Hypoindex.cz: Pavel Kučera: Otázka není, zda přestane platit, ale kdy

Neplatící nájemníci jsou problém. Jak se jich zbavit? A jak nahradit příjem z nájemného? Řešením může být pojištění nájemného. Pan R. z Nymburku málem přisel o 70 000 Kč v nájmu, naštěstí měl pojistku. Pří neplacení nájemného ovšem není ohrožen jen příjem. „Uvědomila, že je ohrožen její sbližovací proces s dcerou,“ popisuje příběh ze života Pavel Kučera partner společnosti Guarenty Group.

Pojištění nájemného. Pro koho je určeno?

Pojištění nájemného slouží každému, kdo má byt či v některých šťastnějších případech vilu, kterou pronajímá jako zdroj příjmů. Je určeno každému, kdo poskytuje rezidenční služby za úplatu. Může to být jak dívka na vysoké škole, která zdědila po babičce byt, stejně jako podnikatel, který se rozhodl investovat do nemovitostí rezidenčního typu.

Jedná o pojistný produkt. Která pojišťovna ho zastřešuje?

Tento produkt jsme jako Guarenty Group vytvořili sami, protože jsme viděli, že tu je tržní příležitost. Kolegové několik let pracovali ve firmách zabývajících se správou nemovitostí pro české i zahraniční investory, a když jsme dostali x-tý dotaz převážně od zahraničních investorů, jestli bychom jim byli schopni zařídit pojištění nájmu, na které jsou zvyklí z Austrálie a ze Spojených států, nebyli jsme schopni nikde v rámci střední a východní Evropy takový produkt najít. Přistoupili jsme proto k vytvoření vlastního pojištění nájemného.

V České republice sice působíme jako výhradní pojišťovací agent, nicméně s nadsázkou lze říci, že mimo rezervního kapitálu a mimo patřičné licence jsme pojišťovací společnost. Samozřejmě, abychom dostáli všem legislativním potřebám a i tomu, abychom měli dostatečně kapitálově silné zázemí, spolupracujeme s pojišťovnou AIM, která je součástí největší nezávislé pojišťovací skupiny zabývajících se specializovanými pojištěními v rámci střední a východní Evropy, a to je MAI Insurance Group.

Produkt jsme vytvořili my a pojišťovna AIM nám ho tzv. upisuje. Je to nový přístup pojišťovacího byznysu, který je naprosto standardní ve Spojených státech, v Anglii a dalších zemí vyspělých po stránce pojišťovnictví.

Co musí splňovat člověk, který si chce nájemné pojistit?

Stačí vlastnit byt, který pronajímá dál.

Není překážkou např. to, že je byt již aktuálně pronajatý neplatícímu nájemníkovi ?

Ano, v tom okamžiku se bavíme o výlukách z pojištění. Pokud má byt již neplatícího nájemníka, tak v té chvíli nelze byt pojistit. Ale pro takové potřeby jsme vytvořili právní službu, která umožní pronajímateli vyřešit stávající problém a poté je schopen najít si nového nájemce. A i s tím jsme schopni pomoci, protože spolupracujeme s celou řadou realitních kanceláří po celé České republice. A následně je možné příjem z nájemného pojistit.

Právní službu při vystěhování neplatiče poskytujeme přibližně za čtvrtinu ceny běžného právního postupu.

Jak rychle jste schopni proces odstěhování neplatícího nájemníka stihnout?

Celý proces je odvislý od výkonnosti českých soudů. Samozřejmě používáme elektronické podání a další vymoženosti moderní techniky, nicméně rozhodovací termíny jsou zcela v kompetenci soudů. Co ale pro pronajímatele uděláme, je, že zatímco běžně by zaplatil přibližně 40 tis. Kč za právní služby plus povinné poplatky, tak u nás právní službu získá za 9 tis. Kč plus DPH – kryje to od prvotní výzvy až po exekuční vystěhování neplatiče.

Pojistné činí 5 % z nájemného. Výši nájemného si ale pronajímatel stanovuje sám.

Pronajímatel si stanovuje výši nájemného sám, ale tím, že jsme se řadu let pohybovali v oblasti správy nájemního bydlení nejen v Česku, ale i jinde v Evropě, máme přehled o výši tržního nájemného v té či oné lokalitě. Navíc spolupracujeme s IRI, od nichž máme připravené nájemní zrcadlo a můžeme tedy porovnat požadovanou výši nájemného s tržním nájemným v dané lokalitě.

Jde nám o to, abychom věděli, že částka, kterou nám pronajímatel sděluje, je reálnou částkou v souvislosti se stářím bytu, jeho vybaveností, lokalitou atd., aby nedošlo k nějakému pokusu o pojistný podvod ze strany pronajímatele. Aby se nestalo, že nám někdo podsunuje, že 1+kk pronajímá za 100 tis. Kč, a potom najednou dojde k tomu, že nájemce přestane platit a pronajímatel po nás bude chtít 600 tis. Kč pojistného plnění za půl roku neplacení.

Samozřejmě se může stát, že byt 1+kk bude mít 100 m2, terasu s výhledem na Pražský hrad a na terase zabudovaný bazén. Teoreticky v té chvíli včetně toho, že má vše pozlacené, může částka 100 tis. Kč odpovídat. A pokud zjistíme, že je vysoké nájemné odpovídající a zdůvodnění je adekvátní, pak bychom to pochopitelně akceptovali.

Když dojde na pojistnou událost, jaké důvody neplacení nájemného kryje pojištění?

My řešíme to, když dojde k přerušení příjmů z nájemného. Proč k tomu přerušení dochází, není směrodatné. Ve chvíli, kdy dojde k přerušení příjmu, mimo nějakých výluk, vyplácíme pojistné plnění. Pokud kupříkladu pronajímatel odstřihne nájemníkovy plyn a vodu a nájemník v důsledku toho přestane platit, tak to je situace, kdy by k automatické výplatě nedošlo, a šetřili bychom, proč k takovéto situaci došlo.

Nebo když se rozvádí manželský pár a pojistník přijde o příjem z nájemného, protože soud rozhod, že byt patří té druhé straně, tak pochopitelně nemá nárok ani na příjem z nájemného – a ani na pojistné plnění.

Příjem může být přerušen i např. výpovědí ze strany nájemníka, který přestane užívat byt, nebo ze strany pronajímatele, kdy vypoví smlouvu nájemníkovi, který se odstěhuje.

Musí dojít k nestandardnímu přerušení příjmů. Standardní tržní mechanismy platí a na ty se pojištění nevztahuje. Vztahuje se na situace, kdy nájemce nemůže nebo nechce zaplatit, nebo pro případy, kdy nájemce zemře. Ale nevztahuje se na standardní výpověď smlouvy z jedné či druhé strany. Může to ale být v případě, kdy nájemce dá výpověď, v níž má ze zákona tříměsíční výpovědní lhůtu, ale druhý den se odstěhuje a nezaplatí tři měsíce, které dluží. Ano, to je pojistná událost, protože podle zákona má minimálně tříměsíční lhůtu, kterou ani nemůže smluvně ošetřit jinak.

Jak velký zájem o pojištění je ze strany pronajímatelů?

Ze strany distribučních kanálů je zájem od realitních kanceláří, je i zájem ze strany hypotečních makléřů. A je zájem i ze strany koncových klientů.

Je to nový produkt. Teprve na podzim jsme zahájili malou komunikační kampaň a spíše se snažíme se zákazníky komunikovat napřímo. Ale jakmile pronajímatel pochopí, co za pojištění získá, tak zájem je rozhodně velký. Zákazník má nejen pojištěný příjem, ale součástí je i řešení neplatičů. Pokud nájemník neplatí, my se spojíme s nájemníkem a snažíme se v prvé řadě narovnat vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem, aniž by muselo dojít k pojistné události, která je i pro nájemníka v konečném důsledku dražší.

Jak probíhá podání pojistné události? Když nájemník nezaplatí, za jak dlouho musí pronajímatel pojistnou událost oznámit?

Máme dvoufázový postup řešení pojistných událostí.

První krok je předběžné ohlášení o hrozbě pojistné události, a to vyžadujeme od pronajímatele, aby nám oznámil okamžitě, že nájemník dluží – okamžitě, to znamená klidně i druhý den.

Jaký je nejzazší termín?

Je to do deseti dnů. Když se pronajímatel neozve, neznamená to, že nebudeme problém řešit a že nezaplatíme pojistné plnění, ale může to prodloužit délku výplaty. Výpadek příjmu se standardně snažíme řešit na měsíční bázi. A když se nám pronajímatel ozve po třech měsících, tak mu těžko vyplatíme pojistné plnění do měsíce.

Navíc, když pronajímatel dělá „pštrosa“ a strčí hlavu do písku a neřeší problém, nechá se nájemníkem ukonejšit, že určitě zaplatí, tak v té chvíli nájemník dluží 15, 30 tisíc korun a je pro něj těžší, aby tu částku zaplatil.

Jakmile nám dá do 10 dnů pronajímatel informaci, že nájemník dluží, my se s ním spojíme a vysvětlíme mu, proč je na místě, aby respektoval smlouvu, kterou má, a aby zaplatil dlužné částky. Když nezaplatí a nejsme schopni přesvědčit nájemce mediačním způsobem, že by měl konat, tak má pronajímatel možnost nahlásit pojistnou událost po 21 dnech zpoždění ze strany nájemce. A tím přechází dluh nájemníka na naši společnost. A v tom okamžiku řešíme regresi a dlužné nájemné vymáháme včetně příslušenství. Nájemník tak v jednom okamžiku dluží 5 tis. Kč a vzápětí dluží 50 tis. Kč.

Jak jste úspěšní ve vymáhání nájemného?

Produkt je nově na trhu od června tohoto roku. V prvním roce pojištění je tzv. karenční lhůta tři měsíce, kdy nepřijímáme pojistné události. Neznamená to ale, že bychom se nesnažili s problémem pojištěného pomoci. A musím zaklepat, že když vysvětlíme nájemci další administrativní a právní postup, a důraznost našeho konání, tak se z 99,9 % rozplatí. Přeci jenom je naše působení celoevropské, na rozdíl od pronajímatele.

Kolik máte aktuálně klientů?

Nemůžu dávat přesná čísla, protože jsme úplně první na českém i středoevropském trhu, tak bych nerad dával návod konkurenci, že tu je velmi zajímavé volné tržní prostředí, ale zatím máme počet klientů, který odpovídá času věnovanému do jejich náboru. Aktuálně se můžeme bavit o mnoho stovkách klientů.

Spolupracujete také s většími distribučními sítěmi?

My jsme měli vícestupňový postup při uvedení produktu na trh. Začali jsme s realitními kancelářemi, které mají vztah s pronajímatelem a mohou mu produkt nabídnout. V současnosti se bavíme i s distribučními společnostmi z oblasti pojišťovnictví a finančních služeb.

Jaké máte plány rozvoje? Jak rychle byste chtěli získávat klienty a obsadit trh?

Čísla nelžou. Středoevropský trh vč. Německa a Rakouska představuje potenciálních 11 milionů pojištěných ročně.

A váš cíl pro příští rok je jaký?

Chtěli bychom uzavřít několik tisíc pojistek do konce příštího roku. Přibližně 10 tisíc bychom jich měli být schopni uzavřít.

Máme výhodu i nevýhodu. Tím, že zavádíme nový produkt, jsme v pozici, kde se nacházeli distributoři finančních produktů v 90. letech, kdy přicházeli s novými druhy pojištění. Český zákazník o té službě nevěděl, tudíž nevěděl, že ji potřebuje. Ale to, že jsme schopni i bez nějakých inzerátů a reklamní kampaně už teď oslovit úspěšně potenciální zákazníky, dokazuje, že zájem o ten produkt je, jenom je třeba být schopen vhodně formulovat riziko, které existuje, a řešení k němu.

Když oslovujeme potenciální zákazníky, není to o tom, abychom se jich ptali, jestli už slyšeli o pojištění nájmů nebo jestli by ho chtěli. My položíme jednoduché otázky:

Co budete dělat, až vám nájemník přestane platit? Statisticky to není otázka „jestli“, ale „kdy“. V tom okamžiku si pronajímatel začne plasticky zobrazovat problém, o kterém mnohdy dosud nepřemýšlel.

Co je ohroženo tím, že dojde k přerušení toku financí? Je to o tom, že nebude mít z čeho zaplatit hypotéku. Vždycky vzpomínám na jednu paní, která pronajímá byt na Kladensku. Je samoživitelka nedávno po rozvodu a má 11letou dceru. Má družstevní byt, který zdědila po babičce a pronajímá ho. Sama bydlí v jiném pronájmu. Příjem z podnájmu družstevního bytu používá na to, aby s dcerou šly každý víkend společně na koně, aby si spolu našly cestu zpátky matka s dcerou. A položil jsem jí standardní otázku, co bude dělat, až jí přestane nájem platit a co je tím ohroženo v jejím životě. A ona si uvědomila, že je ohrožen její sbližovací proces s dcerou. A uvědomila si, že jen tak dceři říci, že už nebudou koníčky, by nebylo vůbec jednoduché. A i když částka 3 000 Kč měsíčně je pro někoho relativně nízká, pro ni představovala riziko, které si nemůže dovolit podstoupit.

Když dojde k pojistné události, málokdy je jen na jeden měsíc. A není to jen o příjmu, jsou s tím spojeny i další starosti.

Přestane-li člověk platit telefon, tak mu ho operátor vypne. Člověk si tak nedovolí nezaplatit účet za telefon. A je potřeba lidi naučit, že když nezaplatí nájem, je to stejné, jako když nezaplatí účet za telefon. Osobně nevidím rozdíl mezi poskytovatelem telekomunikačních služeb a poskytovatelem nájemního bydlení. Někteří nájemníci si myslí, že pronajímatel je někdo, koho mohou zneužít jako osobní kontokorent. Termín zaplacení nájemného je dán smlouvou a on ho přesto nerespektuje. A já jsem tu od toho, abych v tom nastolil pořádek.

Děkuji za rozhovor.

Zdroj: http://www.hypoindex.cz/clanky/pavel-kucera-otazka-neni-zda-prestane-platit-ale-kdy/

Autor: Petr Zámečník, 2.1.2012

strana:   1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16