Vyjádření k návrhu zákona o nájemném - MF ČR
Návrh jako celek je nutno odmítnout, neboť vychází z nepravdivého hodnocení stávajícího trhu s nájemními byty a je plný nesprávných údajů. Jeho cílem je stálé utužování regulace nájemného bez časového omezení. Národohospodářské škody, které by způsobila jeho realizace jdou do desítek mld. Kč ročně. Znění Návrhu je v prokazatelném rozporu s Ústavou ČR. Listinou základních práv a svobod, Ústavním zákonem č. 23/1991 Sb., zákonem o cenách č. 526/1990 Sb a dalšími obecně závaznými právními předpisy.
Vážený pan
Ing. Jaroslav Šulc, CSc.
náměstek ministra financí ČR
Letenská 15
PRAHA 1
Vážený pane náměstku.
Děkujeme především za zaslání návrhu zákona o nájemném z bytu z pera Vašeho ministerstva. Bylo pro nás poučné tento návrh prostudovat a vítáme možnost se k němu písemně vyjádřit. Předem se omlouváme, že naše vyjádření nebude zcela konformní s Vašimi představami o řešení "deregulace" nájemného v této nešťastné zemi a tím, že písemně vyjádříme své výhrady a právní názory spíše přispějeme k optimalizaci konečného řešení než že bychom chválili co chválit nelze.
Dovolte nám, abychom nejdříve komentovali vybrané pasáže z Vašeho dopisu.
Především vítáme přístup a ty části návrhu zákona, který akcentuje volně sjednávanou dohodu mezi nájemníkem a pronajímatelem, ať již se jedná o podmínky nájmu samého nebo o nájemné, jeho výši, možnosti jeho zvyšování či valorizace ve vazbě např. na inflaci národní měny. Tento akcent se v návrhu objevuje, nikoliv však tak, aby mohl být obecně přijatelný pro všechny tj. i dnes regulované pronájmy.
Úpravu věcného obsahu nájemného zahrnutím části služeb do nájemného považujeme za nevhodné, pokud ovšem v tomto bezdůvodném kroku není skryt jiný cíl (kulišárna), a to opticky zvýšit částku, vydávanou za nájemné, aby bylo možné později politicky argumentovat tím, jak Váš zákon o nájemném z bytu nájemné zvýšil. Těžko bychom mohli takovému kroku říkat nyní i později jenom kulišárna. Toto zahrnutí části cen služeb do nájemného je samozřejmě v rozporu s občanským zákoníkem, zejména s jeho paragrafem 663, je v rozporu s tím, co civilizovaný svět a Evropa zejména již nejméně od římského období spojují s obsahem tohoto slova a nemůže obstát Vaše vysvětlení, že se v některých případech platí nájemné i služby v jedné položce. Naši pronajímatelé nejsou úplní negramoti a dovedou vždy oddělit vlastní nájemné od nákladů pronajímatelem zprostředkovaných služeb.
Další fatální omyl nebo spíše postranní záměr je v posílení úlohy obcí při zpracování přehledu o v místě obvyklém srovnatelném nájemném. Postranní záměr vidíme v tom, že oprávněně očekáváte, že obce z důvodů nájemnického populizmu budou, jsouce bez kontroly, stlačovat v místě obvyklé srovnatelné nájemné, aby se tím zavděčili svým voličům, regulovaným nájemníkům a v kontextu s Vaším záměrem v návrhu tak fakticky zmrazili jakoukoliv deregulaci nájemného. Přitom jde o nejméně efektivní řešení, neboť obce, bez zkušenosti se zpracováváním rozsáhlých dat, budou na zjišťování vytvářet v každé obci týmy polozkušených pracovníků a vynakládat nepřiměřené náklady, které budeme muset opět hradit my, občané. Doporučujeme svěřit shromažďování dat a jejich vyhodnocování některému ústřednímu orgánu státní správy nebo specializovanému orgánu, jako je Český statistický úřad nebo Ministerstvo pro místní rozvoj, kde úkol zvládne jeden specializovaný tým pracovníků bez místních emocí a záměrů. Navíc bude možné snáze kontrolovat objektivitu zjišťovaných dat a zpracování výsledků, zejména i proto, že se od jejich hodnot bude odvíjet výše adresných příspěvků na nájemné. Připomínáme, že právě pro neschopnost obcí stanovovat objektivně v místě obvyklé nájemné zrušil polský Ústavní soud tu část zákona o nájemném, která pravomoc obcí zakládala a obce z tohoto procesu zcela vyloučil. Podobnou nepřímou cestu ke konečnému řešení považujeme za špatnou.
V dalším odstavci zmiňujete právní vakuum po nálezu Ústavního soudu ČR a že vývoj nájemného bude k nelibosti jak vlastníků, tak nájemníků zablokován do doby schválení návrhu zákona o nájemném. K tomu musíme poznamenat, že vývoj nájemného byl zablokován Vaším výměrem 01/2002 nejméně do 30.6.2002 a Vaší kulišárnou s výměrem č. 6/2002 mělo být toto zablokování udrženo nejméně do 30.6.2003. Ústavní soud ČR proto nikoliv zablokoval vývoj nájemného, nýbrž naopak vytvořil svobodné období, kdy neplatí regulace nájemného Vaším ministerstvem a vývoj nájemného může bez Vašeho omezování začít.
K předposlednímu odstavci Vašeho dopisu vyjadřujeme souhlas s tím, aby se zkrátila právní nejistota nájemníků i pronajímatelů a kvalitní zákon se brzy připravil, podotýkáme však, že spravedlivý zákon, řešící jak zájmy pronajímatelů, tak nájemníků, nikoliv umělé zmrazení nájemného na věčné časy. Na takovém řešení jsme připraveni spolupracovat všemi kapacitami, které máme k dispozici.
V dalším nám dovolte, Vážený pane náměstku vyjádřit se k dalším záměrům návrhu, k jednotlivým institutům návrhu a k některým jeho paragrafům nebo odstavcům, přílohám a odůvodněním.
Především návrh zákona o nájemném z bytů z pera Ministerstva financí ČR ignoruje nálezy Ústavního soudu ČR z 21.6.2000 a z 20.11.2002, čímž se stává zatím pro nás a jistě i pro jiné orgány státu, nepřijatelný a bude-li takto prosazován, založí možnost zákon opět úspěšně napadnout u Ústavního soudu a u Evropského soudu pro lidská práva. Zcela zřejmě totiž sleduje jediný cíl, zmrazit nájemné v bytech s regulovaným nájemným, a to záměrně zabudovanými brzdami jeho růstu. Na jedné straně by nájemné mohlo zdánlivě růst v průměru asi o 10 - 20 %, na druhé straně se ruší platby za zařizovací předměty a nově se do něj zahrnuje i značná část služeb. Celkově bude tedy reálně nájemné v roce 2004 - 2005 stagnovat nebo poroste pouze o několik procent. Poté již bude reálné regulované nájemné stále klesat tempem blízkým roční míře inflace.
Návrh je svou formou příliš dlouhý, má na svůj jednoduchý obsah příliš mnoho paragrafů, a včetně příloh je neúměrně dlouhý. Jako způsob věcného řešení nemá ve světě obdoby a jedná se o typický příklad zcestného řešení, či spíše neřešení, problémů pomocí tzv. " české cesty".
Jako návrh, který nerespektuje i již existující tržní podmínky, je protiprávní a protiústavní. Je v přímém rozporu s:
nálezy Ústavního soudu ČR ze dne 21.6.2000 a 20.11.2002, které prokázaly dokonce v několika článcích existující protiústavnost regulace nájemného, založenou původně vyhláškou č. 176/1993 Sb., kterou předložený návrh prolonguje, tj.regulací od zeleného stolu zcela ignorující vývoj tržního nájemného ve svobodně uzavíraných nájmech a navíc regulací, která je pro pronajímatele hluboce ztrátová, t.zn. nekryje ani jejich náklady na prostou reprodukci a provozní náklady v rámci regulace pronajatých bytů. Tato regulace záměrně pak nepřipouští, aby pronajímatel dosahoval ze svého kapitálu, umrtveného v bytovém domě, přiměřený kapitálový výnos, naopak je nucen, aby ze svých prostředků, tj. z prostředků své rodiny a na její úkor nebo z výnosů jiných aktivit dotoval bydlení cizích občanů, s nimiž ani svobodně neuzavřel nájemní smlouvu. Řada majitelů bytových domů s byty obsazenými regulovanými nájemníky tak patří mezi obyvatele této země, jejichž práva jsou nejhruběji porušována.
§ 2 odst. 3, druhá věta zákona č. 526/1990 Sb. o cenách § 2 vyhlášky č. 580/1990 Sb. a dalšími
V nálezu Ústavního soudu ČR ze dne 20.11.2002 je mimo jiné řečeno, že :
regulace nájemného je přípustná, pokud vychází z tržních cen.
sociální problémy spojené s nájemním bydlením musí (i podle ČR ratifikovaných mezinárodních dohod) řešit stát a nikoli je prostřednictvím regulace nájemného přesouvat na pronajímatele.
Proto je povinností vlády vypracovat takový zákon o nájemném, který je v souladu s Ústavou a nálezy Ústavního soudu.
To v praxi znamená že :
regulace nájemného nesmí uměle snižovat nájemné pod hranici místně obvyklého nájemného vycházejícího z tržních cen.
destrukce vlastnických práv dotýkající se zvláště soukromých vlastníků znamená, že nelze směšovat nájemní byty v soukromém a veřejném vlastnictví, čímž pro ně obecně i ve světě neplatí stejná regulační pravidla
sociální problémy části nájemníků musí řešit stát především adresným příspěvkem na sociální bydlení, který MMR a MPSV ČR mělo iniciovat, avšak do dneška se tak nestalo. Rozhodně nemůže MF ČR zdůvodňovat pokračování v regulaci nájemného tzv. sociálními důvody, neboť plošná regulace nájemného i pro bohaté je výrazně asociální.
Navíc na nájemní poměry na dobu neurčitou s nájemným, regulovaným Ministerstvem financí ČR s cílem přenést náklady bydlení nájemníků na bedra pronajímatelů bez ohledu na vývoj tržních vztahů a vzniklými transformací práva osobního užívání, založeného socialistickým státem dekrety na byt a dohodami o předání a převzetí bytu v dobách politické a ekonomické nesvobody nelze do nekonečna pohlížet jako na skutečné a trvale platné nájemní smlouvy uzavřené svobodně na základě oboustranné výhodnosti a souhlasu pronajímatelů a nájemníků.
Nic z tohoto nebylo MF ČR v návrhu zákona o nájemném z bytů akceptováno a návrh zákona předmětné nálezy Ústavního soudu ČR, které dovodily rozpor regulace nájemného s několika články Listiny základních práv a svobod, byly prostě opět ignorovány. Přitom ústavní zákon č. 23/1991 Sb., kterým se uvozuje LISTINA ZÁKLADNÍCH PRÁV A SVOBOD, přímo stanoví ve svém § (1), že ústavní zákony, jiné zákony, jejich výklad a používání musí být v souladu s Listinou základních práv a svobod.
Prosazováním předloženého návrhu jako zákona ČR dochází k porušování Ústavy, které povede nutně nové k novým stížnostem a žalobám k Ústavnímu soudu. Lze pak dovodit plnou odpovědnost úředníků Ministerstva financí ČR za pohrdání právem České republiky a za všechny tím způsobené škody.
Konstrukce místně obvyklého nájemného ( dále MON )
Klíčové místo v Návrhu zaujímá způsob stanovování MON, neboť veškeré možné změny nájemného se podle tohoto Návrhu mají řídit podle aktuální výše MON v dané lokalitě.
MON je v Návrhu prakticky rovno regulovanému nájemnému
MON je podle Návrhu takové nájemné, za které jsou v obci obvykle pronajaty srovnatelné byty.Počítá se možná jako aritmetický průměr všech nájemných v místě dosahovaných termín obvykle pronajaty si vysvětluje MF ČR jako převažující § 2 odst (1), písm. d) a potom by bylo v dané lokalitě MON prakticky rovno regulovanému nájemnému. Díky převaze bytů (min. 90 - 95 %) s regulovaným nájemným je samozřejmě MON prakticky rovno regulovanému nájemnému. I tam, kde je obrovská nerovnováha na trhu s byty vyjádřená mnohonásobně vyšším tržním nájemným proti nájemnému regulovanému, umožní tato konstrukce MON v době vstupu nového zákona v účinnost jen jednorázové zvýšení nájemného o pouhá procenta. Další zvyšování nájemného je v dané kategorii bytů již prakticky nemožné i proto, že v bytech s regulovaným nájemným je extrémně nízká mobilita. V průměru se ročně uvolní asi 0,5 - 1,5 % bytů s regulovaným nájemným. Z toho je část bytů v obecním vlastnictví opět pronajata za regulované nájemné, většina bytů v soukromém vlastnictví je před návratem na trh buď zrekonstruována a tím přeřazena do jiné kategorie, nebo po zaplacení odstupného opět pronajata za nízké nájemné. Byt může být také prodán do osobního vlastnictví a z různých důvodů nemusí být nahlášena skutečná částka, za kterou byl byt pronajat.
Zjišťování MON v intervalu každé 2-3 roky se tak stane naprosto nesmyslným úřadováním, které bude po mnoho desítek let stále znovu prokazovat, že MON v dané kategorii bytů se prakticky rovná MONu z roku 2004.
Jen pro srovnání, v Německu, kde se zjišťuje zrcadlo nájemného, se do něj započítávají pouze svobodně uzavřené nájemní smlouvy za poslední 3 roky s vyloučením všech netržních smluv. Započítávání smluv s netržním nájemným je přímo zakázáno.
Proto je nutné zcela přepracovat celý systém způsobu stanovování MON a veškeré s tím související náležitosti. Jako přijatelný se jeví jakýkoli systém, který urychleně, tj. v horizontu dvou až tří let, podstatně omezí systém dvojích úrovní nájemného procesem sbližování s tím, že bude respektován nález Ústavního soudu ČR a odstraněna nucená ztrátovost pronájmu pro pronajímatele.
Jako cesta k tomuto cíli je volba jiného mechanizmu deregulace, např. deregulace odvozená z aktuální pořizovací ceny bytu s tím, že nájemné z dosud regulovaných bytů může vystoupit jednorázově (podle Polského vzoru okamžitě) až na 3 % z aktuální pořizovací ceny bytu (ARPC) ročně, nebo na 4% z ARPC, což je částka, která podle zjištění Ministerstva financí ČR teprve plně kryje oprávněné náklady (náklady provozu a prosté reprodukce bytu), aniž by zahrnovalo výnos z investovaného kapitálu pro pronajímatele. Teprve v dalších letech je třeba umožnit postupný růst výnosu pronajímatele z investovaného kapitálu až do výše cca 3 % až 5 % z tržní ceny bytu. Od této chvíle pak již může fungovat jenom tržní prostředí.
Jinou cestou může být zvýšení hranice postupné deregulace (20 % ročně) na úroveň tržního MON s tím, že se poté během několika let přejde na skutečné tržní ceny nájemného, neboť dosavadní tržní a dosavadní regulované nájemné se vyrovná. (Viz bod 3) Z nám známých systémů toto zadání splňují například systémy založené na placení nájemného zhruba ve výši 7 % z tržní ceny bytu ročně (švýcarský systém), nebo skutečná deregulace nájemného s následným zavedením zrcadla nájemného (německý systém), který také nastaví nájemné na hodnotu 7 % z tržní ceny bytu ročně atd. V každém případě je i v ČR nutné rozlišit soukromý a obecní nájemní sektor, neboť oba vycházejí z jiných principů svého investování a funkce. Tvrdit, že stanovení MON na úrovni dnešního regulovaného nájemného a to stanovit jako kriterium rovnovážného trhu s nájmy bytů znamená, že autor tohoto návrhu buď vůbec neví o čem píše, nebo je v tomto řešení skutečně postranní záměr nepřipustit deregulaci nájemného. Předpokládáme, že i poslanci a senátoři našich zastupitelských orgánů budou gramotní a tento manévr prohlédnou.
Vliv inflace
Návrh ve svých důsledcích znamená, že po pomalé deregulaci nájemného z let 1993 - 1998 a zpětné valorizaci nájemného v letech 1999 - 2002 dojde po jisté cenové turbulenci v letech 2003 a 2004 od roku 2005 k faktickému zmrazení nájemného a reálné nájemné bude už jen klesat podle roční inflace. Je to neznalost, nebo záměr?
Uplatnění smluvního nájemného
Za hlavní přednost nového systému považuje MF ČR údajné široké uplatnění smluvního principu. Jedná se o vědomé pokrytectví.
Nejde totiž o nic nového. Již zrušené výměry i vyhláška 176/93 Sb. umožňovaly svobodné sjednávání nájemného v rodinných domcích a v určitých případech i v nájemních bytech s regulovaným nájemným.
Zkušenosti jsou však takové, že téměř neznáme za posledních deset let u bytů s regulovaným nájemným případy, kdy by se smluvní princip ve smyslu zreálnění výše nájemného mezi pronajímatelem a regulovaným nájemcem v praxi uplatnil.
Nájemce přece nemá jediný důvod, aby na takovou dohodu přistoupil, když může zcela bezproblémově bydlet za stávající nízké regulované nájemné. Tato skutečnost je pracovníkům MF ČR pochopitelně dobře známa.
Navíc tam, kde k takovémuto ujednání mezi pronajímatelem a nájemníkem došlo a strany sjednaly vyšší než maximální nájemné podle regulace nájemného MF, nastoupily finanční odbory Městských úřadů a uvalily na pronajímatele surové pokuty, dovolávajíce se zákona o cenách č. 526/1990 Sb., konkrétně jeho § 17, přesto, že nájemné není cenou.
Tento postup provádějí tyto orgány pod přímým dohledem Ministerstva financí. Tím je zřejmý obraz toho, jak si Ministerstvo financí představuje uplatnění smluvního principu. Podklady můžeme MF předat přímo, aby postupy svých prodloužených rukou přešetřilo a řízení zastavilo. Jinak skončí u Evropského soudu pro lidská práva.
Uplatnění smluvního principu tak, jak ho navrhuje MF ČR, se tedy netýká cca 95 % nájemních bytů.
K jednotlivým paragrafům Návrhu zákona.
Všechny naše připomínky jsou zpracovány ve snaze o věcnou diskusi s MF ČR, přestože jsme si vědomi toho, že předložený Návrh není východiskem pro konečné řešení pro jeho vady a zjevnou snahu deregulaci nájemného nikdy nepřipustit. Bude asi nutno vytvořit jiný koncept zákona o nájemném, který bude mj. i respektovat zmíněné nálezy Ústavního soudu, občanský zákoník, zákon o cenách a další zákony ČR včetně a především Listiny základních práv a svobod. V tomto novém konceptu zákona bude nutné řešit i řadu věcných otázek podobných těm, které jsou součástí Návrhu.
Začleněním některých služeb do nájemného, se má vytvořit optický dojem deregulace nájemného, aniž by k ní došlo. Jiný smysl tento zápočet snad ani mít nemůže. Celá argumentace, že tyto služby tvoří zhruba 18 % nájemného je více než pochybená, neboť je evidentní, že těžko mohou variovat od cca 2 do 7 Kč / m2 tak, jak by vyplývalo z rozdílnosti dnešního regulovaného nájemného mezi cca 12 - 37 Kč/m2 podle velikosti obce. Variabilita nákladů na tyto služby je mnohem menší. Samozřejmě, že většina nákladů na služby je závislá na tom, kolik osob užívá předmětný byt a nikoli na velikosti bytu, z které se odvozuje nájemné. Návrh zákona tedy zamýšlí zakonzervovat nejen nájemné ale i počet osob, bydlících v bytě a to na úrovni roku 2004.
Kromě toho víme, že tzv. průzkumy, které údajně MF ČR provádí jsou natolik sporné, že by mělo MF ČR velké problémy prokázat, že tyto náklady dosahují v průměru 18 %. Jde zcela zřejmě jen o odhadnuté číslo. Dále se vstupem do EU bude zřejmě nutno přizpůsobit technické parametry např. výtahů normám EU. To si vyžádá řádově miliónové náklady na jeden výtah a tedy pouhé náklady na výtahy přesáhnou zřejmě výši regulovaného nájemného.
V tichosti je do nájemného pravděpodobně započítáno i nájemné za nové předměty vybavení bytu. Tím je reálná částka placeného nájemného snížena podle stupně vybavení bytu od několika procent až do desítek procent. Jedná se o nový náklad pronajímatele ve prospěch nájemníka, bez příslušného plnění z jeho strany.
Navíc nájemné není cenou podle § 877 občanského zákoníku a podle zákona o cenách č. 526/1990 Sb., který v pozitivním vymezení toho, co je cenou nájemné neuvádí. Pokus o konstituování nájemného jako ceny v zákoně o nájemném je v rozporu právě s § 877 občanského zákoníku, který uvádí, že úplaty, které je možno považovat za cenu musí být určeny v zákoně o cenách. Tím však zákon o nájemném není.
Jednou z mnoha oprávněných výhrad proti vyhlášce č. 176/1993 Sb., jejím novelám a oběma zrušeným výměrům Ministerstva financí ČR bylo a to jak ze strany pronajímatelů, tak nájemců zatřídění bytů do uměle vytvořených kategorií, které nemají s tržním hodnocením bytů moc společného. V Návrhu se celý tento nevyhovující systém bytových kategorií konzervuje. Ponecháním umělého zatřídění bytů do kategorií by v podstatě došlo k zachování nepodloženého a nezdůvodnitelného 2,4 násobného rozdílu nájemného mezi byty I. a IV. kategorie. Jako naprosto absurdní se jeví zavedení kategorie I A pro byty v panelových domech s vyzděným jádrem. Proč se něco takového netýká bytů v cihlových domech, které mají také vyzděné koupelny a většinou i mnohem větší tržní cenu, než byty ve stejné lokalitě postavené panelovou technologií ?
Byty je však nutné rozdělit, ne však podle kategorií, nýbrž do skupin podle toho, zda se v nich pronajímatelům připouští výnos (u podnikatelů zisk) nebo se výnos (zisk) nepřipouští. Vžité je již dělení do dvou sektorů: ziskového a neziskového, kde by byty v soukromém vlastnictví byly v sektoru ziskovém a byty ve vlastnictví obcí v sektoru neziskovém. V tomto smyslu je nutné je i odděleně, tj. včetně nájemného posuzovat.
Obce, na rozdíl od soukromých pronajímatelů, mají totiž i určitý sociální úkol (jehož dopad je obcím dotován z veřejných rozpočtů). Následkem toho obce uměle snižují skutečnou výši v místě obvyklého nájemného a jeví se pro soukromé investory jako nekalá konkurence.
Navrhovaná hranice 10 % možného zvýšení nájemného, tedy po odečtení inflace cen stavebních prací asi 7 % ročně je natolik nízká, že i v případě určování MON podle skutečné situace na nezdeformovaném trhu s byty by narovnání nájemného trvalo např. v Praze asi 20 - 30 let za předpokladu, že průměrné rovnovážné tržní nájemné by bylo asi třikrát vyšší, než nynější regulované. OSMD navrhuje zvýšit tento limit na nejméně 20%.
Všechny návrhy pronajímatele na růst nájemného v daném roce jsou při pouhé nečinnosti nájemníka a při známé rychlosti našich soudů možné prosadit teprve za mnoho let, pokud vůbec. Díky tomu, že absolutní částky zvýšení nájemného budou v průměru maximálně cca 150 Kč měsíčně, náklady pronajímatele, spojené s vynucením zvýšení budou ve většině případů vyšší, než případné zvýšení nájemného. Pouhou nečinností nájemce se v každém případě dosáhne odkladu zvýšení nájemného o 3 měsíce. Nájemce soudem nic neriskuje, neboť má vždy velkou šanci, že soud z formálních důvodů (např. pasivní legitimace nájemce, chyba v petitu, datumu podání, nedoručitelností, zmatků kolem MON atd.) návrh pronajímatele zamítne. Právní nejistota vzniká dokonce i v tom případě, kdy nájemce se zvýšením souhlasí, ale nevyjádří svůj souhlas písemně.
Modernizaci domu a bytu a její případné úvěrování lze provádět pouze za předpokladu jasné návratnosti investovaných prostředků. Možnost zvýšit nájemné pouze o několik set korun pochopitelně žádné profinancování modernizací v ceně stovek tisíc korun na bytovou jednotku neumožňuje.
V odst (3) stanovený postup při promítání nákladů na zateplování je zcela zmatečný a nesmyslný. Není důvod, proč by měl mít vlastník nárok započítat jen pouhých 30% úspory tepla, když nese všechny náklady s touto úsporou spojené. Roční úsporu tepla by podle Návrhu měl nájemci prokazovat pronajímatel, který však nemá (není -li byt např. vybaven ústředním vytápěním) přístup k potřebným podkladům. Není žádný důvod, proč by po provedeném zateplení, jehož účinek je okamžitý, k příslušnému zvýšení nájemného mělo dojít teprve za několik měsíců až let. Administrativní ( v § 26 odst. 4 se vyžaduje energetický audit) náročnost je natolik komplikovaná, že je v praxi asi neproveditelná a zpochybnitelná.
Z ekonomického hlediska vypadá situace obdobně. Dle našich výpočtů by se v průměru výnos z investic do zateplení pohyboval kolem 1 - 2 % ročně, tedy asi ve výši průměrných udržovacích nákladů na zateplení. Tedy jinými slovy výnos z takové investice by byl nula, nebo záporný. Z toho pro pronajímatele vyplývá jediné, z ekonomického hlediska nemá smysl zateplení provádět, přestože není pochyb, že je celospolečensky nesmírně potřebné.
Jeden z problematických bodů Návrhu, neboť Probační a mediační služba není vybavena ani lidským ani odborným potenciálem pro řešení těchto sporů. Úředníci této služby by měli projednávat spory o nájemné. Letité zkušenosti s úředníky nám říkají, že ve většině případů jsou nepřátelsky předpojatí vůči pronajímatelům. Tím ztratí v očích pronajímatelů tato služba svoji legitimitu a jeví se jako zbytečná.
Není důvod, aby ochraná lhůta nájemce při případném zvýšení nájemného o desítky až stovky korun měsíčně byla 6 měsíců. Když se zdraží se souhlasem MF ČR plyn, elektřina a pod., platí zvýšení okamžitě a nominálně se leckdy jedná o vyšší částky.
Z absurdní konstrukce tzv. MON je jasné, že bude prakticky rovno stávajícímu regulovanému nájemnému a to po mnoho let prakticky beze změny. Opravdu si na MF ČR někdo myslí, že pronajímatelé budou na takovéto nesmyslné kulišárně podílet a dělat křoví ?
Pronajímatelé by měli být pokutováni až do výše tisíců Kč, jestliže opomenou nahlásit zvýšení nájemného o pár korun, nebo se při vyplňování hlášení spletou. Přitom je již nyní jasné, že celé to úřadování bude jenom kamufláží pro zmrazení nájemného. Jedná se o typickou úřednickou šikanu. Přitom obec za zkreslování MON, které očekáváme nijak sankcionována není.
Zde postrádáme jasně formulovanou povinnost nájemce nahlásit bez zbytečných odkladů počet osob skutečně bydlících v bytě, včetně příslušných sankcí za nesplnění táto povinnosti. Jak lze potom provést vyúčtování, tak aby odpovídalo realitě ? Jde opět o pokus překladatele zmrazit nejenom současné nájemné ale i naprosto nezákonné výhody nájemníků - zde spotřebovávat služby na úkor pronajímatele nebo ostatních nájemníků v domě včetně event. nájemců nebytových prostor?
V odst. 1 je určená splatnost přeplatků nebo nedoplatků do 31.5. V řadě případů objektivně nelze dodržet lhůtu k vyúčtování například proto, že nejsou k dispozici pro toto vyúčtování nutné podklady, termín pro odevzdání daňového přiznání je 30. 6., probíhá reklamační řízení chybné fakturace a podobně. Například při placení za svoz odpadů v Praze zasílal magistrát faktury až s více než ročním zpožděním a řada nájemníků odmítá tyto služby zpětně platit.
V odst. 2 musí stačit, aby pronajímatel nájemci na základě jeho žádosti poskytl k nahlédnutí kopie podkladů, ze kterých lze dovodit správnou výši záloh a zúčtování služeb. Povinnost pronajímatele všem něco vysvětlovat je neakceptovatelná. Jestliže nájemce problematiku nezná, má jako je tomu v jiných případech, možnost požádat o odbornou pomoc k tomu kvalifikované osoby.
Možnost úpravy výše nájemného do úrovně , odpovídající skutečnému vybavení bytu, vázaná na písemnou dohodu nájemce s pronajímatelem je nepřijatelná. Nájemce, kterému dosavadní stav vyhovuje, nebude mít pochopitelně zájem takovou dohodu uzavírat. Samozřejmě využije této formulace k vydírání pronajímatele a bude požadovat neúměrně vysoké náhrady. V naprosté většině případů byly úpravy bytů provedeny před více než deseti lety. Tím, že od té doby tito nájemci platili stále původní nízkou bytovou kategorii, náklady vložené do bytu se jim již většinou mnohonásobně vrátily. Navíc většina nájemci pořízených zařízení je již dávno odepsána.
Ve formulářích pro určení MON je řada nelogických a zbytečných kolonek bez vazby na výši nájemného. Naopak mnohé důležité skutečnosti důležité pro tržní ocenění zde chybí.
Samozřejmě určující pro tržní cenu bytu i pronájmu je i poloha domu a bytu v něm to vše je vyjádřeno v jediném souhrném ukazateli a to tržní ceně bytu nezatíženého věcným břemenem regulovaného nájemného. Toto jednoduché možné ocenění bytu je však nahrazeno spoustou administrativních kolonek z nichž vychází nesmyslně komplikované formuláře a prakticky žádná tržně použitelná informace. Příloha 1 pak ukazuje logický důsledek takového přístupu. MON může být vyjádřeno až 540 nájemnými za 1m2. Dovede si vůbec někdo představit větší zmatek. Co když nastane případ, že se několik kolonek utrhne a omylem vyjádří skutečnou tržní cenu a nikoliv regulovanou, jak je předpoklad MF ČR ? Jak se potom zdůvodní, že stejný byt zkolaudovaný o rok dřív, větší či menší o pár metrů, zařazený do jiné kategorie atd., má trojnásobné nájemné oproti druhému bytu ? Jaká pak bude několikrát zmiňovaná důvěryhodnost takového MON ? Nebo se začne švindlovat, tam kde se čísla nebudou hodit ? Nebo se se švindlováním navrhovatel počítá od samého počátku?
Zbytečné je např. zařazování domů podle data výstavby, neboť to by mělo jistý smysl pokud by za základ pro výpočet nájemného byla brána tržní cena pronajímaného bytu. U nás je však pro stanovení regulovaného nájemného určující kategorie bytu a velikost sídla v kterém je byt umístěn. Podobně je zavádějící pokračovat v systému kategorií bytů. Přestože v tržním prostředí bude pravděpodobně cena za 1 m2 malého bytu větší než u velkého, nyní nemá tento údaj díky regulaci nájemného žádný reálný význam atd.
Naopak chybí rozlišování bytů v soukromých domech a ve veřejném sektoru; do MON nelze započítávat regulované nájemné jako prokazatelně hluboce deformované a vnucené; počítání "průměrného" nájemného z regulovaných nájemných, věcně usměrňovaných nájemných a volného nájemného připomíná pověstné sčítání hrušek s jablky. Pro kvalitu bydlení je rozhodující nikoliv kdy byl dům postaven, ale kdy byl naposledy opraven, jak je udržován, jaká je skladba nájemníků.
V Návrhu zákona se m.j. "zapomnělo" na celou agendu spojenou s zařizovacími předměty, podnikáním v bytě a problematiku podnájmů.
Předložený Návrh má vůči pronajímatelům vysloveně povahu šikany a zakládá zbytečné zatěžování obcí i soukromých pronajímatelů rozsáhlou byrokratickou agendou. Umožní notorickým stěžovatelům a kverulantům prakticky neomezené otravování pronajímatelů.
Důvodová zpráva
Důvodová zpráva je plná nepravdivých tvrzení a výmyslů. - klíčovým nepravdivým tvrzením důvodové zprávy je tvrzení, že stávající nájemné je statisticky srovnatelné s výší nájemného v zemích EU. To je zřetelná nepravda, neboť nájemné činí v zemích EU minimálně 15 % průměrných příjmů domácnosti a v ČR 6 - 7 %. Roční nájemné také obvykle představuje 6-8% z tržní ceny pronajatého bytu, zatímco v ČR je to podle vládních analyz cca 1%.
- o jak důvěryhodné zdroje se MF ČR opírá dokladuje skutečnost, že regulované nájemné v bytě I. kat. v Praze je podle Návrhu 38,78 Kč/m2 a to přesto, že většina zpracovatelů Návrhu v Praze reálně bydlí. Pouhý pohled do vlastní nájemní smlouvy by jim však odhalil skutečnost, že je to částka 37,07 Kč/m2. - další nepravdou je, že MF ČR provádělo cenová šetření regulovaného nájemného v obcích a zkoumalo jeho dostatečnost vzhledem k nákladům, odpisům a tvorbě zisku. Z nám přístupných metodik, podle kterých tato šetření MF provádělo však jasně vyplývá, že žádná taková šetření MF ČR neprovádělo. V žádné metodice se například nevyskytuje samostatná kolonka regulované nájemné. Podobně není pravdou, že MF provádělo obdobná šetření u 740 soukromých vlastníků. Ve skutečnosti se drtivá většina soukromých vlastníků odmítla takového šetření zúčastnit pro jeho zřetelnou nesmyslnost a neodborné zpracování celé metodiky. Ministerstvo financí také nikdy nebylo výsledky takového šetření předložit a to aniˇ´Ustavnímu soudu ani OSMD, které o tyto informace požádalo a ani přes podání žaloby na MF je dosud neobdrželo. Takováto šetření tedy zřejmě ani neexistují. Jeden malý příklad : V § 15 odst. (1e) se za ekonomicky oprávněné náklady uvádí výše odpisů ve výši 1,5 % z pořizovací ceny. Pořizovací cena bytu je u nás 20000 - 60 000 Kč/m2. Ekonomický odpis tak vychází ve výši 300-900 Kč/m2 tedy více, než je průměrné regulované nájemné ve výši cca 280 Kč/m2 ročně zmíněné v důvodové zprávě. - ve světle posledního nálezu Ústavního soudu až směšně vyznívá tvrzení, že MF ČR respektovalo nález Ústavního soudu ze dne 21.6.2000.
Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami a právními předpisy Evropských společenství.
Citování Evropské sociální charty nemůže zastřít skutečnost, že její respektování nemohou zajišťovat na úkor svého majetku pronajímatelé, ale že je to ve výlučné kompetenci státu. Předložený Návrh ignoruje i kritiku EU, světové banky, mezinárodního měnového fondu týkající se zbývajících regulovaných cen. Smyslem této kritiky je skutečné odstranění regulace a nikoliv pouze verbální deregulace, zastírající skutečné utužení regulace nájemného.
Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy
Z nám nepochopitelných důvodů zde MF ČR uvádí pouhé náklady na tiskopisy a na Probační a mediační službu v zanedbatelné výši 55 mil. Kč ročně. A vůbec se nezabývá širšími ekonomickými souvislostmi, jak by mělo být obvyklé, uvážíme-li, že se jedná o pronájem minimálně 750 000 bytů ve veřejném vlastnictví a tedy příjmy řádově v desítkách mld. Kč ročně o které by mohly být veřejné rozpočty posíleny a o které díky zmrazení nájemného přijdou. Pochopitelně se to dotýká i růstu DPH, daňových výnosů, objemu stavebních prací, výše nezaměstnanosti atd. Proto jsme provedli některé simulační výpočty a odhady za pracovníky MF ČR:
- příjmy obcí z regulovaného nájemného jsou oproti možnému nájemnému po deregulaci cen na úroveň rovnovážného tržního nájemného nižší asi o 20 - 25 mld. Kč ročně. I po vyplacení sociálních dávek zajišťujících, aby žádná domácnost nevydávala více než 15 % svých příjmů na nájemné ve výši 8 - 10 mld. Kč by byly veřejné rozpočty posíleny v řádu 10 - 15 mld. Kč ročně.
- zvýšení mobility pracovní síly po deregulaci nájemného by se mohlo projevit snížením nezaměstnanosti z dnešních 9 % na 8 %. To by znamenalo pokles výdajů na sociální zabezpečení o cca 8 mld. Kč a naopak růst HDP v řádu 20 mld. Kč, tedy asi 1 % ročně, což by vedlo k dalšímu zvýšení daňových příjmů o cca 8 mld. Kč.
- omezení černého trhu s nájemními byty by zvýšilo daňové výnosy v řádu do 1 mld. Kč ročně
celkové národohospodářské škody, které dosud způsobovala a v případě realizace Návrhu bude způsobovat politika MF ČR spojená s regulací nájemného se podle našeho mínění i podle nezávislých studií* pohybují v řádu několika desítek mld. Kč ročně.
Návrh jako celek je nutno odmítnout, neboť vychází z nepravdivého hodnocení stávajícího trhu s nájemními byty a je plný nesprávných údajů. Jeho cílem je stálé utužování regulace nájemného bez časového omezení. Národohospodářské škody, které by způsobila jeho realizace jdou do desítek mld. Kč ročně. Znění Návrhu je v prokazatelném rozporu s Ústavou ČR. Listinou základních práv a svobod, Ústavním zákonem č. 23/1991 Sb., zákonem o cenách č. 526/1990 Sb a dalšími obecně závaznými právními předpisy.
Je nám líto, Vážený pane náměstku, že jsme Vám nemohli předat stanovisko, které by konvenovalo s Vaší pravděpodobnou představou. Z celého Návrhu vyzařuje smutek. Smutek nad tím, kam tato země dospěla, smutek nad tím, jaká je úroveň úředníků na jednom z nejexponovanějších centrálních úřadů státní správy, smutek nad tím, jak je možné, že vysocí úředníci státní správy, kteří ještě nedávno slibovali, jak odborně budou pracovat a jak budou ctít demokracii a právní řád činí na tuto demokracii a na práva a svobody občanů jednu kulišárnu za druhou.
Přesto však jsme optimisti a opakujeme, že jsme připraveni a to jak znalostmi problematiky, tak kvalifikací, tak i oddaností právnímu státu a demokratickému systému hledat optimální řešení a přispět k přijatelné podobě nového zákona o nájemném. Prosazení námi kritizované verze Návrhu politickou mocí nic nevyřeší. Doba se nachýlila k věcně správnému řešení a kompromis je nutný.
Dovolte nám, abychom Vám do této práce popřáli mnoho úspěchů, pevné zdraví a pokud to půjde i klidné prožití vánočních svátků v kruhu Vašich nejbližších.
Se srdečným pozdravem
RNDr. Tomislav Šimeček, místopředseda Občanské Sdružení Majitelů Domů v ČR