Rok se sešel s rokem a je možno bilancovat. Podíl investic do bydlení na HDP, výdaje z veřejných rozpočtů i reálné výdaje domácností na bydlení klesají. Ceny bytů a nájmů na volném trhu začínají opět růst. Napětí na trhu s byty roste. Jediné co vláda opravdu splnila je sepsání koncepce bydlení, v které si naplánovala roční růst výdajů veřejných rozpočtů na bydlení z dnešních cca 20 mld. Kč na cca 50 mld. Kč v roce 2007.

 Schodky veřejných rozpočtů v letošním i příštím roce počítané podle Maastrichtských kritérií se pohybují kolem 150 mld. Kč, což je asi 7 - 8 % HDP. To je mnohem více, než maximálně povolená 3 %. Přesto ani v tak schodkových rozpočtech nejsou na bydlení peníze, neboť jsou neodkladnější výdaje. A už jistě nebudou k dispozici po nutném návratu k rozpočtové kázni, doprodeji zbytku nezprivatizovaných podniků a případném snížení daňového zatížení ekonomiky. 

I kdyby se před volbami do bydlení jednorázově dostalo např. 10 - 15 mld. Kč jako část výnosu z privatizace např. Telecomu,  bydlení to pochopitelně moc nepomůže. Postaví se za ně cca 10 - 20 000 bytů nikoliv podle potřeb trhu, ale podle potřeb lokálních patriotů v řadách našich politiků. To nám názorně předvádějí kandidáti na senátory. Postavit nový byt o velikosti cca 50 m² i s vyvolanými náklady  stojí více než 1 000 000 Kč. Přesto jeden slibuje 1000 nových bytů v severních Čechách, zatímco se obdobné starší byty v okolí prodávají za cca 150 - 300 000 Kč. Jiný se tváří tajemně a slibuje, že sežene peníze z EU, přestože obdobné byty v Prostějově nestojí nyní více, než cca 400 - 600 000 Kč. Jediným důvodem takovýchto slibů je předpoklad, že to lidé rádi slyší a po volbách se na sliby zapomene. Část lidí se tak jen utvrdí ve svém mylném dojmu, že stát se má postarat o jejich levné bydlení, a raději si koupí auto, než by dlouhá léta spořili na byt.

Jedinou nadějí pro růst investic do bydlení je tak pouze růst vydání obyvatelstva na bydlení. K tomu, aby se dosáhlo prosté kvalitativní a početní reprodukce bytů v ČR, je potřeba investovat zhruba cca 120 mld. Kč ročně. Nyní se i s vydáními veřejných rozpočtů vydá ročně asi 60 - 80 mld. Kč ročně, tedy něco přes polovinu potřebné částky.

Jako aktuální případ typického státního programu může sloužit nyní schválený program oprav panelových domů.

  Věcně jde o vyjádření skupinového zájmu lobbyistů z řad obcí a družstevníků, kteří chtějí, aby jim daňoví poplatníci přispěli na zcela běžné větší opravy a modernizace jejich domů. Výměny rozvodů, topení, zařízení koupelen, opravy fasád, zlepšování tepelně technických vlastností domů v důsledku relativního stoupání cen energií atd. se přece musí v intervalech cca 30 - 50 let provádět u všech typů domů. Jediným důvodem, proč na to vlastníci obecních bytů nemají dostatek financí, je regulace nájemného a u družstevníků nedostatečné příspěvky do fondu oprav pod vlivem nesmyslné úvahy "nebudeme si přece na údržbu vlastního majetku platit víc, než vedle v obecních domech regulovaní nájemníci". Proč se do programu dostaly i nástavby zůstává úplnou záhadou. Na nástavby panelových domů se pak bude poskytovat tato dotace a k tomu ještě 320 000 Kč a ještě úrokové zvýhodnění hypotéčních úvěrů nyní ve výši  4 % ?

Celý program je založen na růstu výdajů státního rozpočtu  aritmetickou řadou. V prvním roce 400, v druhém 800 v třetí 1200 mil. Kč atd. Při celkovém objemu prací 400 mld. Kč a 15 leté splatnosti úvěrů by maximální suma věnovaná na program mohla dosáhnout 12 mld. Kč ročně, tedy asi 0,6 % HDP a celková suma státem zaplacených úroků může dosáhnout až 180 mld. Kč. Z toho je vidět, že po čase bude nutno celý program zmrazit pro nedostatek financí, přestože ještě desítky let budou dobíhat platby. Již nyní to při klesajících státních dotacích znamená zrychlení útlumu ostatních programů. Které to budou ?

Opravy panelových domů lze po provedení deregulace nájemného financovat z peněz uživatelů domu. Při průměrné uváděné ceně 290 000 Kč na byt vychází, při 100 % hypotečním úvěru, úrokové míře cca 8,5 % a délce splatnosti úvěru 15 let, měsíční splátka ve výši 2 900 Kč měsíčně. Úspory za teplo při provedení zateplení se odhadují na 600 - 1200 Kč měsíčně. V případě rozumně pojatého příspěvku na nájemné by pak stát podporoval jen skutečně potřebné, program by byl zbytečný a efekt použitých státních peněz násobně vyšší.

Financování celého programu počítá pouze s úrovní stát vlastník a není protažen až na uživatele bytu. To nevadí u družstevních bytů, neboť družstva si již splácení půjček rozpočítají směrem k družstevníkům. U nájemníků v obecních bytech však není možno rozpočítat náklady spojené s modernizací panelových domů do již tak deficitního regulovaného nájemného. To povede k dalšímu zadlužování obcí, nebo k tomu, že se obce nebudou moci programu zúčastnit.   

Nejsmutnější na celé věci je morální hazard, který celý program představuje. Nelze totiž vůbec věcně zdůvodnit, proč by 2/3 populace, která nebydlí v panelových domech, měla být znevýhodněna tím, že přispívá 1/3 spoluobčanů bydlících v panelových domech na jejich bydlení.

        Proč na běžné opravy a modernizace panelových domů mají přispívat daňoví poplatníci a na opravy starších domů postavených z cihel nikoliv ?

        Proč má soukromý vlastník, který díky regulaci nájemného doplácí na své nájemníky, ještě doplácet družstevníkovi na údržbu jeho majetku, který pronajímá a prodává za tržní ceny a neplatí z těchto příjmů žádné daně ?

        Proč má chudá babka, která nikdy na své bydlení nedostala od státu ani korunu, podporovat modernizaci bytu bohatého regulovaného nájemníka obecního bytu, který má vedle jejího domku luxusní chalupu, do které jezdí vozem za cca 1 milión Kč ?

Investice do bydlení jsou rozděleny velmi nerovnoměrně podle typu vlastnictví a způsobu užívání. Hlavní důraz při investicích do bydlení je při tom nutno klást na investice do oprav, údržby a modernizace stávajících bytů, které by měly činit cca 70 % všech investic. Veřejností a politiky ostře sledovaná výstavba nových bytů by se pak na investicích do bydlení měla podílet z  asi 30 %. To je dáno především relativním dostatkem bytů, zanedbaností bytového fondu a nutností jeho modernizace. Tento trend příklonu k investicím do stávajících domů lze ostatně pozorovat v celé Evropě, kde v devadesátých letech významně klesají počty nově postavených bytů.

U většiny rodinných domků a  vlastnických bytů a všech nájemních bytech pronajímaných na volném trhu a části družstevních bytů, v kterých žije asi 60  % domácností, jsou investice v průměru asi dostatečné. Výstavba nových bytů v této skupině zřejmě převyšuje jejich úbytek. Lidé jsou prostě ochotni a schopni do svého bydlení investovat. Ze všech sociologických průzkumů vyplývá, že průměrné příjmy těchto domácností nejsou větší, než skupiny domácností, které do bydlení investují nedostatečně. 

Většina investičního dluhu u bytů se tedy koncentruje do nájemních bytů s regulovaným nájemným, v kterých žije asi 25 % domácností. Dále v části družstevních bytů vybírají družstva, pod vlivem regulace nájemného, nedostatečné příspěvky do fondů oprav. Problémy s údržbou se samozřejmě týkají i některých vlastnických bytů a rodinných domků. Nové nájemní a družstevní byty se prakticky nestaví. Díky koncentraci nájemních a družstevních bytů ve větších městech tak vznikají podmínky pro stupňování umělé krize na místních trzích s byty. Jen v Praze je takových bytů asi 65 % ze všech bytů ve městě. Zároveň se v této skupině koncentruje většina patologických jevů na trhu s byty, jako je černý trh s nájemními byty, neplatiči, nekonečné soudní spory, chátrání domů apod.

Základní příčinou proč se do této skupiny bytů nedostatečně investuje je regulace nájemného, neexistence rozumné sociální politiky, protivlastnická legislativa a soudní praxe.    

Z hlediska investorů lze jako jediný pozitivní krok vlády hodnotit zkrácení odpisování domů na 30 let. Jinak však vláda roce 1998 zastavila deregulaci nájemného a tím dala všem investorům do nájemního bydlení jasný signál, že normální trh s byty se u nás odkládá na neurčito. Zároveň začala mluvit o dalším zvyšování daně z nemovitosti, nyní navrhuje placení zdravotního pojištění z příjmů z pronájmu. Nyní se na MF ČR chystá nový zákon o nájemném. Jeho princip je prostý. Regulované nájemné bude přejmenováno na místně obvyklé nájemné. Vlastník si bude moci "smluvit" s nájemníkem jakékoliv nájemné, pokud nepřekročí místně obvyklé nájemné. Regulace nájemného tak bude pokračovat do nekonečna. Díky inflaci se pak reálný výnos z nájemného bude neustále snižovat. Rozdíl mezi regulovaným nájemným a volným nájemným se bude dále prohlubovat.

Obdobně se vláda pokouší upravit Občanský zákoník. V preambuli se sice pokrytecky tvrdí, že novelou se vláda snaží pružně reagovat na potřeby trhu s byty. Ve skutečnosti se jedná pouze o novelu, která dále výrazně zhoršuje nerovnoprávné postavení pronajímatelů. Zavedením tzv. sociální klauzule se prakticky ruší možnost pronajímatele dát nájemci výpověď. Jako povzbuzení pro neplatiče nájemného se zvyšuje až o 300 % dlužná částka, při jejímž překročení může dát pronajímatel výpověď pro neplacení nájemného. Ostatní změny jsou nevýznamné, nesmyslné a zpravidla se netýkají naprosté většiny nájemních smluv i skutečných problémů na trhu s byty. 

Přitom pro rozhodování investora je zvažování možnosti bezproblémového pronájmu jedna z  klíčových. Platí zásada: čím je obtížnější nájemní smlouvu ukončit, tím méně pronajímatelů je ochotno novou nájemní smlouvu uzavřít. Statisíce bytů v rodinných domcích, zhruba 10 % nájemních bytů s regulovaným nájemným i desetitisíce prázdných a chátrajících bytů je tak nevyužito. Prakticky je u nás znemožněn systém běžně zvyšující novou bytovou výstavbu ve světě, kdy lidé zainvestují nový byt pro své potřeby a jeho pronájem po dobu např. 10 let jim pomáhá splácet úvěr v prvních letech splácení, kdy jsou dopady splátek pro rodinný rozpočet nejtíživější. 

Vláda tak dává všem najevo, že má v nájemním bydlení jediný opravdový zájem - ekonomickou a právní ochranu černého trhu s nájemními byty. Tím však investory do nájemního bydlení přiláká jen stěží.

Zde si musíme uvědomit, že tři nejrozšířenější podpory, kterými se stimulují investice do bydlení v EU, jsou u nás již zavedeny. Jedná se o podporu stavebního spoření, úhradu části úroků u hypotéčních úvěrů na bydlení a možnost odečíst úrokové náklady na pořízení bydlení od daňového základu. I s pouhým dalším profinancováváním těchto podpor budou v nejbližších letech potíže. Samozřejmě lze při poskytování těchto podpor mnohé zlepšit, ale reálný dopad na skutečný trh s byty nebude již velký. Proč podpory, které nejsou v EU vůbec samozřejmé, u EU stačí k stálému zvyšování úrovně bydlení a u nás se míjejí účinkem ?

Odpověď je prostá: protože v zemích EU mají fungující trh s byty a podíl výdajů obyvatelstva na bydlení z jejich celkových příjmů je v průměru asi dvakrát vyšší než u nás. Vláda by tedy přednostně měla deregulovat nájemné na jeho rovnovážnou úroveň, dále daňově zvýhodnit investice do bydlení, zavést příspěvek na nájemné, uvést občanský zákoník do souladu s potřebami trhu a zajistit soudní ochranu vlastnictví. To by umožnilo využití veškerých rezerv na trhu s byty, které lze odhadnout na cca 250 000 bytů. Díky vyšším příjmům obcí z deregulovaného nájemného v obecních bytech by tyto změny přinesly, i po vyplacení příspěvku na bydlení, do veřejných rozpočtů dalších 10 - 15 mld. Kč ročně. Ty by pak bylo možno použít na skutečnou sociální politiku v oblasti bydlení, jako je bydlení pro seniory, azylové domy, bydlení pro invalidy apod. Zároveň by díky vyšší nabídce až 
o 30 - 40 % klesly ceny pronájmů a bytů na volném trhu.

Obnovení normálního trhu s byty by přispělo k zrychlení tempa růstu HDP v řádu asi 1 % ročně, což by do chronicky schodkových veřejných rozpočtů přineslo dalších cca 8 mld. Kč ročně.