(redakční uzávěrka 29.3.2005)
Kauza Hutten - Czapska versus Polsko
Evropský soud pro lidská práva (dále jen ESLP) vydal 22. února 2005 rozhodnutí (čítající 57 stran), ke stížnosti č. 35015/97, jehož stručný výtah dále uvádíme. Paní Marie Hutten -Czapská je francouzskou občankou polského původu, vlastnící po rodičích dům a pozemek v Gdyni. Původní její stížnost, podaná v roce 1994, byla postoupena ESLP 1.11.1998.
V Polsku byla zákonem z roku 1994 dočasně na dobu 10 let (do 31.12.2004) i na soukromé majitele uvalena jak regulace nájemného, tak omezení možnosti výpovědi z nájmu bytů. Podobně jako u nás (§ 871 obč. zákoníku) i v Polsku bylo dosavadní užívání bytů, založené nikoli normální občanskoprávní smlouvou, ale správním rozhodnutím místních samospráv, tímto zákonem převedeno na nájem bytů na dobu neurčitou. Ve srovnání s ČR pro majitele poněkud příznivěji zákon řešil tzv. „přechody“ nájmů i některé aspekty možných výpovědí. Stanovil, že do 31.12.2004 „regulované“ nájemné nesmí překročit 3 % reprodukční ceny bytu ročně. Zákon navíc obsahoval detailní seznam povinností majitelů z hlediska údržby a oprav, ale i úklidu společných prostor objektů, jejich okolí, apod.
Proč právě nyní a s čím jdeme k soudu pro lidská práva do Štrasburku
V lednu 2004 jsme se zásluhou našeho člena dozvěděli o případu polské majitelky domu paní Hutten-Czapské, jejíž stížnost na Polský stát byla Evropským soudem pro lidská práva (ESLP) přijata k projednání. Neprodleně jsme se v polovině února 2004 obrátili na právního zástupce paní Hutten-Czapské, který nám přislíbil pomoc, pokud ji budeme potřebovat.
Návrh na zrušení části občanského zákoníku
Velice významným by mohl být i nedávný počin odvolacího soudu, projednávajícího jednu z kauz, týkající se zvýšení nájemného. Soud zde akceptoval návrh vlastníka domu, v souladu s článkem 95 odst. 2 Ústavy řízení přerušil a dle zmocnění, které mu dává § 64 odst. 4 zákona č. 182/1993 Sb., podal návrh Ústavnímu soudu na zrušení celé zvláštní části občanského zákoníku (§§ 685 -716) týkající se nájmu bytů. Významné je i použité právní zdůvodnění.
Zajímavá soudní rozhodnutí
-Odstranění nepovolených stavebních úprav- Exekuce vyklizením bytu a bytová náhrada- Vyklizení nemovitosti kontra vlastnické právo- Přiměřenost náhradního bytu
Ceny místně obvyklého (tržního) nájemného ve vybraných městech ČR
Vážení členové OSMD,
stejně jako v minulých letech Vás v tomto příspěvku chceme seznámit s výsledky výzkumu tržních cen bytů a místně obvyklého nájemného (MON), kterým se ve vybraných městech ČR zabývá Institut regionálních informací (IRI).
Cílem výzkumu je poskytnout přiměřeně přesnou informaci o místně obvyklých (tržních) cenách bytů a nájemném. Sběr dat je prováděn z lokálních i celostátních inzertních časopisů, průzkumů v terénu a z inzertních nabídek na Internetu. Celková uzávěrka šetřených údajů je prováděna jedenkrát ročně, a to k 15. listopadu.
Sdělení Ministerstva financí k DPH
Na základě četných dotazů členů OSMD k DPH jsme požádali o vyjádření Ministerstva financí ČR, které dále přetiskujeme:
Věc: Dotaz k uplatňování zákona o DPH č. 235/2004 Sb. - pronájem nemovitosti v SJM nebo ve spoluvlastnictví
Reakce ombudsmana
Několika našimi podáními jsme vyzvali veřejného ochránce práv k zásahům ve věci pokračující protiústavní regulace nájemného, nevolnické povinnosti čištění cizích obecních chodníků majiteli vedlejších nemovitostí, možnosti parkování vlastníků v okolí svých domů, zrušení úhrad za odvod majiteli nemovitostí neprodukované srážkové vody a dalších. Z odpovědí ombudsmana stručně vyjímáme:
KALKULACE CEN BYDLENÍ
Ceny bydlení bývají z neznalosti, ale i účelově (například Ministerstvem financí) u nás výrazně zkreslovány. Uveďme si jednu z možných, pro názornost zjednodušených kalkulací, promítnutých do úrovní nájemného.
Vodovodní a kanalizační přípojky
Zejména po vzniku poruchy na vodovodní nebo kanalizační přípojce k objektu nastává otázka, kdo má opravu zajistit a uhradit. Tuto spornou záležitost, odvíjející se (až na výjimky) od vlastnictví dotyčných přípojek, dříve zčásti upravovala novela vyhlášky č. 144/1978 Sb., zveřejněná pod č. 185/1988 Sb. Ta však do věci vnesla další nejasnosti a komplikace, příkladně sporným rozdělením přípojek na jejich domovní a veřejnou část, s vazbou na tzv. „veřejného prostranství“, které nebylo řádně specifikováno, atd.
Daň z nemovitostí
Navzdory již několik let připravenému (a několikrát i předloženému ) výraznému zvýšení daně z nemovitostí, kterážto otázka se nyní znovu otevírá v souvislosti s navrhovaným snížením daně z příjmu, výše daně z nemovitosti zůstává zatím nezměněna. Ke změně nyní došlo u § 3 odst. 2 zákona, na jehož základě poplatníky daně z pozemků, evidovaných v katastru nemovitostí tzv. „zjednodušeným způsobem“, a těch, které spravuje Pozemkový úřad ČR nebo Správa státních hmotných rezerv nebo byly převedeny na Fond národního majetku ČR, zůstávají jejich nájemci. Touto změnou se oproti dosavadnímu stavu výrazně snížil počet případů, kdy daň z nemovitostí platí nájemci pozemků. Tam, kde byl katastr „digitalizován“, přechází povinnost úhrady daně z pozemků z dosavadních nájemců na jejich vlastníky.
Nové právní předpisy
-zákon č. 634/2004 Sb - o správních poplatcích.
-zákon č. 635/2004 Sb. - technická novela zákona o DPH
-vyhláška č. 640 /2004 Sb. ve znění vyhl. 452/2003 Sb. o oceňování,
-nařízení vlády č. 665/2004 Sb. - tzv. novomanželské půjčky,
-vyhláška č. 661/2004 Sb. o evidenci obyvatel,
-zákon č. 669/2004 Sb. - novela zákona o dani z příjmu,
-vyhláška č. 673/2004 Sb. o organizaci trhu s plynem,
-zákon č. 670/2004 Sb. - novela energetického zákona č. 458/2000 Sb.,
-zákon č. 7/2005 - novela zákona o odpadech,
-zákon č. 35/2005 Sb.- úplné znění zákona o občanských průkazech,
-zákon č. 694 /2004 Sb. - novela zákona o hospodaření energií č. 406/2000 Sb.
-zákon č. 106/2005 Sb. - úplné znění zákona o odpadech
-zák. č. 91/2005 Sb. - úplné znění energetického zákona
-zák. č. 59/2005 Sb- novela Občanského soudního řádu
-vyhl. č. 252/2004 Sb. - hygienické požadavky na pitnou a teplou vodu, rozsah kontrol
-zákon č. 80/2005 Sb. úplné znění zákona o daních z příjmů
-zákon č. 81/2005 Sb. novela autorského zákona
Smlouvy s vodárnami.
V poslední době vodárenské organizace opět zesilují tlak na odsouhlasení jimi předkládaných, jednostranně koncipovaných smluv. Nejen v odpovědích PVK na návrhy na změny, které vlastníci domu uplatňují, ale nyní jsou dokonce i v domech vylepovány výhrůžky PVK, že jestliže vodárnou předloženou smlouvu majitel nepodepíše, bude do stanoveného data do domu přerušena dodávka vody.
Průměrné ceny bytů při realizovaných prodejích
Český statistický úřad zveřejnil průměrné ceny bytů za m2 , zjištěné při prodejích, realizovaných v letech 2001, 2002 a 2003. V přehledu rozčleněném podle krajů do čtyř velikostních kategorií obcí (do 2000, do 10 000, do 50 000 a nad 50 000 obyvatel) a do čtyř sekcí podle stáří domů (0 - 5 let, 5-20 let, 20-45 let a 45-100 let) jsou uvedeny průměrné ceny jak skutečně realizované, tak odhadní (stanovené dle sporných „oceňovacích“ vyhlášek Ministerstva financí).
Ještě k instalaci termostatických ventilů
Novela zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií
Jak jsme informovali v předchozích číslech našeho časopisu, loni byla projednávána a následně schválena novela zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií. Pod č. 694 /2004 Sb. byla zveřejněna 31.12.2004.
Kontrola „černého“ podnajímání městských bytů
Jihlavský magistrát provedl kontrolu „černého“ pronajímání městských bytů. Zaměřil se jen na 133 regulovaných nájemníků, kteří, kromě držení obecního bytu, mají v Jihlavě ještě jinou, k bydlení vhodnou nemovitost. Bylo zjištěno, že minimálně 11 z nich městské byty na černo podnajímá za jimi nezdaňované „tržní“ nájemné.
Zvýšení cen energií
Výdaje za energie se u nás opět zvýšily a činí 9,5 % z rodinných výdajů. Ceny plynu se od roku 1996 zvýšily na dvojnásobek, elektřiny na trojnásobek. Každý člen domácnosti za energie v průměru vydává 10 000 Kč ročně.
Jak vysoké by mělo být nájemné?
Častým předmětem sporů u nás bývá tzv. „dostatečnost“ nájemného. V mediích (například v Právu 5. března 2005) byl zmíněn záměr Magistrátu hl. m. Prahy prodat tzv. Rychtrův dům.
Důvodem je, že z něho inkasované roční nájemné činí prodělečných 3,4 % z jeho tržní ceny. Odpovídající nájemné dle Magistrátu se má pohybovat v úrovni cca 7 % z tržní ceny objektu ročně. V této souvislosti připomeňme, že současné protiústavní „regulované“ nájemné v průměru představuje pouhá 1,2 % z cen pronajatých bytů.
Zkrátka a dobře - nebo špatně?
Nájemní bydlení v Bruselu
Vysoké poplatky, spojené s bankovními účty
Směrnice EU
Rozšíření informací, poskytovaných katastrálními úřady
„Bohatství“ Česka se statisticky zvýšilo
Poptávka po nových bytech se snižuje
Sociální bydlení v Evropě
Vicemiss z roku 1998 Alena Šeredová
Výměna olověných potrubí
Často se opakující dotazy
V bytě bydlel nájemník s dcerou a jejím synem. Nájemník zemřel, dcera chce nyní byt přenechat 20letému synovi. Jako vlastník s tím zásadně nesouhlasím, svůj byt potřebuji pro rodinu vdané dcery, která za podnájem platí čtyřikrát tolik co tento regulovaný nájemník. Má za této situace syn dcery bývalého nájemníka nárok na přechod nájmu, navíc s regulovaným nájemným? Jestli ano, je někde vzor takové nájemní smlouvy?
Kdo má zajišťovat úklid společných prostor v domě? Mohou jej provádět sami nájemníci?
Jsme čtyři spoluvlastníci domu s různými spoluvlastnickými podíly. Často mezi námi dochází k rozepřím, někdy se jedná i o podstatné věci. Mimo to se dva spoluvlastníci odmítají podílet na úhradě oprav domu. Jak tyto záležitosti řešit?
Plzeňská pobočka OSMD pořádá přednášku
na téma „Ukončení nájmu bytu - výpověď nájmu bytu daná pronajímatelem nájemci“ ve středu 11. května 2005 od 17.30 hodin v Plzni, v budově SPŠ dopravní a SOU dopravního, Karlovarská 99 - tramvaj č. 4 směr Košutka, zastávka „U Družby“ Areál školy a internátů je na dohled od tramvajové zastávky, cca 100 metrů do kopce. Vstup hlavním vchodem, přednáška se koná ve Společenském sále. Přednáší JUDr. Petra Lindová, advokátka. Vstupné pro člena OSMD 30 Kč, ostatní 50 Kč.