Stanovisko OSMD k Návrhu aktualizace nástrojů bytové politiky
ze dne 12.11.2008 zpracovanému MMR ČR pro schůzi vlády pod Č.j. 37 454/2008 – 77

Materiál se sice verbálně hlásí k tomu, že hlavním cílem státní bytové politiky je fungování svobodného trhu bydlení v souladu s Ústavním pořádkem a řešení sociálních problémů domácností v nezaviněné nouzi spojených s bydlením. Navrhovaná opatření však řešení těchto problémů nejen že neumožňují, ale dokonce přímo znemožňují. Je to ideální materiál, který mohla připravit leda opozice a lobbista SFRB, aby vládu zdiskreditovali.

Situace:

1. Počtem 470 bytů na 1000 obyvatel (podle MMR) jsme dnes mezi nejlépe vybavenými státy v Evropě. Jakákoliv státní podpora nové výstavby je jen korupcí stavebních firem a plýtváním státními financemi. V každé lokalitě je a bude dostatek volných bytů avšak jen za místně obvyklé ceny.
2. Obce jsou stále vlastníky cca 440 000 starších levnějších (často panelových) bytů, které jsou nejvhodnějším řešením pro domácnosti v nezaviněné nouzi. Pokud budou chtít obce řešit otázku bydlení těchto domácností poskytnutím levnějšího ubytování a nikoliv nárokovou dávkou sociálního bydlení vyplácenou MPSV, je nejvhodnější neprodávat tento bytový fond hluboko pod cenou a nestavět pak místo toho drahé nové subvencované byty splňující nové přísné normy včetně energetické náročnosti.
3. Příčinou současného sociálního napětí spojeného s deregulací není příliš rychlé tempo deregulace, ale dlouhodobé zatajování standardní výše místně obvyklého nájemného, k němuž deregulace směřuje, obelhávání občanů tvrzením, že regulace nájemného může trvat věčně a zejména absencí kvalitního příspěvku na sociální bydlení. Tuto situaci je třeba urychleně řešit a nikoliv ji jen odkládat a to tak, jak to řekl Ústavní soud i ESLP tj. adresným příspěvkem na sociální bydlení ze státního rozpočtu. Každé odložení deregulace jen povede k větším náhradám škod, které bude muset stát vyplatit poškozeným a k pádu neschopné vlády.
4. Je třeba jasně říct, že cílové nájemné podle zákona 107/2006 Sb. se neblíží místně obvyklému, bude dosahovat jen 45 – 80 % standardního rovnovážného místně obvyklého nájemného, takže stát musí být připraven na dokončení deregulace i po roce 2010.

Je nutno řešit čtyři hlavní problémy :

1) zajistit řádné fungování svobodného trhu bydlení co nejrychlejším dokončením deregulace ekonomické, ale zejména právní.

2) problém skupin obyvatelstva v nezaviněné nouzi je třeba řešit nikoliv deformací nájemného, nebo sociálním vyloučením chudých do sociálních bytů, ale:

a) Zavedením funkčního příspěvku na sociální bydlení v normálním tržním prostředí

b) Omezením cenové libovůle vysoce ziskových monopolů využitím regulačních nástrojů, které má stát k dispozici, včetně nepřímých nástrojů snížit zatížení výdaji na služby s bydlením související.

3) řešení problematiky bydlení skupin obyvatelstva v zaviněné nouzi (Romů a jiných skupin) je složitý mezirezortní problém, kdy bydlení, které budou muset zajišťovat se státními subvencemi obce a charitativní organizace je jen jeho součástí.

4) Pokud by obce měly mít povinnost poskytovat levnější bydlení, zastavit privatizaci obecních bytů, nebo okamžitě připravit kvalitní adresný příspěvek na sociální bydlení za místně obvyklé nájemné.

V samotném materiálu je správně konstatováno, že výstavba nových bytů pro sociální účely je zhruba dvakrát dražší v porovnání s využitím bytů ze starší zástavby. Pro řešení sociálních problémů je však v materiálu paradoxně podporována jen korupčně zneužitelná nová výstavba.

Návrh obsahuje množství nepravd a chybných závěrů, z nichž uvádíme alespoň tyto:

1) Zvýšení nabídky bydlení nemá smysl požadovat v lokalitách kde již dnes převyšuje poptávku, ani ji nelze zvýšit podporou některých investorů, neboť to naopak omezí výstavbu jen na rozsah pokrytý podporou. Nabídku a případně i novou výstavbu nájemního bydlení může v lokalitách kde je to potřeba zvýšit a zlevnit jen deregulace právního i ekonomického postavení konkurujících si pronajimatelů.

2) Naprostá většina současných programů podpor z prostředků MMR a SFRB jsou buď diskriminační (PANEL), výběrové, nebo i neefektivní a ukrádají prostředky potřebné na adresné dávky na sociální bydlení domácností v nezaviněné nouzi s výjimkou programů na podporu výstavby a provozu ubytovacích zařízení pro občany v zaviněné nouzi. Návrh na jejich zrušení je správný, ale neměly by být nahrazeny stejně kontraproduktivními novými. Program PANEL by měl být okamžitě zrušen a nahrazen programem podpory zateplování všeho bytového fondu, které je vyžadováno EU, nikoliv oprav a modernizací, ty by měl vždy plně hradit vlastník.

3) Výstavba bytů do vlastnictví neznamená, že tyto byty neskončí jako nájemní stejně jako v Norsku, kde jsou hlavním zdrojem nového nájemního bydlení.

4) Domácností v sociální nouzi může být v nájemním sektoru cca 100 000. Nová výstavba subvencovaných bytů za 5 mld Kč může řešit problém 5% z nich, ale až za dva až tři roky. Stejná částka použitá na příspěvek na sociální bydlení může vyřešit problém všech a to okamžitě. Takové výdaje pro skutečně sociálně potřebné navíc nepotřebují notifikaci

5) Z proklamované podpory nájemního bydlení se v materiálu uvažuje pouze o jeho dalším znevýhodňování.

- má se prodloužit částečná deregulace nájemného dle zákona 107/2006 o dva roky. Odhadnutelné škody, které tím budou způsobeny budou v řádu 5 mld. Kč..

- z vyjádření MMR po 12.11. vyplývá, že značná část pozitivních návrhů úpravy OZ zmíněná v materiálu nebude realizována a skutečné změny budou tedy polovičaté.

- po skončení platnosti zákona 107/2006 bude ve většině lokalit dosaženo úrovně regulovaného nájemného ve výši 45 – 80 % tržního nájemného. O způsobu dokončení deregulace se v materiálu nepraví nic.

- naopak zůstane zachována podpora vlastnického bydlení, která ve svých důsledcích snižuje konkurence schopnost nájemního bydlení na trhu s byty a přispívá k úbytku nájemních bytů.

6) Připravované změny daňových zákonů povedou jen k dalšímu zdražení bydlení zhoršením příjmové situace jak pronajímatelů ( placení sociálního pojištění z nájemného atd.) tak pro všechny vlastníky bytů zrušením osvobození od daně z příjmu při prodeji bytů a domů po 2 resp. 5 letech. Nepochybně to povede k nižší flexibilitě trhu s byty. V materiálu to není vůbec zmíněno

7) I jednoduché výpočty ukazují naprostou ekonomickou ztrátovost opatření na energetické úspory v bydlení. Hrubá návratnost prostředků se pohybuje mezi 1-3 % potřebných investic ročně. Po odečtení nákladů na dlouhodobou údržbu zateplení je pak skoro vždy ztrátová. Nemluvě o skutečnosti, že většina výnosů ze zateplení jde u nájemního bydlení do kapes nájemců, zatímco všechny náklady jdou k tíži pronajimatelů, takž to nutně povede ke zvyšování nájemného.

8 ) Návrh zcela ignoruje i další zvyšování nákladů na provoz domů z titulu neuváženého přejímání směrnic a standardů EU a nových a nových zákonů a vyhlášek v ČR. Počínaje výtahy, revizemi, zpřísňováním technických norem všech rozvodů medií v domě a konče komunálními normami jako zónami parkování znemožňujícími a zdražujícími opravy domů.

9) Z návrhu finančního krytí opatření v bytové politice vyplývá vzdor opačným proklamacím, že nadále bude podporována pouze regenerace panelových sídlišť.

10) Případ důchodců bydlících v nadměrných bytech nelze trvale ani neřešit ani řešit tím že se jim bude ze státních prostředků doplácet na toto bydlení trvale, ale jen dočasně, než si naleznou přiměřené bydlení odpovídající jejich příjmovým možnostem s podporou svých dětí. Naopak je třeba aby pronajimatel dostal možnost takovým nájemníkům poskytnout dobrovolně slevu v případě nájmu na dožití.
 

Navrhovaná opatření:

B.2 Návrh novely OZJedná se o torzo z původně navrhovaných pozitivních změn, takže k odblokování brzd rozvoje nájemního bydlení ještě nedojde.

B.3 Návrh na zpomalení deregulace Jedná se o ukázku neschopnosti koordinovat deregulaci s profesionálním řešením sociální situace domácností v nezaviněné nouzi, jak to zvládli v NDR příspěvkem na sociální bydlení míst riskování miliardových ztrát ze státního rozpočtu které bude stát muset vyplatit poškozeným.

B.4 Návrh novely o financování Wágnerova fondu SFRB z peněz daňových poplatníků

Tak aby bylo možno peníze zneužít místo pro sociálně potřebné na subvencování stavebních firem a investorů.

B.5 1 Pokud bude návrh sledovat úplnou samo-financovatelnost SFRB je to v pořádku a fond by se mohl dále rozvíjet nezávisle na státních subvencích jako CHMA v Kanadě.

B.5 2 Naprosto nesystémový nástroj, který by měl zůstat v kompetenci MPSV a pokud by platba měla jít přímo poskytovateli bydlení, pak vždy prostřednictvím nájemce v krajním případě formou voucheru, aby se neztratila informace o ceně bydlení.

C.1 Výstavba subvencovaných bytů Jelikož je ve všech lokalitách značný převis nabídky bytů nad poptávkou, bude po ekonomické i právní deregulaci dostatek i starších levnějších bytů pro příjmově slabší domácnosti, vždy však jen za místně obvyklé tržní nájemné. Novou výstavbou vznikne i se subvencemi jen nepatrná část potřebných bytů, navíc v příliš vysoké kvalitě a tudíž nedostupných pro sociální nájemníky. EU tuto cestu správně nepodporuje.

C.2 Podpora výstavby podporovaných bytů pro občany v zaviněné nouzi a pro hendikepované. Jeden z mála smysluplných programů pro obce a charitativní organizace, kteří by měli být odpovědni za resocializaci všech v zaviněné nouzi.

C.3 Program PANEL Diskriminační program poskytující soukromým subjektům prostředky na zhodnocení jejich majetku a to navíc tím víc čím víc si svůj majetek zhodnotí. Zrušit a poskytovat všem, kteří budou nuceni snižovat energetickou náročnost budov na zateplování apod.

C.4 Provozní podpora pronajimatelů bytů pro sociálně potřebné Viz bod B.5 řešit zásadně prostřednictvím příspěvku na sociální bydlení případně zakoupením dispozičního práva k bytům soukromých vlastníků na určitou dobu.

C.5 Podpora výstavby nájemních bytů Naprosto nesystémový krok který povede k poklesu nájemní bytové výstavby pro nekalou konkurenci i přes dotace drahých bytů navíc v lokalitách které trh často nepotřebuje a v situaci kdy je ve všech lokalitách převis nabídky nad poptávkou pokud dojde k posílení právního postavení pronajimatele a dokončí se deregulace.

C.5 Podpora výstavby technické infrastruktury Technickou infrastrukturu by měly investovat obce a získávat zpět vynaložené investice prodejem pozemků za vyšší ceny nebo přímo účtovat vlastníkům pozemků, kteří vybudovanou infrastrukturu budou využívat.

Nová opatření:

D.a Návrh novely OZ I když je návrh jen odvarem potřebných změn je krokem ke zlepšení právních vztahů v nájemním sektoru a trochu pomůže vládě při obhajobě ve Štrasburku. Schválit

D.b Návrh novely zákona 107/2006 Sb. Rozhodně zamítnout zejména i s ohledem na dopad na státní rozpočet a zhoršení postavení ČR ve Štrasburku.

D.c Návrh novely zákona 211/200 Sb. Zamítnout

D.d Návrh nařízení vlády o podpoře výstavby subvencovaných bytůZamítnout

D.e Návrh novely nařízení vlády č. 299/2001 Sb. Transformovat program PANEL na nediskriminační program podpory zateplování bytových domů všech konstrukcí.

D.f Návrh nařízení vlády o provozní podpoře pronajimatelů bytů sociálně potřebným Převést prostředky na MPSV a vyplácet formou příspěvku na sociální bydlení v krajním případě formou voucherů.

D.g Návrh novely nařízení vlády č. 370/2004 Sb.Zamítnout

D.h Návrh novely zákona č. 243/2000 Sb. Zamítnout

Závěr : Celkově lze konstatovat, že návrh:

I. Problémy které proklamuje neřeší, ale většinou je do budoucna spíše zhoršuje.

II. Řeší problémy, které neexistují

III.Ignoruje a odkládá skutečné problémy na trhu s byty.

 

Tomislav Šimeček, RNDr., v Praze dne 28.11.2008