E15: Bydlení v nájmu nebo koupě na hypotéku?
14.5.2009, Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding

Bytový trh v ČR je důležitou součástí života každého občana i zajímavým investičním
prostředím. Investice do rezidenčních nemovitostí patří k těm nejbezpečnějším. Bohužel stále trpí mnoha nedostatky, předsudky a deformacemi, zvláště v oblasti nájemního bydlení, ale i velmi populárního sektoru bytů ve vlastnictví.

Češi preferují pro svůj domov spíše formu vlastnickou, a to v rodinných domcích či bytech ve vlastnictví nebo družstevních bytech. Nájemní bydlení využívá jen zhruba čtvrtina z nich. Mnoho domácností (myšleno i jednočlenných) řeší rozhodnutí, zda bydlet v nájmu, či ve vlastním, a tyto možnosti posuzuje. Nájem domku je u nás velmi málo vyhledávanou možností, naopak vlastnictví rodinného domu je nejrozšířenější. Kdo na domek nedosáhne, nejčastěji porovnává nájem bytu s koupí bytu do vlastnictví.
V obou případech najdeme pozitiva i negativa a odpověď na dotaz, co je výhodnější, není rozhodně jednoduchá. Zkratkovité výroky typu “nevyhazujte za nájem, kupte byt na hypotéku” příliš neplatí. Většina zvláště mladých lidí přesto považuje bydlení v nájmu za přechodné do doby, než si pořídí svůj vlastní byt.

Strach z budoucnosti

Nájemní bydlení má mnoho problémů. Regulace části nájmů drží ty smluvní výš, než by ve standardním prostředí byly. Zastaralý občanský zákoník jen přispívá k pošramocenému vztahu majitel versus nájemník, který by měl být symbiózou. Nevýhodou nájmu v současné době je zcela jistě určitá nejistota z budoucího stavu, která příliš nepřispívá k vytváření pocitu domova. Případné náklady na vylepšení stavu bytu jsou nevratné, a nájemci je tak většinou ani nedělají. Naopak výhodou nájmu je flexibilita, možnost pružně reagovat na změny v potřebách bydlení. Náklady na bydlení jsou předem dané výší nájemného, nájemce nenese žádná rizika spojená s držbou nemovitosti. Nejmladším sektorem rezidenčního trhu jsou byty ve vlastnictví, které se na našem trhu objevily až v roce 1994. Tehdy se nepředpokládal větší rozvoj trhu s nimi, a bohužel se tak zákonu 72/94Sb., který je přinesl, příliš propracovanosti nedostalo. Jedná se o duální formu vlastnictví, kdy majitel bytu, zapsaný v katastru nemovitostí, je zároveň neoddělitelně spoluvlastníkem společných částí domu a případně pozemku. Nese tedy náklady spojené s péčí o byt, ale i náklady na společné části domu, údržbu pozemku, chod právnické osoby – společenství vlastníků jednotek. Bohužel je v kvalitě fungování domu závislý i na chování ostatních majitelů bytů v domě, což bývá problém. Při koupi bytu na hypotéku je třeba počítat s veškerými náklady, tedy nejen s jejím splácením, ale i dlouhodobou údržbou, a také držet určitou rezervu na neočekávaná vydání.
 

Každému podle jeho přání

Pro lidi, kteří nejsou profesně, ani rodinně usazeni, je nájem vhodnější formou bydlení. Vzhledem k odhadnutelnosti nákladů, menším nárokům na péči a vynaložený čas bude pro část populace vyhledávanou formou bydlení i nadále. Roční celkové náklady u bytu na hypotéku by přibližně vycházely na 217 tisíc korun. Některé je třeba hradit průběžně, na některé budoucí si vytvářet rezervu. Nájem takového bytu by vycházel přibližně na 108–120 tisíc korun. U nákladů na hypotéku je však třeba rozdělit splátky na úmor a úroky. Jejich poměr se v průběhu anuitního splácení mění, v prvních letech u splátek dominuje. Pokud by se mělo bydlení měnit po několika letech, vycházejí náklady na nájemní bydlení lépe, protože toho, co takzvaně vyhazujete z okna, je u hypotéky v prvních letech výrazně více (u hypotéky na 20 let zaplatíte po pěti letech zhruba 834 tisíc korun, z toho úroky budou 489 tisíc). Pokud ve splácení vydržíte, vynaložíte sice v souhrnu více, máte ale například po 20 letech nemovitost. V případě výraznějšího růstu cen bytů bude pak případný prodej zajímavým zhodnocením vložených prostředků.

***
Porovnání nájmu a koupě bytu na hypotéku u bytu 55 metrů čtverečních v Praze 10 Cena takového bytu by byla zhruba tři miliony korun. Při financování koupě hypotékou na 70 procent ceny by roční náklady zjednodušeně vycházely asi takto: splátky s úroky hypotéky 166 800 korun; příspěvek do fondu oprav a chodu domu 26 400 korun; rozpočítané náklady na údržbu bytu zhruba 20 tisíc korun; pojištění, daň z nemovitosti čtyři tisíce korun. Celkem by náklady u tohoto bytu na hypotéku vycházely zhruba na 217 tisíc korun. Nájem stejného bytu by vycházel přibližně na 108–120 tisíc korun.

Tržní ceny a nájemné standardního bytu*

	tržní cena	tržní nájemné	regulované nájemné
Plzeň	1 791 000 korun	7 276 korun	3 537 korun
České Budějovice	1 675 000 korun	6 460 korun	2 917 korun
Praha	3 099 000 korun	10 744 korun	5 516 korun
Liberec	1 594 000 korun	6 732 korun	2 717 korun
Brno	2 170 000 korun	8 704 korun	4 439 korun