Podkladový materiál OSMD pro jednání bytové tripartity dne 20.října 2004 zabývající se samostatně otázkou nájemného.
1) Cíl deregulace nájemného
Cílem deregulace je vytvoření fungujícího trhu nájemního bydlení kdy tržní diferenciace nájemného umožní využít celý existující bytový fond a to i v méně atraktivních lokalitách, sníží úroveň tržního nájemného a umožní snadné stěhování za prací i pro rodiny s nízkými příjmy. Stát musí dotovat bydlení sociálně potřebných, kteří nedosahují na vlastnické bydlení a zastavit masivní subvencování bydlení bohatých. Naprostou většinu nájemního bydlení musí v důsledku přiměřeného výnosu začít iniciativně stavět soukromý kapitál bez potřeby státních subvencí a tak snížit výdaje státu do bydlení.
2) Jak se vytváří tržní nájemné:
Nájemné bude sjednáváno zásadně dohodou, na základě střetávání nabídky a poptávky. V průměru se pak jeho výše, jako je tomu všude v Evropě, bude pohybovat cca od 5 – 9 % z tržní ceny bytu ročně. Nebráníme se cenovému stropu, který bude shora limitovat deregulované nájemné a u nově uzavřených nájemních smluv bude sjednáváno nájemné vyšší, maximálně o 20 - 30 % nad místně obvyklým nájemným ve srovnatelném bytě (bytě se srovnatelnou tržní cenou). Nájemní smlouvy budou pak v souladu s Ústavou, OZ a ostatními zákony tohoto státu. U obcí může být trochu jiný režim, který může zohledňovat sociální potřeby konkrétních nájemníků.
3) Základní pojmy
Problematika nájemného je za dlouhou dobu plná termínů, které často znemožňují rozumnou debatu, proto navrhujeme používat termíny tak, jak je jím rozuměno v zemích EU.
Vlastnické právo k bytu: Sestává již od dob starého Říma z
prvního práva majetek držet
druhého práva s majetkem disponovat
třetího práva majetek užívat a
čtvrtého práva brát z majetku užitek (výnos).
Tato práva mohou být podle Ústavy omezena pouze, je-li prokázán veřejný zájem a poskytnuta přiměřená náhrada.
U bytů s regulovaným nájemným z těchto práv zbylo reálně pouze torzo formálního vlastnictví vyjádřené zápisem v listu vlastnictví a spojené s rozsáhlými povinnostmi.
Oproti tomu tzv. družstevní „nájemní“ byty daleko lépe naplňují v praxi podstatu vlastnictví
Nájemní vztah: Vzniká zásadně na základě nájemní smlouvy, která musí být podle OZ v písemné formě.
Nájemní smlouva: Dohoda dvou stran učiněná svobodně, vážně, určitě, srozumitelně a nikoliv v tísni, jinak je podle §37 OZ neplatná.
Její plnění musí být v praxi možné. Jak plnit nekonečné nájemní „smlouvy“ jejichž regulované nájemné je hluboko pod nákladovým nájemným ?
Nájemné z bytu: Je úplata za dočasné (viz. §663 OZ) přenechání třetího vlastnického práva užívat byt pronajimatele stanovená s přihlédnutím k jeho (tržní) ceně – viz. § 671 OZ. .Ostatní vlastnická práva si pronajimatel zachovává. Z této definice jasně vyplývá, že dominantní složkou nájemného je úplata za půjčený kapitál ve formě bytu.Nájemným tedy rozhodně nejsou jen náklady na prostou reprodukci nemovitosti, jak je platí družstevníci (splátky anuity, příspěvky do fondu oprav, příspěvek na správu, případně mimořádné platby při větších opravách a rekonstrukcích apod.) nebo vlastníci kondominií. Termín nájemné je u družstev pouze historicky vžitý, ale neodpovídá ekonomické realitě.
Hrubý výnos z pronájmu je podíl ročního nájemného k umrtvené tržní ceně pronajímané nemovitosti. V Evropě se nyní pohybuje mezi 5 a 9% ročně a skládá se z nákladů prosté reprodukce, které se tak vlastně vracejí nájemci a výnosu před zdaněním. Ten se obvykle pohybuje okolo 5% podle výše úroků z hypotéčních úvěrů a musí být srovnatelný se zisky z podnikatelských aktivit s obdobným rizikem, aby soukromý kapitál do výstavby nájemního bydlení investoval..
Místně obvyklé nájemné MON je nájemné, které se v současné době vytváří na trhu s byty s neregulovaným nájemným a je dáno nabídkou a poptávkou (§1 odst.2 písm.a zákona 526/1990 o cenách) To bylo potvrzeno i rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 22.6.04. Zjišťuje se jako průměr nájemného ze svobodně uzavřených nájemních smluv za poslední tři léta a to za pomoci všech možných informačních zdrojů, tedy od vlastníků i nájemníků, ale zejména od realitních kanceláří, z inzerce apod.
Přiměřený byt je byt, v němž na jednu osobu připadá cca 1 obytná místnost. Případně tak, že na jednu osobu připadá např. 30m2 a na každou další 10m2 podlahové plochy bytu.
Druhé bydlení je jiná možnost celoročního bydlení, ať již z titulu vlastnictví, nebo nájmu, kterou má nájemce k dispozici.
Nákladové nájemné je fiktivní nájemné, které pokrývá dlouhodobé zprůměrované náklady na údržbu a správu domu a bytu spolu s ekonomickými odpisy. To dnes zhruba odpovídá cca 50 - 60 Kč/m2 podlahové plochy bytu měsíčně.
Sociální, levné, startovací, neziskové, nájemné nebo byty apod. jsou termíny, které nemají reálný smysl. Obvykle jsou tím míněny byty, jejichž cena pořízení i případné následné nájemné je deformováno dotacemi. Odstrašující příklady neziskových společenství ve Velké Británii a jinde ukazují, že jejich skutečné pořizovací náklady i nájemné včetně dotací jsou podstatně vyšší, než na svobodném trhu.
4) Deregulace nájemného
Současný stav
Regulace nájemného se týká asi 747 000 bytů, což činí pouhých 17 % všech bytů, tedy asi 1/6. Z toho je asi 450 000 bytů obecních a asi 300 000 soukromých. Podle odhadů MF ČR asi 90 000 bytů je formálně obydlených. Zhruba 150 000 – 200 000 těchto nájemníků má druhé bydlení a asi 40 % z nich bydlí v bytech větších než přiměřených. Přibližně 40 000 bytů je pronajímáno na černém trhu regulovanými nájemníky. Dalších 150 000 – 250 000 bytů je pronajímáno legálně na volném trhu, ať již vlastníky, nebo družstevníky.
Rozdíl mezi regulovaným a volným nájemným se v průměru pohybuje zhruba od 100% do 600 %. Výše tržního nájemného, které je nyní dosahováno v jednotlivých městech ukazuje přiložená mapa. Regulované nájemné se pohybuje od 6,3 do 37 Kč/m2 s průměrem kolem 20 Kč/m2, tržní nájemné se pohybuje od 30 do 150 Kč/m2 měsíčně s průměrem kolem 70 - 80 Kč/m2. Vzhledem ke stagnujícímu, či klesajícímu tržnímu nájmu je důvodný předpoklad, že v průběhu deregulace poklesnou tržní nájmy asi o 20 – 30 %.
Budoucí stav
Zákon o nájemném a jeho deregulace musí respektovat nálezy Ústavního soudu. Nájemné nesmí být regulováno pod úroveň nákladového nájemného a pokud to umožňuje tržní situace musí přinášet výnos z majetku. Není také možné přesouvat sociální povinnosti státu na pronajimatele. Deregulace musí vycházet ze známého MON (viz přiložená mapa), které bude ČSÚ případně ve spolupráci s IRI pravidelně kontrolovat a aktualizovat a statisticky zjišťovat ze všech veřejně dostupných pramenů a místních šetření na volném trhu. Toto nájemné musí odsouhlasit jak svaz nájemníků tak i majitelů domů aby se stalo závazným.
Poté by se tam, kde to umožňuje tržní situace zvýšilo regulované nájemné na úroveň nákladového tedy na cca 50 – 60 Kč/m2 měsíčně. A následně by se regulované nájemné během 4 let vyrovnalo MONu tak, že by se nájemné ročně zvyšovalo vždy o 1/4 původního rozdílu mezi regulovaným nájemným a MON. Celkem by deregulace trvala maximálně 5 let. MON by se v tomto období stanovovalo každoročně tak, aby se přesně monitoroval předpokládaný pokles tržního nájemného a tedy i MON. Poté by se jednostranná regulace zrušila, spolu s nájemními smlouvami na dobu neurčitou, z kterých by se staly termínované smlouvy na dva roky. Výjimkou by byly pouze osoby nad 70 let, které by měly právo na dožití v bytě za nákladové nájemné nebo za MON, bude-li MON nižší.
5) Zákon o nájemném
Zákon o nájemném by se neměl zabývat pouze otázkou deregulace nájemného, ale měl by řešit i malou novelu OZ týkající se nájemních vztahů. Z OZ z roku 1964 se zachovala řada atributů tzv. trvalého užívání bytů, které jsou v přímém rozporu s ochranou soukromého vlastnictví. Smutným dokladem toho je rozsáhlý černý trh s nájemními byty provozovaný nájemci a často až nenávistné vztahy mezi pronajímateli a regulovanými nájemníky. Předpokládáme hlavně následující změny, neboť § 663 OZ říká, že nájem je vždy jen dočasným přenecháním užívacího práva proto požadujeme tyto hlavní změny:
§ 686 odst.1 Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání, termín ukončení nájemní smlouvy a výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Nájemní smlouva musí mít písemnou podobu.
§ 686 odst.2 Nájemní smlouvy vzniklé transformací užívacího práva k bytu nebo přechodem takového nájmu, nebo výměnou bytu při zachování regulovaného nájemného se ke dni účinnosti tohoto zákona mění na nájemní smlouvy na dobu 5 let. U nájemců starších 70 let se tyto nájemní smlouvy mění na nájemní smlouvy na dožití za maximálně nákladové nájemné.
§ 686 odst. 3 Pokud ani jedna ze smluvních stran neoznámí písemně druhé straně 6 měsíců před vypršením nájemní smlouvy, že na dohodnutém ukončení nájemní smlouvy trvá, nebo nenavrhne úpravu nájemného, prodlužuje se nájemní smlouva automaticky o dva roky za jinak stejných podmínek, pokud není v nájemní smlouvě dohodnuto jinak.
§ 688 odst.(1) Nájemce a osoby, které na základě písemného souhlasu pronajímatele žijí s nájemcem ve společné domácnosti…..
§ 688 odst. 2 Nájemce je povinen písemně oznámit pronajimateli nejpozději do 14 dnů od platnosti tohoto zákona, nebo od data změny jména a data narození všech osob, které s ním v bytě bydlí.
§ 706 odst. 1 Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu, stávají se na dobu jednoho roku nájemci (společnými nájemci) jeho ……………….
§ 710 Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajimatelem a nájemcem, nebo nedojde-li k dohodě pak písemnou výpovědí. Pokud nájemce nepodá do 30 dnů u soudu odpor proti takové výpovědi, je výpověď platná.
§711 odst. 1 Pronajimatel může vypovědět nájem bytu z těchto důvodů:
§712 odst. 1 Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování poskytované za místně obvyklé nájemné(MON).
§715 Vypustit třetí větu.
V Praze 19.10.2004 Za OSMD RNDr Tomislav Šimeček, předseda