Komplexní pozměňovací návrh k návrhu zákona, kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Novela OZ 30.5.2005:
Komplexní pozměňovací návrh k návrhu zákona, kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, [●]
(tisk č. [●])
poslanec Tomáš Vrbík
Doporučuji přijmout k výše uvedenému návrhu zákona následující změny:
- v § 685 se dosavadní odst. 1 nahrazuje novým zněním:
„(1) Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajimatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo na dobu určitou s pravidelným prodlužováním na stejnou dobu při nečinnosti stran nebo na dobu neurčitou. Nájemní smlouvu lze také sjednat na dobu výkonu prací s tímto nájmem spojených, nebo na dožití nájemce. Nestanoví-li smlouva jinak, je nájem bytu chráněn a pronajimatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.“
Odůvodnění: Návrh zákona přináší nové způsoby sjednání délky trvání nájmu bytu, a to při zachování současné možnosti uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou, dále uzavření tzv. revolvingového nájmu, tj. automatického prodlužování nájemní smlouvy a ve výjimečných případech také na dobu neurčitou. Jednoznačnou přednost má ovšem omezená doba trvání nájemního vztahu.
- současný § 688 se nahrazuje novým zněním:
Nestanoví-li nájemní smlouva jinak, má nájemce bytu a osoby, které byt s nájemcem užívají a jsou ohlášeny pronajimateli podle §689 odst. 2, vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.
Odůvodnění: Preferuje se smluvní úprava rozsahu a obsahu nájemcova užívacího práva, jakož i odvozeného práva osob, které budou byt společně s nájemcem užívat a ohledně nichž splní nájemce ohlašovací povinnost, která se nově zavádí.
- dosavadní ustanovení § 689 se zrušují a tento § nově zní:
„1) Nájemce a osoby, které s nájemcem byt užívají, jsou povinni řádně užívat byt, společné prostory a zařízení bytu a domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu.
2) Nájemce je povinen písemně ohlásit pronajímateli všechny osoby, které spolu s nájemcem byt užívají a to do 15 dnů od účinnosti tohoto zákona, jinak do 15 dnů od vzniku této skutečnosti. V ohlášení uvede jejich celá jména a data narození, jsou-li v domě přihlášeny k trvalému pobytu, případně další údaje nutné pro jejich úplnou identifikaci.“
Odůvodnění: Odstavec 1 opět reaguje na rozšíření povinností, které z nájmu bytu vyplývají nájemci i na ostatní osoby, které s nájemcem byt oprávněně užívají. Následující odstavec poté upravuje podrobnosti hlášení spolužijících osob nájemcem pronajímateli.
- v § 696 odst. 1 se poslední věta prvního odstavce zrušuje a nahrazuje tak, že první odstavec zní:
„(1) Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy stanoví nájemní smlouva. Nedohodnou-li se strany na náležitostech nájemní smlouvy podle věty první, stanoví tyto náležitosti na základě znaleckého posudku soud s platností na dobu jednoho roku.“
Odůvodnění: Způsob výpočtu nájemného, resp. jeho výše jakož i úhrady za plnění poskytovaná s užívání bytu a další podrobnosti má napříště zcela podléhat smluvní volnosti zúčastněných stran. Tím by mělo dojít k odstranění dosavadní nepřípustné a nezákonně ingerence státních orgánů do jinak výlučně soukromoprávních vztahů. Nedojde-li mezi stranami k dohodě, může určit jednotlivé náležitosti nájemní smlouvy soud.
- v § 696 odst. 2 zní:
„(2) Úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo záloha na ně se platí spolu s nájemným, nebude-li účastníky dohodnuto jinak.“
Odůvodnění: Opět je ponecháno na vzájemném ujednání mezi stranami jakým způsobem bude placena úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
- v § 700 odst. 2 se za slovo též doplňuje slovo „písemnou“ tak, že tento odst. zní:
„(2) Společný nájem vzniká též písemnou dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem.“
Odůvodnění: Zárukou větší právní jistoty je vždy písemná forma, nejinak by tomu mělo být i v uvedeném případě.
- v § 704 odst. 1 se tečka na konci nahrazuje čárkou a doplňuje se nová větě, takže celý odstavec 1 zní:
„(1) Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství, pokud si druhý z manželů neponechá užívací právo k jinému bytu.“
Odůvodnění: Nadále by nemělo docházet k situacím, kdy uzavřením manželství vznikne oběma manželů společný nájem bytu, přičemž ten z manželů, který doposavad nebyl nájemcem má ve svém vlastnictví nebo užívání ještě jiné byty. V takových případech totiž dochází k neodůvodněné kumulaci užívacích práv u jedné osoby na úkor případných budoucích nájemců.
- v § 706 se nově doplňuje odst. 1 tak, že zní:
„(1) Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu nebo nestanoví-li nájemní smlouva jinak, stávají se nájemci (společnými nájemci) na dobu jednoho roku od úmrtí nájemce, jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají na dobu jednoho roku také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.“
Odůvodnění: Opětovně je jednoznačně upřednostněn princip autonomie vůle smluvních stran a na jejich ujednání bude záležet, zda se určité osoby stanou společnými nájemci po smrti dosavadního nájemce. Návrh však zavádí maximální dobu jednoho roku na kterou by vznikal těmto osobám nájemní vztah. Lhůta 1 roku se jeví jako dostatečná pro ochranu práv těchto osob a zároveň přijatelná jako omezení pronajímatele v případě takovéto mimořádné události.
- v § 708 se tečka na konci věty nahrazuje čárkou a doplňuje se další věta tak, že § 708 zní následovně:
„Ustanovení § 706 odst. 1 platí i v případě jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost, přičemž doba jednoho roku se počítá od okamžiku, kdy nájemce byt opustil.“
Odůvodnění: Dochází k upřesnění počátku běhu jednoroční lhůty po jejímž uplynutí končí nájemní vtah mezi uvedenými osobami.
- v § 710 se doplňují nové odstavce 4 a 5, které zní:
„(4) Nájemní smlouvu na dobu neurčitou je možné vypovědět s výpovědní lhůtou tři roky bez udání důvodů.
(5) Nájem bytu, který byl sjednán na dobu výkonu práce s tímto nájmem spojenou skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat nebo zajišťovat.“
Odůvodnění: Nově navrhovaná délka výpovědní doby u nájemních smluv uzavíraných na dobu neurčitou má zajistit legislativní naplnění institutu nájmu, který musí být chápan jako dočasné, tj. časově limitované omezení vlastnického práva. Nikoli jak tomu namnoze bývá jako přetrvávající omezení blížící se svou povahou věcnému břemenu.Souvisí-li uzavření nájemní smlouvy na byt s výkony určitých prací, je logické, aby takovýto nájemní vztah trval pouze po dobu jejich skutečného výkonu. Uvedené ustanovení přesto moderuje právo uživatele byt nadále užívat, když stanoví možnost tzv. zajišťování prací. Pamatuje tak na případy, kdy nájemce např. pro nemoc nebude schopen sám práce vykonávat, nicméně si k takovému výkonu zjedná třetí osoby, které pro něho budou práce zajišťovat.
- dosavadní odstavce § 712 se ruší a nahrazují se novými:
„(1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt nebo náhradní ubytování.
(2) Náhradním bytem je byt pronajímaný za místně obvyklé tržní nájemné, který velikostí a vybavením zajišťuje lidsky důstojné ubytování bývalého nájemce a členů jeho domácnosti, nemusí však být větší, než byt vyklízený.“
Odůvodnění: V odstavci prvním dochází pouze k upřesnění ve smyslu vložení spojky vylučovací nebo. V odstavci dvě dochází ke zjednodušení způsobu hodnocení bytových náhrad tak, aby tato úprava lépe vyhovovala požadavkům praxe a usnadnila aplikaci příslušných ustanovení.
- v § 715 se vypouští třetí věta tak, že toto ustanovení zní:
„Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu.“
Odůvodnění: Dosavadní právní úprava umožňuje při tzv. „výměně bytu“ nájemcům obejít své pronajímatele, jestliže tito nedají souhlas s výměnou nájemců. Je zde zavedena zcela nepřijatelná soudní ingerence do vztahu výlučně soukromoprávní povahy. Pro nastolení smluvní volnosti, která jako jediná je přijatelná v uvedených případech je navrhováno vypustit větu o soudní intervenci do vztahů nájemce-pronajímatel.