Jak vzniklo regulované nájemné v ČR?
Regulace nájemného v ČR sahá do doby první světové války, kdy ještě Rakousko-uherská vláda zavedla v roce 1917 zmrazení nájemného zejména pro rodiny vojáků a s ohledem na nízké příjmy v době války. Téměř kompletní deregulace proběhla za první republiky u všech nájemníků podle jejich příjmů a u všech bytů větších než 1+1. Za protektorátu byla regulace opět zavedena a po roce 1948 vychází z komunistické doktríny orientované na likvidaci soukromého vlastnictví nájemních domů.
Po roce 1991 v rámci restitucí a vracení bytového fondu původním vlastníkům vydává Ministerstvo financí nový předpis regulující stávající nájemní vztahy.
Regulace nájemných vztahů ani omezení výše nájemného se netýká nové výstavby a nově vzniklých nájemních vztahů. Rozšíření regulace je však opakovaně některými aktivními politiky navrhována, naposledy v roce 2009.
Regulaci nájemních vztahů a zejména ceny, tj. nájemného, připouští naše Ústava přitom pouze dočasně a v případě náhlé nepředvídané kalamitní ekonomické situace.

Co je regulace nájemného?
Regulace spočívá zejména v omezení výše maximálního možného požadovaného nájemného a existenci nevypověditelného nájemního vztahu - možnost podání výpovědi má pouze nájemce.

Jaké byty jsou s regulovaným nájemným, kolik jich je?
Regulace nájemního vztahu se týká především bytů v domech postavených před rokem 1948.
Po roce 1990 se regulované nájemné týkalo všech nájemních bytů, kterých bylo cca 1 500 000. Nikdo z uživatelů těchto bytů neměl platnou, svobodně uzavřenou smlouvu s pronajímatelem. Část tohoto bytového fondu (cca 400 000 bytů), který komunistické vlády jejich majitelům vyvlastnily, byla navrácena v rámci restitucí původním majitelům, ale s věcným břemenem regulovaných nájemníků, zanedbané údržby a příslibem postupné rychlé deregulace. Změna vlastníka nemovitosti nemá na regulaci vliv. Počet bytů s regulovaným nájmem tak klesá pouze v důsledku ukončení regulovaných nájemních vztahů, které je v zásadě možné pouze nájemcem. Odhaduje se, že těchto bytů s regulovaným nájmem je ještě asi 300 000.
Neekonomický provoz obecních bytů s regulovaným nájmem vedl obce k jejich zbrklé privatizaci. Počet těchto obecních bytů tak klesl z původního 1 100 000 na zhruba 400 000.
Kromě pronajímaných bytů tvoří bytový fond v České republice samozřejmě i byty v osobním vlastnictví, družstevní byty a rodinné domy.

Komu patří byty s regulovaným nájemným?
Mezi vlastníky domů s byty, na které se vztahuje regulace nájmu, patří kromě fyzických osob i obce a firmy. Obcím zbylo už jen asi 400 000 bytů a přibližně 300 000 bytů je v soukromém vlastnictví. Regulace postihuje všechny vlastníky stejně. V případě vlastníků - fyzických osob představuje regulace nájmu často velmi kritickou a ekonomicky neřešitelnou situaci při péči o nemovitost a plnění všech povinností pronajímatele.

Jaká je maximální výše regulovaného nájemného?
Původním záměrem regulace bylo poskytnutí dostatečného přechodného období pro přizpůsobení nájemníků novému stavu a pozvolný nárůst nájemného na úroveň výše tržního nájemného.
Například v sousední bývalé Německé demokratické republice probíhala deregulace podstatně rychleji s využitím adresných dávek na nájemné pro sociálně potřebné a úplná deregulace na úroveň tržního nájemného proběhla během 7 let.
Výše regulovaného nájemného postupně vzrůstala ze zoufale nízké porevoluční částky 2,60 Kč/m2/měsíc až na stejně nedostatečnou úroveň 37,07 Kč/m2/měsíc za byt I. kategorie v Praze v roce 2000, než tuto výši Ústavní soud prohlásil za neúnosně nízkou a regulační vyhlášku 176/1993 Sb. zrušil. Vláda však nález Ústavního soudu ignorovala a nepřijala žádný Ústavně konformní předpis, který by nájemné dereguloval. Teprve v roce 2006 pod hrozbou stížnosti 5 000 poškozených pronajímatelů, skupiny senátorů a OSMD k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku přijala vláda deregulační zákon 107/2006 Sb., který alespoň u bytů se zanedbanou údržbou, převážně v panelové výstavbě, posouvá postupně nájemné na úroveň 5 % z tržní ceny bytu ročně. Evropský průměr je dnes 6,3 %, a to i pro byty dobře udržované, kde není potřeba vynakládat tak vysoké náklady na opravy a modernizace jako v případě českého zastaralého regulovaného bytového fondu.

Jak dlouho bude nájemné regulováno?
Obava postižených vlastníků nemovitostí není jen z existence nízké úrovně stropu nájemného, ale též z dalších omezení vlastnických práv a deformace vztahu pronajímatele a nájemníka v takto postižených bytech.
Nyní plánovaný postup uvolňování výše regulovaného nájemného neskončí stavem, kdy výše nájmu nebude omezena. Nelze tedy hovořit o úplném uvolnění výše nájemného. Osud ostatních omezení vlastníka – pronajímatele podléhá měnící se náladě na politické scéně.
Nejbližší rozuzlení regulace nájemného vztahu ve vybraných bytech tak může přinést paradoxně dlouho vyhlížené rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva. Tento soud v podobných případech rozhodl ve prospěch vlastníků bytů. V případě České republiky jde již o miliardové částky, kterými soukromí vlastníci nedobrovolně v uplynulých letech realizovali plošnou sociální politiku státu v oblasti bydlení. Tomuto sporu je věnován prostor v samostatném příspěvku.