

 

  1. právní jednání
  1. peněžitého či nepeněžitého závazku (dluhu)
  1. výchozím závazkovým vztahem může být nájemní smlouva, kupní smlouva, ale také (jako samostatný závazek) později uzavřená dohoda (inominátní dohoda o vyklizení bytu dle § 1746/2 OZ), ze kterých vyplývá termín či jiné nepochybné určení doby vyklizení předmětu nájmu či vlastnictví po uplynutí sjednané doby (nájmu, vkladového řízení, dodatečné lhůty k vyklizení pronajatých nebo prodaných prostor apod.).
  1. jediným důvodem sepsání je institut vykonatelnosti notářského zápisu
  1. označení osob (oprávněná a povinná osoba), skutečnosti zakládající pohledávku nebo jiný nárok, předmět a dobu plnění a zejména prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu
  1. podmínky, jako doložení času či stanovení vzájemné povinnosti oprávněné osoby, na jejíž splnění je budoucí vykonatelnost vázána
  1. , tj. má z něj být plněno (u nepeněžitého dluhu), nebo splatnost již nastala (u peněžitého dluhu), v takovém případě lze použít pouze notářský zápis dle § 71a odst. 2 NŘ
  1. , jako

je výkon rozhodnutí (vedení exekuce) vyklizením, odebráním věci, rozdělením společné věci nebo provedením prací a výkonů

  1. – pronajímatel nebo kupující nebude muset získávat v dlouhém nalézacím řízení soudní titul k vyklizení, ale jakmile dlužník ve stanoveném termínu nevyklidí, může se obrátit na soud s návrhem na výkon rozhodnutí postupem dle občanského soudního řádu (OSŘ), spíše však s návrhem na exekuci osloví soudního exekutora postupujícího dle EŘ

 

Další text pojednává zejména o naposledy zmíněném NZSV pro vyklizení nemovité věci v souvislosti s uzavřením nájemní nebo kupní smlouvy. Problémy vyvstávají v nezbytnosti (předem) uvést přesnou dobu vyklizení, a dále v podmíněnosti vyklizení. U nájemních smluv uzavřených na dobu určitou lze stanovit budoucí vyklizení pevným datem. Jde však pouze o případ, kdy nájem skončí uplynutím sjednané doby, nikoliv z jiných zákonem či smlouvou předpokládaných důvodů (výpověď, dohoda). Pevné datum vyklizení rozhodně nelze předem stanovit u nájemních smluv uzavřených na dobu neurčitou. V případě kupních smluv lze notářský zápis se svolením k vykonatelnosti s jistotou sepsat až po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, neboť tehdy už bude postaveno na jisto datum nabytí vlastnictví kupujícího (zpětně ke dni podání návrhu na vklad, ovšem za předpokladu, že vklad bude skutečně povolen) a od tohoto data nabytí lze stanovit přiměřenou lhůtu k vyklizení a předání nemovité věci.

V obou uvedených případech jde o vyklizení in eventum. V prvním případě je možnost vyklizení aktivována skončením nájmu, ve druhém nabytím vlastnického práva k nemovité věci, respektive povolením vkladu vlastnického práva nabyvatele do katastru nemovitostí. Obsahem procesní dohody se svolením k vykonatelnosti dle § 71b NŘ bude v těchto případech svolení zavázaného, právním termínem „dlužníka“ (stávajícího nájemce či budoucího nabyvatele), aby bylo nařízeno a provedeno vyklizení nemovité věci například počínaje patnáctým dnem po skončení nájmu na dobu určitou, respektive například třicátým dnem od nabytí vlastnictví nemovité věci. Zásadně však povinný z NZSV svoluje k vykonatelnosti teprve – a pouze – pro případ, že to, k čemu se zavázal, nesplní řádně a včas.

Uzavření dohody se svolením k přímé vykonatelnosti lze požadovat po nájemci již při (přesněji řečeno bezprostředně po) uzavření nájemní smlouvy (nejprve musí existovat hmotněprávní závazek – nájemní smlouva). Takto často postupují bytová družstva i obce, včetně řady městských částí Prahy a Brna. Přestože se tím pronajímatelům zmenšuje okruh potenciálních zájemců o nájem, bohatě jim to vyváží zvýšená míra jistoty. Kromě sepsání NZSV na počátku nájmu lze uzavření této dohody navrhnout v rámci smírného řešení pozdějších problémů v nájemním vztahu. Pronajímatel si tak může dovolit ponechat nájemce v bytu ještě nějakou dobu, pokud již má k dispozici exekuční titul, a současně tím předejde letitému nákladnému sporu.

Exekuci či soudní výkon rozhodnutí lze zahájit až v okamžiku vykonatelnosti notářského zápisu, kdy povinný řádně a včas nesplní přesně definovanou povinnost, tj. uplynutím lhůty k plnění. Zásadním předpokladem vykonatelnosti NZSV je naprosto konkrétní doba plnění (přesné a určité určení doby, do které se povinná osoba zavazuje plnit oprávněné osobě (viz např. usnesení NS sp. zn. 21 Cdo 2020/98, Rc 4/2000). Jinak není notářský zápis se svolením k vykonatelnosti materiálně vykonatelný (viz usnesení NS České republiky, sp. zn. 20 Cdo 928/2003). Jako zajímavost lze uvést, že až do 30. 6. 2009 nebylo možné sepsat NZSV ohledně již splatného závazku, respektive takové notářské zápisy nebyly přímo vykonatelné (viz např. usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 207/2004). K tomu teorie uváděla, že „účelem notářských zápisů se svolením k vykonatelnosti není vytváření exekučních titulů ke splatným pohledávkám“. To dnes již neplatí a k tomuto účelu lze použít notářský zápis dle § 71a odst. 2 NŘ (jednostranné uznání závazku dlužníkem).

Podmínku, doložení času nebo splnění vzájemné povinnosti mohou obsahovat všechny tři druhy notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, ač je to výslovně upraveno pouze u třetího z nich, v ustanovení § 71b odst. 3 NŘ. Podle § 262 OSŘ a § 43 exekučního řádu je před nařízením soudního výkonu rozhodnutí respektive (typicky) před nařízením exekuce soukromým exekutorem povinností oprávněného prokázat, že případně uvedený podmínka byla splněna, doložený čas nastal či vzájemnou povinnost splnil, aby byl samotný notářský zápis materiálně vykonatelný. Učinit tak lze listinou vydanou nebo ověřenou státním orgánem nebo notářem. Někdy je to jednoduché – například předložením úředního výpisu z listu vlastnictví katastru nemovitostí, jindy ale nemusí být snadné tento požadavek splnit.

K tomu judikatura uvádí, že soukromá listina (tj. listina vyhotovená někým jiným než státním orgánem nebo notářem) sice sama o sobě není způsobilá prokázat splnění (připravenost splnění) vzájemné povinnosti oprávněného, avšak vyhoví tehdy, jestliže podpisy na ní byly zákonem předepsaným způsobem ověřeny (viz např. usnesení NS sp. zn. 21 Cdo 2201/2014).

Splnění podmínek se proto typicky prokazuje za účasti dlužníka na osvědčujícím notářském zápisu, nebo jeho (ověřeným) podpisem na stvrzující soukromé listině. Vždy je však nutná součinnost dlužníka (povinného), což není bohužel samozřejmé ani předem jisté. Nejvyšší soud k tomu v usnesení sp. zn. 21 Cdo 1129/2014 uvádí: „Nedostatek ochoty povinného písemně potvrdit splnění podmínky případně poskytnout součinnost potřebnou k ověření soukromé listiny, nečiní oprávněného bezbranným; prostředkem, jak takový nedostatek ochoty povinného odstranit, je pro oprávněného žaloba o určení, že se podmínka splnila.“ K tomu soud dodal: „K prokázání splnění podmínky (či vzájemné povinnosti oprávněného) nestačí prohlášení samotného oprávněného, byť je osvědčeno notářským zápisem podle ustanovení § 80 notářského řádu.“ Jinými slovy – pokud nelze splnění podmínky vykonatelnosti prokázat jinak, než za součinnosti dlužníka (povinného), nezbývá při jeho nespolupráci než podat příslušnou určovací žalobu a vyčkat pravomocného rozsudku.

Nejvyšší soud se věnoval splnění podmínky při výkonu rozhodnutí vyklizením v usnesení sp. zn. 21 Cdo 1691/2004: „Je-li ve vykonávaném rozhodnutí splnění povinnosti zpřístupnit byt podmíněno tím, že oprávněný předem v určené lhůtě oznámí povinnému den a hodinu požadovaného zpřístupnění bytu, lze nařídit výkon rozhodnutí jen tehdy, prokáže-li oprávněný způsobem předepsaným v § 262 odst. 2 občanského soudního řádu, že tato podmínka byla splněna.“ Jednalo se o výkon soudního rozhodnutí o zpřístupnění bytu k provedení nutných stavebních prací. Pokud by v uvedené věci podmínka předchozího oznámení chyběla, bylo by možno k výkonu rozhodnutí přistoupit „bez dalšího“.

V usnesení sp. zn. 31 Cdo 2184/2013 se soud zabýval vykonatelností NZSV navazující na uzavřenou smlouvu o budoucí smlouvě o půjčce (podle níž měl věřitel plnit až po sepisu notářského zápisu) se závěrem, že faktické poskytnutí půjčky je podmínkou ve smyslu § 71b odst. 2 NŘ, jejíž splnění je třeba prokázat již při návrhu na zahájení exekuce způsobem uvedeným v ustanovení § 43 odst. 2 EŘ (respektive § 262 OSŘ), případně i dodatečně po patřičném poučení soudem (§ 254 odst. 3 OSŘ).

 

V jiném případě (usnesení sp. zn. 26 Cdo 4997/2014) soud poukázal na povinnost oprávněné doložit, že je vlastnicí převáděné nemovité věci: „V projednávané věci je závazek povinné vyklidit předmětný byt a vyklizený jej předat oprávněné vázán na podmínku, že převod bytu přestane být podmíněným a oprávněná se stane jeho výlučnou vlastnicí.“ Tím, že nebylo prokázáno splnění odkládací podmínky (nabytí vlastnictví bytu oprávněnou), na níž byla vázána vykonatelnost exekučního titulu, nedošlo k materiální vykonatelnosti notářského zápisu jako exekučního titulu. Notářský zápis byl zde sepsán pro případ (za podmínky), že povinná pozbude vlastnictví bytu, aniž by ho následně vyklidila. Pokud by k sepsání zápisu došlo až po podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch oprávněné, nevznikla by nejistota v otázce vlastnictví (žádná podmínka by zde nebyla) a šlo by k výkonu rozhodnutí opět přistoupit „bez dalšího“.

Při nařízení výkonu rozhodnutí na základě notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti soud zkoumá pouze, zda jsou splněny formální náležitosti kladené na notářský zápis se svolením k vykonatelnosti a naopak nezkoumá, zda obsah notářského zápisu odpovídá hmotněprávním poměrům účastníků, tj. zde je po právu (rozhodnutí NS sp. zn. 20 Cdo 977/2003, 20 Cdo 3120/2007). Pokud se povinný domnívá, že na vymáhané plnění nevznikl podle hmotného práva nárok, může to uplatnit návrhem na zastavení výkonu rozhodnutí, resp. exekuce (usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 2910/2007). Jestliže nárok na vymáhané plnění nevznikl v plné výši, může povinný navrhnout i jen částečné zastavení výkonu rozhodnutí (exekuce), viz usnesení NS sp. zn. 21 Cdo 3776/2013.

Otázka, zda sepsaný notářský zápis se svolením k vykonatelnosti představuje překážku věci rozhodnuté (res iudicata) pro případné následně zahájené sporné řízení, není právními předpisy výslovně vyřešena. Podle judikatury je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti sice veřejnou listinou a titulem pro výkon rozhodnutí, ale není rozhodnutím, nemůže proto ani nabýt právní moci a nepředstavuje proto překážku věci rozhodnuté, která by bránila projednání sporu o stejné plnění (tj. nezávislému podání žaloby a zahájení soudního řízení ve stejné věci), viz např. rozsudek NS sp. zn. 21 Cdo 267/2000.

Z uvedeného je patrné, že stručná a kusá právní úprava notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti zakotvená ve třech právních předpisech – notářském řádu, občanském soudním řádu a exekučním řádu – je průběžně doplňována, upřesňována a vysvětlována judikaturou Nejvyššího soudu. Tento stav jistě není ideální a v praxi vede ke značné právní nejistotě účastníků notářského zápisu i samotných notářů, soudních exekutorů a soudů. Přitom se Česká republika stále řadí ke kontinentálnímu typu právní kultury, založené na psaném právu, nikoliv na soudních precedentech. Změna však může přijít nejdříve s novým občanským soudním řádem, jehož příprava je stále v plenkách.

Praktické možnosti uplatnění NZSV

V nájemních vztazích se nabízí využití tohoto institutu pro případy nájmů uzavřených na dobu určitou, u nichž pronajímatel z různých důvodů potřebuje jistotu uvolnění bytu či jiných prostor po skončení doby nájmu. Jedná se zejména o „institucionální“ pronajímatele, jako jsou například obce. Jen stěží si lze představit starostu obce, kterak vlastnoručně vyklízí neřádné nájemce. Jak již bylo zmíněno, podobné doložky se pomalu stávají součástí nájemních smluv na pronájem komunálního bytového fondu. Běžný pronajímatel – fyzická osoba – se spíše zajistí klauzulí v nájemní smlouvě o právu na svépomocné vyklizení po uplynutí sjednané doby.

Jak taková doložka vypadá? Smluvní strany v samostatném odstavci nájemní smlouvy uvedou, že při jejím uzavření (v bezprostřední návaznosti na podpis samotné smlouvy) bude sepsán (obvykle na náklady nájemce) notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti pro případ nevyklizení bytu při skončení nájmu.

Co když skončí sjednaná doba nájmu, a obě strany mají zájem na prodloužení při zachování zvýšené jistoty pronajímatele? V takovém případě nezbude než kromě uzavření dodatku nájemní smlouvy opět navštívit notáře k novému zápisu, nebo k sepisu pokračování v původním notářském zápisu. Důvodem je skutečnost, že v NZSV je nutno vždy vycházet z platného znění smlouvy a uvést aktuální datum skončení nájmu, aby mohl případně sloužit jako vykonatelný exekuční titul.

Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti může být využit v řadě dalších případů, v kombinaci s podmínkami a dalšími instrumenty. S jejich složitostí ovšem klesá zájem a ochota notářů k soupisu, neboť za jeho vykonatelnost, tedy za možnost faktického uplatnění, sami majetkově odpovídají.

A kdy NZSV nepomůže? Ve všech případech, kdy druhá strana nespolupracuje. Pokud bezprávný uživatel (a obvykle i neplatič) takovou dohodu již dříve nepodepsal, nic ho nenutí k dodatečnému uzavření, stejně jako neplatícího staronájemce se smlouvou na dobu neurčitou lze jen obtížně přesvědčit k návštěvě notáře, aby se zavázal k úhradě dluhu pod hrozbou přímé exekuce.

Pár slov na závěr

Důležité je myslet na začlenění doložky odkazující na možnost přímé vykonatelnosti dohody o vyklizení již při uzavírání nájemní smlouvy a mít předjednaného notáře k sepisu samotného NZSV. A uzavírat v takovém případě výhradně smlouvu na dobu určitou, protože exekutor může nežádoucího nájemce a/nebo neplatiče vystěhovat teprve až po jejím uplynutí.

Odměna notáře za sepsání dohody o přímé vykonatelnosti se řídí Vyhláškou Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., notářský tarif, a činí cca 3.000 Kč. Kdo ji uhradí, je věci dohody; obce odměnu notáře standardně přenášejí na nájemce a uvádějí to přímo v textu nájemní smlouvy.

Jak je zřejmé, NZSV neřeší situace spojené s výpovědí nájmu, není samospasitelný a zcela neochrání pronajímatele před možnými komplikacemi a finanční ztrátou. Přesto může významně omezit celkové škody a zkrátit soudní anabázi.

 

JUDr. Jiří Odehnal, advokát v Brně a člen OSMD

31.1.2020


Doslovná citace použitých právních norem viz níže:


Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád, NŘ)

Notářské zápisy se svolením k vykonatelnosti

§ 71a

                (1) Notářský zápis o právním jednání, ve kterém se účastník zaváže splnit peněžitý dluh vyplývající ze zakládaného závazkového právního vztahu právním jednáním, o kterém je notářský zápis, může obsahovat svolení zavázaného účastníka, aby byl podle tohoto zápisu nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní. Obsahem právního jednání, o kterém je takový notářský zápis, musí být i výše dluhu a lhůta pro plnění.

                (2) Notářský zápis o právním jednání, kterým je uznání peněžitého dluhu, může obsahovat svolení zavázaného účastníka, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní. Obsahem právního jednání, o kterém je takový notářský zápis, musí být vedle výše dluhu, označení právního důvodu dluhu a osoby věřitele také lhůta pro zaplacení dluhu a povinnost účastníka zaplatit dluh ve lhůtě.

§ 71b

                (1) Notář sepíše na žádost notářský zápis o dohodě, kterou se účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní.

                (2) Dohoda účastníků musí obsahovat

a) označení osoby, která se zavázala ke splnění pohledávky nebo jiného nároku (osoby povinné),

b) označení osoby, jejíž pohledávka nebo jiný nárok mají být splněny (osoby oprávněné),

c) skutečnosti, na nichž se pohledávka nebo jiný nárok zakládá,

d) předmět plnění,

e) dobu plnění,

f) prohlášení povinné osoby o svolení k vykonatelnosti zápisu.

                (3) Dohoda účastníků může obsahovat též podmínky nebo doložení času, popřípadě vzájemné povinnosti oprávněné osoby, na jejichž splnění je poskytnutí předmětu plnění vázáno.

 

Zákon č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád, EŘ)

§ 40

                (1) Exekučním titulem je

a) vykonatelné rozhodnutí soudu nebo exekutora, pokud přiznává právo, zavazuje k povinnosti nebo postihuje majetek,

b) vykonatelné rozhodnutí soudu a jiného orgánu činného v trestním řízení, pokud přiznává právo nebo postihuje majetek,

c) vykonatelný rozhodčí nález,

d) notářský zápis se svolením k vykonatelnosti sepsaný podle zvláštního právního předpisu,

e) vykonatelné rozhodnutí a jiný exekuční titul orgánu veřejné moci,

f) jiná vykonatelná rozhodnutí a schválené smíry a listiny, jejichž výkon připouští zákon.

§ 43

                (1) Jestliže je to, co ukládá exekuční titul povinnému, vázáno na splnění podmínky nebo na splnění vzájemné povinnosti oprávněného nebo omezené doložením času, lze postupovat podle § 44 (pozn.: tento paragraf upravuje další postup exekutora a soudu) jen tehdy, prokáže-li oprávněný, že se podmínka splnila nebo že sám svou vzájemnou povinnost vůči povinnému již splnil, popřípadě je připraven ji splnit, nebo že nastal doložený čas.

                (2) V případech uvedených v odstavci 1 je třeba k potvrzení o vykonatelnosti exekučního titulu připojit listinu vydanou nebo ověřenou státním orgánem nebo notářem, z níž je patrné, že se splnila podmínka, že oprávněný splnil svou vzájemnou povinnost, popřípadě je připraven ji splnit, nebo že nastal doložený čas.

 

 

 

Kalendář událostí


 

Redakční systém

www.flexisite.cz

Webdesign FlexiSystems s.r.o.