1.3.2005

Návrh:

 

 

 

 

ze dne ...... ......

o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu

 

 

Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:

 

 

Tento zákon upravuje postup při stanovení a úpravách nájemného z bytu a postup při stanovení a změnách záloh a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich rozúčtování, placení a některé další povinnosti pronajimatelů a nájemců.

 

§2

 

(1)     Tento zákon se vztahuje na pronájmy bytů, pronajatých fyzickým osobám k trvalému pobytu v České republice, jde-li o byty.

 

a)       ve vlastnictví fyzických a/nebo právnických osob, pořízených bez významné účasti veřejných prostředků,

b)       které byly vybudovány, nebo pořízeny s  alespoň 20% účastí veřejných prostředků.

 

2) Část druhá se do 31.prosince 2010 nevztahuje na byty, v nichž bylo podle dosavadních předpisů sjednáno   nájemné, nepodléhající regulaci, nebo v nichž bude takové nájemné nově sjednáno, pokud nájemní smlouva nestanoví jinak.

 

3)Tento zákon se nevztahuje na byty , kde je nájemné stanoveno jiným právním předpisem..1

 

 §3

Pro účely tohoto zákona se rozumí:  

 

a)       vlastním nájemným – úplata placená nájemcem pronajimateli za dočasné přenechání práva byt užívat. Vlastním nájemným není úhrada za plnění, poskytovaná s užíváním bytu, ani úhrada obvyklých nákladů prosté reprodukce bytu,

b)       obvyklými náklady prosté reprodukce bytu – průměrné provozní a udržovací náklady potřebné k zajišťování řádného provozu a dobrého stavebního a technického stavu domu a bytu po celou dobu jeho životnosti, přepočtené na dobu pronájmu.

c)       plněním poskytovaným s užíváním bytu – úhrada za dodávku vody, tepla, teplé vody, signálu rozhlasu a televize, odvod odpadních vod, odvoz a likvidaci komunálního odpadu, odvod spalin, úklid a osvětlení společných prostor a zařízení domu a pod.,

d)       velikostí bytu - součet podlahových ploch všech prostor bytu a jeho příslušenství a to i místností a prostor mimo byt, užívaných výhradně nájemcem bytu,

e)       v místě obvyklým srovnatelným tržním nájemným – průměrné měsíční nájemné za 1m² bytu, nepodléhající regulaci a neplnící sociální funkci, svobodně sjednávané mezi pronajimateli a nájemci v ziskovém sektoru, kteří nejsou osobami blízkými a nejsou ekonomicky svázáni ve srovnatelných bytech v téže části obce, v obci, nebo ve srovnatelné obci v průběhu posledních tří let,

f)        srovnatelným bytem - byt, stejné nebo obdobné velikosti, vybavení, polohy a dalších vlastností, jako např. kvalita, dopravní obslužnost, technické parametry, vybavenost jeho okolí apod., jehož tržní cena je obdobná tržní ceně srovnávaného bytu,

g)       základním příslušenstvím - koupelna nebo sprchový kout a splachovací záchod; základní příslušenství náleží k bytu, i když je v domě umístěno mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu,

h)       veřejnými prostředky - finanční prostředky poskytnuté ze státního rozpočtu a z dalších státem zřízených fondů, z rozpočtů obcí a krajů, s výjimkou prostředků poskytovaných podle zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a hypoték,

i)         aktuální reprodukční pořizovací cena bytu – cena, za kterou by bylo možné v době jejího stanovení byt v daném místě, kvalitě postavit po odečtení zanedbané údržby.

j)         aktuální tržní cena bytu – obvyklá cena, za kterou jsou obdobné srovnatelné byty v dané lokalitě a čase prodávány, zjištěná podle cenové mapy, nebo v případě sporu určená na základě kvalifikovaného odhadu soudním znalcem nebo rozhodcem podle skutečnosti.

 

 ČÁST DRUHÁ

NÁJEMNÉ

 

§4

(1)              Nájemné z bytu sestává z vlastního nájemného, představujícího kapitálový výnos z aktuální tržní ceny pronajímaného bytu, a z obvyklých nákladů prosté reprodukce bytu.

 

(2)              Vlastní nájemné se udává v procentech z aktuální tržní ceny bytu. Vlastní roční nájemné by nemělo výrazně převyšovat úrokovou míru hypotéčních úvěrů v předchozím kalendářním roce.

 

(3)              Obvyklé náklady prosté reprodukce bytu zahrnují náklady na běžné i generální opravy, průběžnou modernizaci a pravidelnou údržbu domu, bytu a jejich zařízení, náklady na pojištění a správu domu, daň z nemovitosti, pozemkovou daň, účetní odpisy v takové výši, aby stav bytu a jeho technického vybavení mohl zůstávat na úrovni bytů dané kategorie. Obvyklé náklady prosté reprodukce bytů a bytových domů při řádné údržbě zjišťuje pro srovnatelné byty ve vazbě na cenu bytu - domu Ministerstvo pro místní rozvoj ČR ekonomickým rozborem a zveřejňuje je vyhláškou pro byty v jednotlivých typech domů v procentech z jejich reprodukční pořizovací ceny.

 

(4)              Nájemné z bytů pronajatých společníkům, členům nebo zakladatelům družstva či právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty (dále jen "společník") zahrnuje jen obvyklé náklady prosté reprodukce. Mimo to je možné splácet úvěry a vytvářet zúčtovatelné rezervy na rekonstrukce a modernizace, týkající se budovy a jejího příslušenství v souladu se stanovami družstva či právnické osoby.

 

(5)              Nájemné podle odstavce 4 se dále uplatní jako minimální v bytech, při jejichž výstavbě nebo pořízení se účastnily, nebo budou účastnit veřejné prostředky alespoň v rozsahu 20%.

  

 

(1)        Výše nájemného a úpravy nájemného podle tohoto zákona se přednostně sjednávají dohodou mezi pronajimatelem a nájemcem. Ujednání o výši nájemného a jeho případných úpravách je nedílnou součástí nájemní smlouvy a musí mít písemnou formu.

(2)        Písemný návrh úpravy nebo sdělení pronajimatele o úpravě nájemného musí být doručeny protistraně. Pokud protistrana s návrhem, nebo sdělením pronajimatele nesouhlasí, může zahájit jednání s navrhovatelem. Nedojde-li k dohodě může se nájemce obrátit do 60 dnů od doručení návrhu žalobou na soud. Soud pak určí výši nájemného v souladu s tímto zákonem s platností od data podání žaloby na dobu maximálně jednoho roku.

(3)      Nevyjádří-li se protistrana písemně k úpravě nájemného podle §6 odstavce. 2, §6 odst. 3), nebo §7 do 60 dnů od doručení návrhu nebo sdělení, má se za to, že úprava byla přijata.

 

 

 Jednostranné zvyšování nájemného v přechodném období

 

a) nájemné nebylo po dobu bezprostředně předcházejících 12 kalendářních měsíců pronajimatelem

upravováno a

b) navrhované nájemné nepřesahujevýši obvyklých nákladů prosté reprodukce bytu, zveřejněnou MMR 

(cca 3% z aktuální reprodukční ceny pronajatého bytu ročně, nebo 49Kč/měsíc/m²) a

 

(2)      Další úprava nájemného podle odst.1 je možná při splnění podmínek písm. a) a c) a to nejdříve k 1.7.

roku 2006 pro byty podle §2 odst.1 do výše 4% z  tržní ceny bytu ročně,

 

 

(4) Písemné oznámení o úpravě nájemného musí být nájemci doručeno nejméně tři měsíce před jeho

navrhovanou účinností. Oznámení o úpravě nájemného musí obsahovat jeho výši, určení doby od kdy se nájemné upravuje, spolu s údaji, z nichž je zřejmé, že byly splněny podmínky pro zvýšení, uvedené v tomto zákoně.

  

§ 7

Navrhovatel v případě postupu podle § 5, pronajimatel v případě postupu podle § 6 nebo nájemce v případě postupu podle §8 opírají odůvodnění svého nároku v návrhu o  výši obvyklých nákladů prosté reprodukce zveřejněných vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj a o „Přehled o výši v místě obvyklého srovnatelného tržního nájemného“ (dále jen „Přehled“), nebo v případě sporu vycházejí z prokázané výše sjednaného nájemného podle § 11 odst. 5), případně ze znaleckého odhadu tržní ceny bytu.

 

 

  Snížení nájemného

 

(1) Nájemce bytu podléhajícího tomuto zákonu má právo požadovat snížení nájemného, prokáže-li, že dosavadní nájemné přesahuje o více než 20% v místě obvyklé srovnatelné tržní nájemné v příslušné části obce.

 

 

§ 9

 

(1)     Pokud jednostranná úprava nájemného nebo návrh na úpravu nájemného podle paragrafů 5,6,7 nebo 8 tohoto zákona nejsou vyřešeny dohodou ani respektovány po dobu delší než tři měsíce od data platnosti úpravy může pronajimatel, či nájemce požádat žalobou soud o přezkoumání oprávněnosti úpravy. Soud pak o oprávněnosti úpravy rozhodne a potvrdí výši nájemného, která je v souladu s tímto zákonem. Pokud ani poté nájemce nové nájemné nerespektuje a neplatí, rozhodne soud v souladu s §711 odst. 1 písm. ….. OZ na žádost pronajimatele o výpovědi.

(2)     U nájemních smluv, uzavřených pro plně zařízené byty po účinnosti tohoto zákona mohou smluvní strany ve smlouvě výslovně dohodnout ukončení nájemní smlouvy k určitému termínu, nebo k okamžiku, kdy nájemce přestane platit řádně sjednané nájemné a to bez možnosti jejího prodloužení ze zákona, nebo rozhodnutím soudu. Nájemní právní vztah tím zaniká bez jakýchkoliv závazků. Případný nárok na náhradu škod a finanční vyrovnání tím není dotčen.

 

 

Nájemné za byt poskytnutý jako bytová náhrada nesmí překročit v místě obvyklé srovnatelné tržní nájemné.

 

§ 11

 

(1) Přehled místně obvyklého srovnatelného tržního nájemného sestavuje pro Ministerstvo pro místní rozvoj ČSÚ, nebo jiná organizace podle jednotných kriterií pro různé kategorie bytů a jednotlivé části obcí, případně jen obce a tyto informace Ministerstvo zveřejňuje formou vyhlášky.

(2) Přehled o měsíčním nájemném za m² bytu se sestavuje statistickým šetřením na základě údajů o tržním nájemném sjednaném v průběhu posledních tří let v daném místě u srovnatelných bytů v ziskovém sektoru, kde pronajimatelé a nájemci nejsou osobami blízkými ani nejsou ekonomicky svázáni.

(3) Do Přehledu se nezahrnují údaje o nájemném v bytech „sociálních“, v bytech, kde je nájemné omezeno na obvyklé náklady prosté reprodukce bytu (§ 4 odst 3, 4 a 5), v bytech stavebních bytových družstev apod. dále jen "byty v neziskovém sektoru".

(4) Potřebné údaje se zjišťují výběrovým šetřením u pronajimatelů a nájemců, kteří sjednali nájemné na volném trhu nájmů a u realitních kanceláří, které takovéto nájemní smlouvy zprostředkovaly.

(5) V případě sporu je rozhodující nejvyšší průměrné nájemné prokazatelně placené v alespoň třech srovnatelných bytech.

§ 12

(1) Obec spolupracuje s Ministerstvem tak, aby Přehled pravdivě a přehledně uváděl obvyklé tržní nájemné u jednotlivých kategorií bytů v jednotlivých částech obce či v obci v době jeho sestavování.

 

(2) V případě, že obec nebo občané zjistí, že údaje v přehledu neodpovídají skutečnosti, mohou požádat Ministerstvo pro místní rozvoj o kontrolu a úpravu dat podle skutečnosti.

 

 

(1) V ziskovém sektoru evidují pronajimatelé a realitní kanceláře u nájemních smluv, které uzavřeli, nebo zprostředkovali měsíční tržní nájemné za 1m² plochy bytu podle kategorií bytů, zohledňujících tržní preference, nově stanovených Ministerstvem pro místní rozvoj formou vyhlášky.

 

(2) Pronajimatelé, nájemci i realitní kanceláře jsou povinni na vyzvání zpracovatele Přehledu poskytnout informace podle odst. 1 za dobu posledních tří let.

 

 

ČÁST TŘETÍ

ÚHRADA ZA PLNĚNÍ POSKYTOVANÁ S UŽÍVÁNÍM   BYTU

  

§ 14

(1) Rozsah plnění, poskytovaných nájemci spolu s užíváním bytu, stanovení záloh na tato plnění, jejich splatnost a způsob rozúčtování úhrad na jednotlivé byty nebo osoby sjednává pronajímatel s nájemci v nájemní smlouvě. Nedojde-li k dohodě, postupuje se podle tohoto zákona.

 

(2) Pronajímatel obvykle nájemci zajišťuje poskytování zejména následujících plnění: ústřední  vytápění, dodávku studené a teplé vody, úklid společných prostor v domě, provoz a údržbu výtahu, rozvodu společné antény, případně dalších společných zařízení, odvádění odpadních a dešťových vod kanalizacemi, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, popřípadě odvoz splašků a čištění žump, odvoz a likvidaci komunálního odpadu apod.

 

 

 

(1)     Úhrady za plnění se sjednávají ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění.

(2)     Úhrada plnění, pro které není způsob rozúčtování sjednán nebo stanoven tímto zákonem se rozúčtuje na základě dohody mezi pronajímatelem a nadpoloviční většinou nájemců, kteří jsou příjemci tohoto plnění.

(3)     Nedojde-li k jiné dohodě, rozúčtuje se úhrada za

 

a)       dodávku vody a odvádění odpadních vod v poměru spotřeb podle podružných měřidel, jsou-li jimi opatřeny všechny byty, jinak se rozúčtování provede podle počtu osob bydlících v bytě.

 

b) ústřední vytápění přednostně podle skutečné spotřeby, jsou-li byty vybaveny   potřebnými měřidly, jinak podle velikosti bytu,

 

c) užívání domovní prádelny, žehlírny a sušárny sazbami za jednu hodinu provozu nebo dohodnutou jednotku výkonu,

 

d) kontrolu a čištění komínů podle počtu užívaných vyústění do komína,

 

e) vybavení bytu zařízením pro příjem televizního a rozhlasového signálu sazbou za jednu zásuvku,

 

f) ostatní plnění, zejména úklid a osvětlení společných prostor v domě, odvoz a likvidaci komunálního odpadu, odvoz splašků, čištění žump a užívání výtahu podle počtu osob bydlících v bytě.

 

(5) za užívání výtahu platí všichni nájemci, kteří výtah užívají, avšak vždy nájemci bytů od třetího nadzemního podlaží včetně.

 

(6) Za osoby bydlící v bytě nájemce se považují všechny osoby, které tvoří domácnost nájemce ve smyslu § 115 občanského zákoníku a dále všechny osoby, které v bytě bydlí po dobu, která v součtu přesahuje dva měsíce v kalendářním roce.        

 

 

§16

 

(1) Pronajímatel má právo účtovat zálohy na úhradu plnění, poskytovaných s užíváním bytu.

 

(2) Výši záloh na úhradu plnění stanoví pronajimatel nájemci obvykle jako měsíční, ve výši jedné dvanáctiny loňského vyúčtování těchto úhrad.

 

(3) Pronajímatel je oprávněn upravit zálohy v míře odpovídající změně úhrad za dodávky a služby, které jsou předmětem plnění, změně počtu osob bydlících v bytě, nebo z dalších důvodů, zejména při změně rozsahu nebo kvality plnění.

 

(4) Upravené zálohy podle odstavce 3 může pronajímatel požadovat až po předcházejícím písemném oznámení nájemci.

 

§ 17

(1) Pokud nájemní smlouva nestanoví jinak, skutečná výše úhrad a přijatých záloh se vyúčtuje vždy za kalendářní rok nejpozději do měsíce po vyúčtování otopného období. Není-li dodáváno teplo ani teplá voda, pak do 30. června následujícího roku.

 

(2) Na základě žádosti nájemce je pronajímatel povinen doložit, že úhrady jednotlivých služeb a jejich rozůčtování odpovídají ustanovení § 15, že výše záloh je stanovena v souladu s očekávanou roční úhradou plnění podle § 16.

 

(3) Nedohodnou-li se nájemce s pronajímatelem jinak, jsou povinni zjištěné nedoplatky či přeplatky vzájemně vypořádat do 30 dnů po vyúčtování.

 

 

§ 18

 

Placení nájemného a záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu

Nedojde-li k jiné dohodě, nájemné a zálohy na plnění poskytovaná s užíváním bytu se platí měsíčně předem a to nejpozději do třetího dne měsíce, za který je úhrada prováděna.

 

§ 19

(1)Nájemce bytu je povinen písemně oznámit pronajímateli do jednoho měsíce od účinnosti tohoto zákona údaje o osobách, které s ním v bytě bydlí. Do 15 dnů je nájemce povinen pronajimateli oznámit změnu počtu osob v bytě a jejich základní údaje. Těmito údaji se rozumí jméno a příjmení osoby, datum jejího narození a okolnost, je-li v pronajatém bytě hlášena k trvalému pobytu, od kdy v bytě bydlí a předpokládanou dobu pobytu.

 

 (2) Pronajímatel i další osoby pověřené rozúčtováním cen plnění poskytovaných s užíváním bytu jsou povinni zachovávat mlčenlivost o osobních údajích poskytnutých podle odstavce 1.

 

(3) Pronajímatel je oprávněn zohlednit nahlášenou změnu skutečnosti rozhodnou pro rozúčtování cen plnění, při stanovení záloh, a to od měsíce následujícího po měsíci, v němž změna nastala a je povinen ji zohlednit při konečném vyúčtování.

 

 (4) Pronajímatel je oprávněn provést dodatečné rozúčtování těchto nákladů, zjistí-li, že počet osob, bydlících v bytě, nesouhlasí s údajem nájemce.

 

SPOLEČNÁ, PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ

 

 

(1)     Pronajímatel může upravit nájemné v bytě užívaném ke dni účinnosti tohoto zákona právem nájmu, ve kterém nájemce se souhlasem pronajímatele a stavebního úřadu na vlastní náklady zvýšil kategorii bytu podle skutečného stavu bytu. V tom případě je povinen uhradit nájemci hodnotu investic, které tento prokazatelně a účelně na úpravy vynaložil, nebo by musel vynaložit podle dnešních cen stavebních prací a po snížení o amortizaci těchto investic, a to do šesti měsíců od okamžiku, kdy pronajimatel uplatnil zvýšené nájemné a nájemce předložil příslušné podklady. Pokud mezitím došlo k přechodu nájmu, je pronajimatel povinen uhradit hodnotu investic pouze potomkům v řadě přímé.

(2)     Ustanovení odstavce 1 platí obdobně, jestliže nájemce se souhlasem pronajímatele a na základě stavebního povolení vlastním nákladem vybudoval byt nebo část bytu z prostor sloužících k jiným účelům než k bydlení nebo provedl úpravu bytu nezpůsobilého k řádnému bydlení a mezi nájemcem a pronajimatelem není dosud uzavřena dohoda obdobná úpravě podle odst. 1, zohledňující provedenou úpravu.

 

 

§ 21
Přechodné ustanovení pro vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu

 

Skutečná výše cen a záloh na úhradu plnění, poskytovaných s užíváním bytu se zúčtují za údobí do 31.prosince 2005 podle dosavadních právních předpisů.

 

 

Ministerstvo pro místní rozvoj je oprávněno po dobu maximálně dvou let od účinnosti tohoto zákona vyhlašovat za v místě obvyklé srovnatelné tržní nájemné korigované nabídkové nájemné.

 

Písemné sdělení nebo návrh úpravy nájemného se doručují druhé straně postupem podle § 46 a § 47 občanského správního řádu.

 

Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1.července 2005.