Probíhá testovací provoz portálu ...

Regulace nájemného u Evropského soudu pro lidská práva

Liberalizace všech oblastí kromě bydlení

Po tzv. „sametové revoluci“, počátkem 90. let 20. století, byly původním vlastníkům či jejich dědicům v rámci restitucí a narovnání křivd navráceny nemovitosti (včetně bytových domů). Zatímco vysoká míra liberalizace se postupně promítala do všech oblastí občanského i podnikatelského života, v bytové oblasti zůstalo vše při starém.
Zatímco roční inflace v 90. letech rostla, nájemné se mohlo díky silné regulaci zvýšit až v roce 1995. Pro srovnání je v grafu a tabulce s inflací srovnán maximální povolený nárůst nájemného v Praze, kde mohlo být zvýšení zdaleka nejvyšší z celé ČR.


Spory o které nikdo nestál

Za situace vynuceného a v zásadě nevypověditelného "zděděného" nájemního vztahu (viz regulace nájemného) vznikaly spory nejen ohledně výše nájmu, ale i povinností smluvních stran, nakládání s majetkem, atd. Různorodé situace omezující jak pronajímatele, tak nájemce způsobené regulací, se někteří pronajímatelé pokoušeli řešit pomocí soudů. Rozsudky českých soudů však byly po zdlouhavých, finančně nákladných a morálně pro všechny strany nepříjemných procedurách až na výjimky opakovaně negativní (pro pronajímatele, vlastníky nemovitostí). Některé spory skončily až u Ústavního soudu, který opakovaně rozhodoval, že práva vlastníků pronajímaných nemovitostí jsou neoprávněně omezována. Všechna rozhodnutí Ústavního soudu však soudy nižších instancí opakovaně ignorovaly.

Ignorování nálezu Ústavního soudu

Neudržitelnost bezdůvodné regulace byla předmětem i stížnosti připravené OSMD s pomocí advokáta JUDr. Vaňka, kterou podalo 14 senátorů. Průlomový nález Ústavního soudu z 21. 6. 2000 prohlásil regulované nájemné za neúnosně nízké a regulační vyhlášku 176/1993 Sb. prohlásil za protiústavní. Žádný posun k lepšímu však nenastal. Dá se říci, že následovalo téměř sedmileté "právní vakuum", v němž nájemné sice de iure nebylo regulované (Ústavní soud opakovaně ve svých rozhodnutích rušil pokusy Ministerstva financí vytvořit nová povinná regulační opatření), ale de facto se nájemné zvýšit nesmělo, neboť neexistoval "zvláštní právní předpis", který by zvyšování umožňoval.

Poškození dotlačeni k Evropskému soudu pro lidská práva

Za patové situace hledali regulací postižení majitelé nemovitostí další možnost narovnání svých práv. Nejstatečnější /nejzoufalejší?/ vlastníci nemovitostí, kteří se v 90. letech neúspěšně soudili se státem ohledně regulace nájemného se proto začali obracet na Evropský soud pro lidská práva (ESLP). Jádrem stížnosti bylo nedostatečné zajištění ochrany lidských práv v České republice (nemohli svobodně disponovat svým majetkem).

Polské vzorové zadostiučinění

V lednu 2004 se zástupci OSMD dozvěděli o případu polské majitelky domu paní Hutten-Czapské a její stížnosti na Polský stát projednávané u Evropského soudu pro lidská práva. Již v polovině února 2004 byla domluvena pomoc právního zástupce paní Hutten-Czapské, získána kopie stížnosti a vyčkávalo se na výsledek polského případu. 22. února 2005 bylo rozhodnutí soudu zveřejněno. Jelikož se jednalo o rozhodnutí Evropského soudu, nebyly jeho závěry platné pouze pro Polsko, ale v tomto smyslu měla být posuzována i situace v ostatních zemích. Navíc existovaly jasné analogie mezi situací českých a polských pronajímatelů a mnozí čeští odborníci poukazovali na to, že situace pronajímatelů v ČR je v roce 2005 horší než v Polsku. Rozsudek byl zásadním podnětem k podání stížnosti na situaci českých pronajímatelů.

Polsko, Hutten Czapská, 1994 - 2008

Paní Maria Hutten –Czapská, francouzská občanka polského původu, v roce 1991 získala v restituci zpět svůj majetek ve Gdyni. Od roku 1994 se před polskými soudy se domáhala možnosti vypovědět nevýhodné nájemní smlouvy, popř. zvýšit vybírané nájemné. Podobně jako u nás (§ 871 občanského zákoníku), i v Polsku bylo dosavadní užívání bytů, založené nikoli normální občanskoprávní smlouvou, ale správním rozhodnutím místních samospráv, tímto zákonem převedeno na nájem bytů na dobu neurčitou.

Polský Ústavní soud 12.1.2000 potvrdil, že mnohá ustanovení zákona jsou protiústavní, a rozhodl o jejich zrušení k 11.7. 2001. V rozsáhlém rozboru kromě jiného konstatoval, že nepřiměřená ekonomická a právní regulace se ve výsledku podobá vyvlastnění.

Vzhledem k tomu, že řízení před polskými soudy nepřineslo kýžený efekt, obrátila se v roce 1997 stěžovatelka na ESLP. Ve stížnosti proti Polské republice uvádí, že jsou jí upírána základní vlastnická práva, a sice právo disponovat se svým majetkem a brát z něj přiměřený užitek - nájem. Stížnost se primárně odvolávala na článek 1 prvního dodatkového protokolu Úmluvy o lidských právech (ochrana vlastnických práv).

Stížnost byla u ESLP registrována v roce 1997 a prohlášena za přijatelnou 16. září 2003(!) První slyšení ve věci samé se uskutečnilo 27. ledna 2004.

22. února 2005 vydal Malý senát ESLP rozhodnutí čítající 53 stran (ke stížnosti č. 35015/97):

► Rozhodl jednomyslně, že došlo k porušení čl.1 Protokolu č.1 k Úmluvě.

► Rozhodl jednomyslně, že výše uvedené porušení vzniklo ze systémového problému, jenž souvisí se selháním polské legislativy, která uvalila a nadále uvaluje na jednotlivé pronajímatele omezení při zvyšování nájemného za jejich obytné prostory a znemožňuje jim získat nájemné, které by odpovídalo obecným nákladům na údržbu.

► Rozhodl jednomyslně, že stát musí prostřednictvím náležitých právních nebo jiných opatření zajistit stěžovatelce a osobám v podobné situaci přiměřenou úroveň nájemného nebo jim poskytnout mechanismus ke zmírnění výše uvedených dopadů státní kontroly zvyšování nájemného na jejich majetek.

► Rozhodl šesti hlasy proti jednomu, že pokud se týče poskytnutí finanční náhrady stěžovatelce za veškerou majetkovou nebo nemajetkovou újmu vzniklou ze zjištěného porušení, není otázka aplikace čl. 41 Úmluvy ve stadiu, kdy by bylo možno o ní rozhodnout. Proto ESLP vyzývá vládu a stěžovatelku, aby do šesti měsíců od právní moci tohoto rozsudku v souladu s čl. 44 odst. 2 Úmluvy předložily svá písemná zjištění ve věci a zejména oznámily soudu, zda dosáhly jakékoli dohody.

► Rozhodl jednomyslně, aby polský stát stěžovatelce uhradil 13 000 euro jako náhradu dosud vynaložených nákladů.

Polská vláda následně (19.5.2005) požádala o postoupení případu Velkému senátu (17 soudců). Tato žádost byla na plénu Velkého senátu přijata a 11. ledna 2006 se konalo veřejné slyšení v dané kauze. Rozsudek čítající pro změnu 98 stran byl vynesen 19.6.2006. (celé znění)
Oproti původnímu rozsudku „Malého senátu“ odvolací senát přitvrdil.
Náhrada za morální odškodnění byla přiznána stěžovatelce ve výši 30.000 EUR a náklady za právní zastupování byly přiznány ve výši 22.500 EUR.
Velký senát dospěl k závěru, že situace ohledně regulace nájemného je špatná nejen kvůli regulaci samotné, ale zejména s ohledem na současně probíhající uplatňování podmínky, že nájem bytů ze strany pronajímatelů nelze ukončit. Tedy nájem je nízký, zvednout jej není možné a zároveň je nevypověditelný.
Soud navíc jmenovitě uvedl, že se jedná o PILOTNÍ PŘÍPAD, který bude platit i pro obdobné případy.
V rozsudku proti Polské republice bylo také vysloveno, že Polská republika má urychleně přijmout takové legislativní řešení, aby nadále nedocházelo k protiprávnímu omezování majitelů domů.

Paní Hutten-Czapská sice měla v ruce rozsudek ESLP, ale skutečného finančního odškodnění se domohla až v roce 2008, těsně před svou smrtí (zemřela 3.9.2008). V první polovině února 2008 proběhlo jednání mezi právním zástupcem paní Hutten-Czapské a polskou vládou ve věci vyrovnání majetkových škod způsobených nezákonným omezováním vlastnických práv poškozené. Dle informací, které OSMD poskytl právní zástupce stěžovatelky, došlo nakonec k uspokojivé dohodě na celkové výši náhrady, která je blízká původnímu požadavku poškozené. Odškodnění jí bylo přiznáno za dobu od okamžiku, kdy polská vláda ratifikovala Evropskou úmluvu o lidských právech (1994), až do okamžiku, kdy jí byly obsazené byty předány volné, neboť podle evropského práva jsou nároky v důsledku porušení základních lidských práv podle Úmluvy nepromlčitelné.
Přitom výše náhrady byla určena za asistence mediátora ESLP jako rozdíl mezi výší nájemného, které paní Hutten-Czapská byla oprávněna účtovat, a znalcem stanoveným obvyklým tržním nájemným v té době běžným na bytovém trhu.

S výpočtem výše náhrady věcné škody, kterou paní Hutten - Czapská utrpěla regulací nájemného a nemožností svobodně nakládat se svým majetkem, advokátovi paní Hutten-Czapské, panu Bartlomiejemu Sochanski vydatně pomáhali členové správní rady OSMD. Pan Sochanski na oplátku OSMD poskytoval informace a rady týkající se polské kauzy.

Paralela se situací v ČR

1) § 871 občanského zákoníku v ČR (tehdy ještě v Československé republice) převedl socialistické "užívací právo k bytu" na "nájem na dobu neurčitou", který byl ve své podstatě nevypověditelný. Tento vynucený zděděný nájemní vztah v podstatě udržoval mnoho let umělou válku mezi dvěma skupinami obyvatel - regulovaných nájemníků na straně jedné, a pronajímatelů spolu s těmi, kteří museli platit tržní nájemné na straně druhé. Regulace nájemného se netýkala chudších vrstev obyvatel, ale náhodně vybraných jedinců, kteří měli to štěstí, že jim předchozí režim "přidělil byt".

2) V roce 2002 žilo 58 % obyvatel Polska pod hranicí chudoby. Podle polské vlády hlavním argumentem pro regulaci nájemného byl tamní nedostatek bytů. Ten však u nás neplatil. V Polsku bylo na přelomu tisíciletí 307 bytů na 1000 obyvatel, v České republice, podle sčítání roku 2001, bylo 427 bytů na 1000 obyvatel, přičemž v půlmilionu bytů nebyl nikdo hlášen. Ministerstvo spravedlnosti ČR, které v roce 2005-2006 připravovalo vyjádření Vlády České republiky ke stížnostem českých pronajímatelů, potvrdilo, že právní postavení majitelů v České republice je ještě horší než v Polsku. Dokonce dle studie vypracované Parlamentním institutem byla situace, pokud jde o stupeň regulace nájmů z bytů a odezvy Vlády, v naší zemi ještě mnohem horší než v Polsku.

3) Maria Hutten-Czapská si stěžovala zejména na skutečnost, že regulované nájemné nepokrývá ani náklady na údržbu její nemovitosti, natož aby z něho měla alespoň minimální zisk. Česká nezávislá odborná instituce - Ústav soudního inženýrství v Brně - vyčíslila náklady prosté reprodukce v roce 2003 na 49 Kč/m2/měsíc, a to v době, kdy nejdražší regulované nájemné v ČR (byt I. kategorie v Praze) činilo 37,07 Kč/m2/měsíčně a ve většině ostatních obcí se pohybovalo hluboko pod touto hodnotou.

4) Polský Ústavní soud rozhodl o nepřípustnosti regulace nájemného 12. ledna 2000 a dal polské vládě 18 měsíců na to, aby situaci vyřešil. Český ÚS prohlásil 21.6.2000 regulované nájemné za neúnosně nízké a poskytl české vládě 18 měsíců (do 31.12.2001) na vyřešení situace.

 

Byla to od nás taková kulišárna…“ Náměstek ministra financí Šulc na půdě Ústavního soudu ČR v listopadu 2002 bezelstně definuje jednání vlády ČSSD při jejím první pokusu obejít nález Ústavního soudu ČR.
„…není čas a peníze na spravedlnost“, „ …nechci si znepřátelit voliče … Proto si nemyslím, že bychom v dohledné době měli něco zásadního měnit. …. Já to nepotřebuji řešit a už vůbec ne do voleb, já mám jiné priority“. Vševysvětlující prohlášení tehdejšího ministra pro místní rozvoj Jiřího Paroubka k regulaci nájemného v časopisu Profit, 6.12.2004. 

Česká regulace stmelila poškozené

OSMD pro své členy, kteří měli majetek postižený regulací, zorganizovalo společný postup obhajoby vlastnických práv. Při hledání vhodného právního zástupce OSMD oslovilo několik advokátů a volba nakonec padla na JUDr. Kláru Samkovou, Ph.D., která již u ESLP několik soudních pří vyhrála.
Protože však štrasburský soud nezná pojem "hromadné žaloby", bylo zapotřebí hájit každého jednotlivého účastníka samostatně. JUDr. Samková jen během tří jarních měsíců roku 2005 přijala plnou moc k zastupování od 1600 majitelů. Během roku 2005 se přidávali další a další. V průběhu let 2005 -2012 se ke stížnosti organizované OSMD připojilo celkem cca 5000 stěžovatelů, kteří dohromady vlastnili v České republice více než 80 tisíc bytů zatížených regulovaným nájmem.

Přehled dokumentace obhajoby vlastnických práv u ESLP trvající od roku 2005 celých 8 let až do roku 2013 s podporou OSMD.

Česká republika, případ uváděný jako Axamit a další versus ČR, 2005 - 2013 

16. června 2005
Podání stížnosti u Evropského soudu pro lidská práva za 1 600 pronajímatelů (členů OSMD, vlastníků nemovitostí), 16 senátorů Senátu České republiky a OSMD. Stížnost u soudu ve Štrasburku osobně podal místopředseda OSMD ing. Milan Krček a JUDr. Samková.
Celý text stížnosti čítá cca 22 stran a 5 stran seznamu příloh (česky / english / french).

12. července 2006
Ke stížnosti se stále připojují další majitelé poškozeni českou regulací. Z rozhodnutí prezidenta senátu ESLP byla stížnostem organizovaným OSMD přiznána priorita při projednávání ve smyslu čl. 41 Jednacího řádu ESLP.

říjen 2006
Evropský soud pro lidská práva rozhodl, že se nebude zabývat všemi stížnostmi, ale vybral čtyři stížnosti proti České republice jako pilotní. Podle rozhodnutí pilotních případů se pak mají posuzovat další případy.

/Důvod, proč Štrasburk takto rozhodl, není znám. Lze se však domnívat, že alespoň jedním z důvodů byla snaha štrasburského soudu vybrat takové stížnosti, které by stěžovatele diferencovaly podle způsobu nabytí vlastnictví, což je samo o sobě neobvyklý přístup, neboť vlastnická práva nemohou být odlišná podle způsobu jejich nabytí./

• Jedna stížnost byla podána devadesátiletým restituentem žijícím v Kanadě, který však mezitím zemřel.

• Další stížnost patřila osmdesátiletým bratrům, kteří dům v pražských Holešovicích získali na základě zákona o mimosoudních rehabilitacích.

• Třetí pilotní stížnost byla podána plzeňskou firmou vlastnící bytový dům zakoupený v dražbě.

• Čtvrtá stížnost se týkala soukromého majitele, který dům v Brně koupil v roce 1995. Tohoto posledního stěžovatele úplnou náhodou zastupovala právě JUDr. Samková.

/Zvláštní je i fakt, že tři ze čtyř pilotních stížností byly podány až po "hromadně" organizované OSMD./

Vzhledem k tomu, že se tři ze čtyř případů explicitně odvolávaly na stížnost OSMD, JUDr. Samková následně požádala soud ve Štrasburku, aby soud udělil OSMD tzv. statut třetí strany s právem Sdružení ve věci intervenovat. Této žádosti bylo vyhověno.

31. prosince 2007
Stanovisko vlády ČR k podané stížnosti. (česky / english)
Vláda kromě dalších obranných argumentů poukázala na to, že "dobrovolným nabytím vlastnického práva k majetku, který byl zatížen určitým břemenem v podobě regulace nájemného, se dotyčné osoby dobrovolně vzdaly ochrany svého práva na pokojné užívání majetku".

Z odpovědi také vyplývá doporučení, aby se majitelé domáhali svých práv jednotlivě u soudů.
Je zřejmé, že pod náporem podání 80 000 občanskoprávních žalob by se musela zhroutit každá justice, byť sebelépe personálně a technicky vybavená. Tento postup by mohl také vést k sociálním nepokojům, neboť by proti sobě postavil dvě skupiny osob – majitele a nájemníky. Podpora vzniku antagonismu samotným státem je v přímém rozporu s podstatou a účelem fungování státu.

Mediální očerňování pronajímatelů nabírá na obrátkách.
Polopravdy na blogu Stanislava Křečka, předsedy Sdružení nájemníků, poslance a místopředsedy Ústavně právního výboru Poslanecké sněmovny ČR 3.12.2007 komentuje JUDr. Samková: "Vážený pane Křečku, takže vy už stanovisko Vlády k naší stížnosti máte a můžete se k ní vyjadřovat dříve než se dostala do rukou samotným stěžovatelům?? Inu, tomu říkám rovnost stran..."

leden 2008
Počet pilotních případů se snižuje na pouhé dva, protože jeden ze stěžovatelů zemřel a není vyřešeno dědictví a další dva společní stěžovatelé ve věku 80 let odstoupili z důvodu vysoké psychické zátěže a mediálního osočování. Neunesli tíhu svého veřejného osočování a odstoupili od stížnosti.

30. dubna 2008
Společné vyjádření zbývajících pilotních pronajímatelů ke stanovisku vlády a zamlčování některých skutečností (česky / english)
Mj. není zřejmé, jakým způsobem byly pilotní kauzy vybrány, a tento fakt se může velmi negativně projevit v neprospěch nejen jich samotných, ale především pro aplikaci posuzovaných případů na stížnosti dalších majitelů. Vybrané případy naprosto nejsou vhodné pro jejich projednávání jako případy pilotní.
Dochází ke zveřejňování okolností, které Vláda získala, včetně citlivých údajů o stěžovatelích, jejich rodinách, finančních okolnostech a situaci stěžovatelů. Došlo ale také k úniku vládních materiálů a k jejich neoprávněnému zveřejnění.
Vláda též není schopna zaručit dodržení procesního postupu v řízení před Evropským soudem pro lidská práva a není schopna zabezpečit ochranu stěžovatelů. Vláda toleruje vznik fenoménu „honu na čarodějnice“.
Zmíněn je i deset let starý vládní materiál: „Analýza deformací v oblasti nájemního bydlení“ z 9. 2. 1998, kde Vláda přiznává, že v sektoru bydlení s regulovanými nájmy jsou náklady prosté reprodukce bytového fondu ročně o cca 640 milionů EURO, tedy více než dvojnásobně, vyšší, než nájemné, které je možné vybrat.
Vláda je vyzvána k předložení tajného vládního materiálu V217/2006, který Vláda 26. července 2006 přijala usnesením č. 928. Materiál není veřejně přístupný aby „se předešlo panice obyvatelstva“.

"Podle mého názoru v Praze a možná ještě v některém jiném městě bude třeba zpomalit tempo deregulace tváří v tvář možným dopadům hospodářské krize. Nepochybně bude pro nás všechny levnější zpomalit tempo deregulace než vyplácet masivně sociální dávky na bydlení. … Zisk je správná motivace pro podnikání, ale jeho dosahování nesmí být založeno na deformaci trhu. Plošné sociální dávky, které by si překotná deregulace vynutila, zakládají nerovnost soutěže a tudíž i deformaci trhu."
Nový ministr MMR Cyril Svoboda, iDnes, 27.1. 2009

„Zaznamenalo SON ČR (Sdružení nájemníků) v poslední době nějaký výrazný úspěch při obhajobě práv svých klientů?
Potěšilo nás nedávné klíčové rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, které považujeme za průlomové. Majitelé domů nejsou oprávněni omezovat služby spojené s užíváním bytu, tedy odpojovat nájemníkovi vodu, elektřinu, plyn, a to ani v případě, že nájemník jim dluží peníze.“
Místopředseda SONu Taraba si na webu son.cz 10.2. 2009 odpovídá na otázku

29. června 2009
Soud ukládá pronajímatelům odpovědět na dodatečné otázky soudu.
Odpověď pronajímatelů dodatečné otázky soudu - (česky / english) Soud dal pronajímatelům na zodpovězení doplňujících otázek ve sporu trvajícím již 4 roky původně lhůtu pouze 14 dnů včetně doručení odpovědi soudu. Lhůta byla následně prodloužena na celkem 6 týdnů.
V odpovědi je zmiňováno dalších devatenáct rozhodnutí Ústavního soudu ČR k problematice regulovaného nájmu, je komentován výběr pilotních případů a jsou předestřeny nabídky opravdu reprezentativních případů.

30. června 2009
Odpověď vlády na dodatečné otázky soudu. Vláda zodpovídá na tytéž otázky soudu jako pronajímatelé (česky / příloha 1 / příloha 5 / english)
"...Vláda je přesvědčena, že v případě zmíněných prostředků nápravy nelze rozhodně hovořit o existenci absolutní nemožnosti stěžovatelů a ostatních pronajímatelů v obdobné situaci uplatnit na vnitrostátní úrovni svá práva... Vláda se domnívá, že v žádném z právě citovaných případů nelze mít zato, že by délka řízení byla nepřiměřená. ... Vláda je v každém případě přesvědčena, že jak stěžovatelé, tak ostatní pronajímatelé v obdobné situaci měli a mají k dispozici účinné prostředky, pomocí kterých se mohli nebo mohou domoci nápravy případného porušení jejich práva na projednání věci v přiměřené lhůtě..."

červenec 2009
Soud zasílá vzájemně stanoviska vlády a pronajímatelů a žádá každou stranu, aby se vyjádřila ke stanovisku protistrany.

15. září 2009
Uveřejňujeme obhajobu České republiky - Komentář vlády k odpovědi stěžovatelů na dodatečné otázky soudu z 29.6.2009
(česky + english)
Vláda mj. uvádí, že k žádnému „řízenému úniku informací nedochází“. Tomu ovšem odporuje článek na blogu předsedy Sdružení nájemníků Stanislava Křečka „Podivní štrasburští žalobníci“ ze dne 3.12.2007, který obsahuje přímé formulace z textu (následného stanoviska Vlády) a jednoznačné informace, které se následně objevily ve stanovisku Vlády.

Perličkou roku 2009 je návštěva České republiky prezidentem ESLP panem Jean-Paul Costa. Ten zde obdržel titul Doktora práv Honoris Causa na brněnské Masarykově univerzitě a setkal se s řadou politických a státních reprezentantů vč. premiéra Jana Fischera. Návštěva se uskutečnila na pozvání předsedy Ústavního soudu JUDr. Pavla Rychetského, který ještě jako ministr spravedlnosti veřejně prohlásil, že majitelé domů s regulovaným nájemným jsou doslova blázni, když se obracejí do Štrasburku a doufají, že by mohli něco vyhrát.

29. září 2009
Pronajímatelé zasílají Soudu svoje komentáře ke stanovisku vlády. V tomto stanovisku jsou podrobně popsány poměry v České republice - (česky / english)

15. července 2010
Soud žádá zodpovězení dalších otázek

29. září 2010
Odpovědi pilotního pronajímatele na další doplňující otázky soudu (česky / english)
37 stran textu s požadovanými fakty a 274 několikastránkových příloh (nájemní smlouvy, korespondence, žaloby, rozsudky,...)

Jak vyplývá z dokumentace sporu, počáteční přístup ESLP byl vstřícný a Soud sám nabídl OSMD přednostní projednání, později však toto přednostní projednání zrušil a v závěrečných fázích spíše hledal vhodný (právní) důvod k zamítnutí uvedených stížností, zřejmě vzhledem k velkému počtu stěžovatelů a extrémně složité administraci sporu. Podle údajů OSMD za dobu 2005 - 2012 již nejméně 200 stěžovatelů zemřelo, v některých případech se ke stěžovatelům připojili i zákonní dědici.

10. srpna 2012
Dopis JUDr. Samkové prezidentovi Evropského soudu (česky / english)
V naprosto stejném případu se Soud rozhodl jednat o stížnostech, kterým nebyl přiznán statut pilotních případů, a navíc
byly podány nepoměrně později, než tato stížnost... majitelé včetně pilotního případu se dostávají do situace, kdy o jejich věci je fakticky rozhodováno v jiném případu, ve kterém nemají ani postavení vedlejšího účastníka.
/...v případu a v nově projednávaných případech je z věci vyloučen řádný soudce ESLP pro Českou republiku, JUDr. Jungwirth.
... ad hoc jmenovaný soudce JUDr. Kühn byl fakticky jmenován do této funkce jednou ze stran sporu, totiž Českou republikou, a nepožívá proto postavení soudce, nezávislého na své zemi.../

 5. září 2012
Odpověď prezidenta Evropského soudu JUDr. Samkové (českyenglish):
"Soud se bude případy zabývat v pravý čas. O výsledku budete řádně informována."

3. ledna 2013
Stížnost evropskému ombudsmanovi (česky / english) na dlouhodobou a účelovou nečinnost Evropského soudu pro lidská práva.

30. ledna 2013
Odpověď evropského ombudsmana (česky / english)
"...ESLP je soudním orgánem Rady Evropy, mezinárodní organizace, která není součástí Evropské Unie. ... Evropský ombudsman nemá oprávnění zabývat se stížností..."

5. března 2013
Zamítnutí dvou žalob pilotních případů. (česky / english)
Zamítnutí z důvodu nevyčerpání tuzemských opravných prostředků.


2014 - narovnání práv majitelů nemovitostí změnou občanského zákoníku
Protiprávnost regulace cen potvrdil v průběhu let Ústavní soud ČR ve více než 40 individuálních případech. Aktivita skupiny pronajímatelů za podpory OSMD přispěla ke zrušení regulace cen nájemného a také k narovnání práv majitelů nemovitostí vůči nájemníkům změnou občanského zákoníku účinnou od 1.1.2014.
/více k tématu na samostatné stránce/

I neúspěch může být výhrou...

Hrozba prohraného sporu a vysokých náhrad škod visela nad tehdejší levicovou vládou. ČSSD byla u moci od července 1998 do 4. září 2006. V té době vytvořilo Ministerstvo financí několik podzákonných norem, které pak musel Ústavní soud opakovaně rušit, viz regulované nájemné) po sedm let trvající patové situaci v oblasti zvyšování nájmu (červen 2000 - prosinec 2006) politici museli přijmout zákon 107/2006 Sb., který znovu obnovil deregulační proces nájemného. A tentokrát se jednalo o skutečnou deregulaci, nikoliv jen valorizaci nebo nepatrné kosmetické úpravy, jak tomu bylo v uplynulých dvaceti letech. A schváleno bylo několik drobných zlepšení občanského zákoníku.

Vzájemná souvislost mezi žalobou u ESLP a přijetím zákona o jednostranném zvyšování nájemného byla potvrzena i v odpovědi na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj 3.7.2008 (citujeme):
„Proč byl zákon č.107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného přijat?
Zákon schválila v prvním pololetí roku 2006 Poslanecká sněmovna v minulém funkčním období jako plán postupného sbližování hladiny regulovaného a tržního nájemného. Regulované nájemné bylo ve většině případů tak nízké, že jeho výnos neumožňoval vlastníkům zajistit plnou péči o svůj majetek a mnozí museli na provoz svých domů dodatečně přispívat. Na tento neutěšený stav podali také proti České republice někteří vlastníci stížnost u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku s poukazem, že je omezováno jejich ústavní právo volného nakládaní se svým majetkem.“

... i výhra může být neúspěchem
Jak se v poslední době ukazuje, autorita ESLP u zemí, které jeho fungování finančně zajišťují nemusí být vždy respektována. Ruský ústavní soud v roce 2016 rozhodl, že rozsudek Evropského soudu pro lidská práva z roku 2014 nařizující ruské vládě odškodnit akcionáře za vyvlastnění firmy částkou 1,87 miliardy eur, není vykonatelný… www.ceskatelevize.cz.

14. května 2013

ESLP rozhodl o „nepřijatelnosti stížnosti“ (česky)
Odmítnutí bylo odůvodněno tím, že majitelé před tím, než se obrátili na ESLP, nevyčerpali všechny možnosti, které jim český právní řád dával jako „reálnou možnost“ jak se domoci odškodnění u českých soudů a nakonec u Ústavního soudu.

Jaká byla "reálná možnost" domoci se svých práv a jak se po desítkách rozhodnutí Ústavního soudu změnilo rozhodování českých soudů? ...

U českých soudů žádná změna

Postup a rozhodování českých soudů se však nemění. Při projednávání jakéhokoliv typu žaloby je podle soudů odpovědnost vždy na jiném subjektu, než který je zrovna žalován. Je-li pronajímatelem žalován stát, měl být jako žalovaný uveden nájemce s regulovaným nájmem, který dobrovolně nepřistoupil na zvýšení nájemného. Je-li žalován nájemce, měl být jako žalovaný uveden stát, protože regulaci způsobil. A v případě podání té „správné“ žaloby soudy svůj názor obrátí. Mezi tím plynou roky a roky života, poškozený majitel platí za právníky a poplatky desítky tisíc korun. Po cca 4-5 letech se věc dostane k soudu ústavnímu, ten všechny předešlé rozsudky zruší. Šťastný majitel se s novým nálezem Ústavního soudu vrací k prvoinstančnímu soudu, který však rozhodne opět stejně jako na počátku…

V roce 2009 plenární stanovisko tehdy již obměněného Ústavního soudu potvrdilo, že zodpovědný je stát. Téměř současně však pomohl Ústavní soud státu potvrzením vnitrostátních rozsudků zamítajících žaloby pronajímatelů pro údajné promlčení. A dále Ústavní soud připustil vládní naprosto dehonestující výpočet škody, kdy za obvyklé tržní nájemné bylo retroaktivně prohlášeno jen nepatrně upravené regulované nájemné pro rok 2007, kdy začal platit zákon 107/2006 Sb., který zahájil postupné zvyšování regulovaného nájemného.

Regulace nájemného trvala až do roku 2011 v menších lokalitách a do roku 2013 v Praze, krajských městech a větších městech středočeského kraje. Teprve v následujících letech došlo v důsledku novely občanského zákoníku a později po přijetí nového občanského zákoníku (2013) k deregulaci nájemného na úroveň místně obvyklou. Výše odškodnění však zůstala na směšné výši, která nekryla ani náklady soudního sporu pro přiznání odškodného.

V letech 2002 až 2017 ani jediný pronajímatel nemohl být úspěšný ve své vnitrostátní žalobě na stát tak, aby mu byla přiznána náhrada ve skutečné výši škody.

 

ESLP však řešil a řeší i další stížnosti pronajímatelů...

Rakousko, Mellacher a další, 1989

Za zmínku stojí spor Mellacher a další proti Rakousku z 19. 12. 1989. Tento spor byl reakcí na rakouský zákon o nájemném z roku 1981, který stanovil cenové stropy (11 ATS za 1 m2) pro nové i již existující nájemní smlouvy.

Česká republika, Hnutí na obranu majitelů realit (HOMR),  2005

Hnutí, které usilovalo o "trvalé odstranění současného protiprávního a protiústavního stavu v oblasti nájemního bydlení a dosažení úplné deregulace nájemného z bytů", podalo stížnost na regulaci nájemného pomocí právního zástupce Mgr. Stanislava Němce za přibližně 50 pronajímatelů v březnu 2005.
Přestože výsledek není znám, na případu stojí za zmínku medializace nájemníků, kteří regulací měli být chráněni před rychlou liberalizací trhu s bydlením. Na webu www.homr.cz jsou mezi sociálními nájemníky v regulovaných bytech uvedeni komunální politici, ředitel banky i tehdejší guvernér České národní banky.

Slovensko, Straka a další, 2014 – stížnost nájemníků

V případu Straka a další versus Slovensko se několik slovenských nájemníků (a jejich sdružení), kteří užívají byty v domech restituentů, domáhalo na slovenském státu odškodnění za to, že jim nebyly tyto „jejich“ byty darovány, respektive si je nemohli zprivatizovat za zcela netržní cenu. Senát ESLP jim jednoduše vysvětlil, že právo užívat nějaký byt ještě neznamená tento byt vlastnit.
Rozsudek padl 4.11.2014…. www.justice.gov.sk

Slovensko, 2015

ESLP rozhodl o výši odškodnění majitelů domů
Stát musí zaplatit dvěma majitelům domů odškodnění za regulaci nájemného bezmála milion korun.
Informace o případu ve Zpravodajství České televize k odškodnění majitelů domů s vyjádřením OSMD.

Slovensko, Bittó a další, 2015

Stejná situace a regulace cen jako v České republice panovala na Slovensku. Svá práva majitelé nemovitostí uhájili u ESLP. Slovensko vyplatí pronajímatelům finanční odškodnění.
Na počátku roku 2014 rozhodl soud ve Štrasburku (případ Bittó a další proti SR), že práva slovenských majitelů nemovitostí byla dlouhodobým postupem slovenských vlád a regulací nájemného poškozena a dále, že slovenští majitelé neměli k dispozici žádný vnitrostátní účinný opravný prostředek... www.justice.gov.sk
Jednání se státem o výši odškodnění zkrachovalo, a tak o výši odškodnění musel rozhodnout opět ESLP.
7. 7. 2015 ... Evropský soud pro lidská práva přiznal 21 majitelům bytů s regulovaným nájemným na Slovensku odškodné v celkové výši 2,17 milionu eur
Další informace na denik.cz

Rozsudek proti České republice o spravedlivém zadostiučinění

Česká republika, případ známý jako R+L, 2014, 2017

ESLP potvrzuje, že regulace v České republice porušuje práva pronajímatelů.

Z několika tisíc poškozených českou regulací se u ESLP zatím pouze pěti z nich podařilo “vyčerpat všechny vnitrostátní prostředky nápravy“ (po 10, ale i 14 letech souzení).
Senát Evropského soudu se 3. 7. 2014 poprvé zabýval otázkou, zda regulace nájemného uplatňovaná v ČR od r. 1992 do ledna roku 2011 - 2013 byla nebo nebyla v rozporu s Evropskou úmluvou o lidských právech. Poškození žádali odškodnění zatím jen za období 2002 – 2006. Všechny stížnosti byly spojeny z důvodů své podobnosti do jediného rozhodování. Štrasburští soudci jednomyslně konstatovali, že v ČR došlo regulací nájemného k porušení práva majitelů domů pokojně užívat svůj majetek chráněného článkem 1 Protokolu č. 1. (odst. 128) a tento zásah postrádal jakýkoliv právní základ minimálně v období od 21. 6. 2000 do 31.12.2006.
V tomto případě ESLP došel ke stejnému závěru jako Ústavní soud ČR ve svých předchozích 58 výrocích (2000 až 2009) k regulaci nájemného. Velmi ostrou kritikou soudci ESLP komentují snahy státu a soudů negovat, obcházet či ignorovat vnitrostátní nálezy Ústavního soudu ČR. I tam, kde stěžovatelé využili všechny prostředky, se žádný z nich neukázal jako účinný a schopný zajistit řešení dané situace v rámci vnitrostátních soudů.
O výši náhrady za takové porušení práv stěžovatelů však ESLP rozhodl teprve v roce 2017.

► Odkaz na případ... hudoc.echr.coe.int , rozsudek přeložený do češtiny.
► Tisková zpráva OSMD k rozsudku - 2014
► Tiskové prohlášení Ministerstva spravedlnosti ČR k rozsudku ESLP.

Dne 9. února 2017 vydal Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku rozsudky v případu známém jako R+L, protože někteří poškození pronajímatelé neakceptovali nabídku Vlády ČR, výši náhrady nyní stanovil sám ESLP. 
Přestože v tiskové zprávě Ministerstvo spravedlnosti rozhodnutí proti České republice nazývá "rozsudkem o spravedlivém zadostiučinění", Vláda ČR těsně před vypršením tříměsíčí lhůty podala žádost o znovuprojednání této věci k Velkému senátu ESLP.
(V této souvislosti připomínáme, jak dopadlo Polsko v kauze Hutten-Czapské. Polská vláda následně požádala o postoupení případu Velkému senátu (17 soudců). Tato žádost byla na plénu Velkého senátu přijata a 11. ledna 2006 se konalo veřejné slyšení v dané kauze. Rozsudek čítající 98 stran byl vynesen 19.6.2006. Oproti původnímu rozsudku „Malého senátu“ odvolací senát přitvrdil...)

Kolegium soudců Velkého senátu ESLP se však na svém zasedání na počátku července 2017 dohodlo, že tuto záležitost znovu projednávat nebude a tento únorový rozsudek dne 3.7.2017 nabyl právní moci.

► Komentář OSMD k rozsudku - únor 2017 

Tisková zpráva Ministerstva spravedlnosti ČR k rozsudku  - únor 2017

Tisková zpráva OSMD - Rozsudek ESLP nabyl právní moci - červenec 2017 


Další české případy

U ESLP čeká na rozhodnutí ještě několik případů. Zdá se, že individuální postup je účinnější. Budou i ostatní poškození pronajímatelé na základě nových rozhodnutí požadovat za období regulace nájemného odškodnění po České republice?


Definice ESLP, vznik

Podle wikipedie byl "Evropský soud pro lidská práva (ESLP; anglicky European Court of Human Rights) se sídlem ve Štrasburku zřízen roku 1959 k projednávání porušení Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod (1950). Co do počtu soudců jde o jeden z největších mezinárodních soudních orgánů, v současnosti má přes 40 soudců.
O přijatelnosti individuálních stížností rozhoduje tříčlenný Výbor, který ji může jednomyslně odmítnout nebo přijmout. Věc pak postupuje sedmičlennému Senátu, jenž rozhodne o jejím meritu. Pokud jde o mimořádně závažnou kauzu, může Senát postoupit věc Velkému senátu složenému ze sedmnácti soudců. Rozsudek Velkého senátu je konečný."
zdroj: wikipedia

Obecné zákonitosti při rozhodování ESLP

• ESLP byl v posledních desetiletích opakovaně nucen posuzovat soulad regulace nájemného s Evropskou úmluvou o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen „Úmluva“). Ochrana vlastnictví je upravena v Dodatkovém Protokolu č. 1 Úmluvy (dále jen „Protokol č. 1“). Článek 1 odst. 1 Protokolu č. 1 stanoví, že „Každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek. Nikdo nemůže být zbaven svého majetku s výjimkou veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva“.

Každé omezení práva tak musí splňovat tři podmínky:
1) musí mít zákonný základ;
2) musí sledovat legitimní cíl, tj. obecný zájem;
3) musí v něm existovat spravedlivá rovnováha mezi obecným zájmem společnosti a zájmem jednotlivce.

• Článkem 46 Úmluvy se státy zavazují, že se budou řídit konečným rozsudkem ESLP ve všech případech, jichž jsou stranami.
Československo bylo roku 1992 vůbec prvním státem střední a východní Evropy, který se stal stranou Úmluvy (úmluva byla ratifikována 18. března 1992 a publikována pod č. 209/1992 Sb.). Polsko přistoupilo k Úmluvě v roce 1994.

• ESLP na rozdíl od soudů v ČR se řídí anglosaským precedenčním právem, tedy soudem již vynesené rozsudky jsou pro další rozhodování soudu ve stejných (či obdobných) případech závazné.

• Je třeba si uvědomit, že ESLP nerozhoduje o výši náhrady pro stěžovatele ani o způsobu kompenzace škody, ale pouze o tom, zda byla práva stěžovatelů poškozena vládou daného státu a zda existuje nárok na náhradu. Po vydání rozsudků tedy následovaly několikaměsíční až několikaleté diskuse s příslušnou vládou o finančním vyrovnání.









TÉMATA PRO PRONAJÍMATELE STÁLE AKTUALIZOVANÁ V ČLENSKÉ ZÓNĚ:

Jaké informace je možné požadovat od zájemce o pronájem a jaké nikoli? • Vznik nájemního vztahu a přechodná ustanovení nového občanského zákoníku, uzavírání nových smluv podle nového občanského zákoníku, stručně o nájmu nebytových prostor, právní účinky předsmluvního jednání, náležitosti nájemní smlouvy, ustanovení o společném nájmu • Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce • Výhody smlouvy na dobu určitou, úrok z prodlení, předání bytu, způsobilost bytu k nastěhování a obývání • Vzor nájemní smlouvy na byt • Uzavírání smluv se spolubydlícími • Doručování fyzickým osobám na adresu ohlašovny, fikce doručeníPostup pro případ neplacení nájemného nájemcemVzor výstrahy  • Vzor výpovědi nájmu bytu bez výpovědní dobyVzor uznání dluhu v případě nezaplaceného nájemnéhoPřechod nájmu bytu v případě smrti nájemce, zánik uplynutím doby nájmu, skončení nájmu výpovědí, vymezení výpovědních důvodů, hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu, předání bytu po skončení nájmu, stav, v jakém má být byt předánVzor předávacího protokoluPostavení pronajímatele při úmrtí nájemceJak předejít demontáži elektroměrů a plynoměrů distributorem energií • Prohlídky a čištění plynových spotřebičůVzor domovního řáduJaké televizní a rozhlasové poplatky se platí při individuálním pronájmu bytu • Problematika nových smluv s vodárnamiPřehled pravidelných revizí a kontrol vyhrazených zařízení • ... 

... a další aktualizované informace pro pronajímatele v informačním servisu OSMD


Kalendář událostí

Plynární, Plzeň 3-Jižní Předměstí, Česko

Byt, 2+kk, 40 m2, 205 Kč/m2/měsíc

8 200 Kč/měsíc

Více

Vinohradská 48, Praha, Česko

Kancelář, 1, 21 m2, 433 Kč/m2/měsíc

9 111 Kč/měsíc

Více

Vinohradská 48, Praha-Praha 2, Česko

Byt, 3+1, 106 m2, 282 Kč/m2/měsíc

29 900 Kč/měsíc

Více

Boleslavova 312, Praha 4, Česko

Byt, 2+kk, 41 m2, 365 Kč/m2/měsíc

15 000 Kč/měsíc

Více

Budečská 33, Praha 2, Česko

Nebytové prostory, 1, 20 m2, 497 Kč/m2/měsíc

9 950 Kč/měsíc

Více

Redakční systém

www.flexisite.cz

Webdesign FlexiSystems s.r.o.