http://www.e15.cz/nazory/rozhovory/jan-bures-bytu-z-nesplacenych-uveru-skonci-na-trhu-minimum

Autor: Tereza Zavadilová, 2.2.2010

Banky tvrdí, že se vždy do poslední chvíle snaží s dlužníky dohodnout na obnovení splátek úvěrů, prodej nemovitosti je až nejzazším řešením. „Případů realizace zástav není tolik, banky se většinou snaží nalézt jiné řešení. V krajním případě třeba i prodají pohledávku, dávají přednost rychlejšímu řešení před tímto tříletým čtyřletým martyriem,“ říká hypoteční odborník Raiffeisenbank Jan Bureš.

* E15: Jaký bude letošní vývoj hypotečního trhu? Loni byl dramatický pokles, myslíte, že už existuje prostor pro růst?

Letos propad určitě nebude. Hospodářství začíná oživovat, navíc lidé, kteří loni čekali, až budou ceny nízko, budou potřebovat bydlet. Obě tyto věci nahrávají tomu, že trh o něco málo vzroste.

* E15: Říkáte, že lidé čekali na pokles. Mohou ještě letos dál klesat ceny nemovitostí?

Ceny klesly už loni, i když diferencovaně. I letos někde mohou jít ceny trochu dolů, třeba pokud někde zavře větší továrna a podobně a lidé tam přestanou potřebovat bydlet. Obecně by ale ceny už měly jít nahoru, souvisí to s tím, že poroste trh, takže automaticky roste poptávka i ceny.

* E15: Jak to bude s úrokovými sazbami? Nekompenzují si banky vysokými úroky ztráty z nižšího výkonu trhu?

Neřekl bych, že je to kompenzace. V letech, kdy byl boom hypoték, došlo ke špatnému cenovému vývoji. Banky se předháněly ve slevách, aby získaly co největší podíl na trhu, takže se dostaly do situace, kdy měly velmi nízké marže. Hypotéky prakticky nevydělávaly. Krize byla příležitost, aby se to narovnalo. S krizí stoupl počet delikventních klientů, takže banky začaly více myslet na riziko. Dalším faktorem byla krize likvidity, loni byly problémy s tím, sehnat peníze na mezibankovním trhu, bylo to dražší. Proto i když ČNB snížila sazby, banky to učinit nemohly.

* E15: Takže je to ještě pozůstatek loňského roku?

Ano, ale podle mě už sazby dolů nepůjdou, maximálně v rámci nějaké marketingové akce. Spíše se budou držet na této úrovni, nebo dokonce stoupat. Když se udělá porovnání s Evropou, naše sazby nijak nevyčnívají. Před dvěma třemi lety byly v Česku nejnižší sazby v Evropě, což bylo neopodstatněné.

* E15: Často se hovoří o tom, že české hypotéky nejsou v porovnání se zahraničními moc flexibilní…

To bych neřekl. Podle mě máme stejně kvalitní hypotéky jako ty, které se prodávají v zahraničí. V něčem možná i o něco lepší, mohli jsme si totiž vzít příklad z toho, co se prodává venku. Druhá věc je, jaký je tady sortiment. U nás jsou hypotéky v řádu desítek, stovek produktů. V Anglii jsem nedávno četl nějaký článek, kde si libovali, že počet produktů přesáhl tři tisíce. Další tisíce přitom zmizely z trhu během hypoteční krize. Srovnání je v náš neprospěch. Větším počtem produktů se snáz najde něco, co více sedí potřebě klienta. A může to být i maličkost.

* E15: Je nějaký produkt, který na českém trhu vyloženě chybí?

Nedá se říci, že by byl produkt, který by se zásadně lišil. České banky zatím nenabízejí takzvaný equity release, což je v zásadě hypotéka pro důchodce, který zastaví nemovitost a dostává doživotní rentu. Začala to zde nabízet jedna maďarská společnost a dost s tím narazila. Trh na to není připravený a vychovaný. Když se začínalo s hypotékami, byly jen na investice do nemovitostí. Trvalo asi pět let, než se změnil zákon a mohly se poskytovat neúčelové hypotéky.

* E15: Kolik má Raiffeisenbank hypotečních produktů?

Momentálně deset. Určitě tento rok s něčím přijdeme.

* E15: Raiffeisenbank nedávno oznámila, že zvyšuje limit úvěru na devadesát procent hodnoty nemovitosti. Znamená to, že se zase chcete dostat mezi dravější hráče na trhu nebo že jste začali věřit trhu?

Trh se začal zlepšovat. Začala se i zlepšovat naše práce v hodnocení bonity klientů, je více pomůcek, lepší nástroje, jak odhadnout budoucí vývoj, takže si můžeme dovolit být maličko velkorysejší v tom, kolik půjčíme.

* E15: Někteří bankéři říkají, že se stoprocentní a vyšší hypotéky už na trh nikdy nevrátí. Myslíte si to také, nebo se na to časem zapomene?

Určitě se najdou banky, které to nabízet budou. Tlak obchodníků bude obrovský. Podle mě to není správné, klient by měl mít vždycky nějakou angažovanost na záměru. Když do toho nedám své peníze, moc mi na tom nezáleží. Typickým příkladem byli Angličané, kteří zde vykupovali byty na investice. Když přišla krize a oni ty byty nepronajali nebo zjistili, že se jim peníze nevrátí, dali od toho ruce pryč. Do toho vstoupilo právo, protože u nich nemovitost rovnou patří bance, a u nás ne, takže byli bez starosti.

* E15: V Česku je realizace zástav na nesplácené úvěry velice dlouhá a pro banku ztrátová. Je to věc, která hypotéky třeba zdražuje, nebo zvyšuje nároky na bonitu klientů?

Určitě to přispívá k tomu, že banka víc zvažuje pravidla, komu půjčit na vyšší hodnotu nemovitosti, komu vůbec ten úvěr dá. Ale na cenu to velký vliv nemá, případů realizace zástav není tolik, banky se většinou snaží nalézt jiné řešení. V krajním případě třeba i prodají pohledávku, dávají přednost rychlejšímu řešení před tímto tříletým čtyřletým martyriem.

* E15: Raiffeisenbank také loni prodávala pohledávky z hypoték. Prodali jste to?

Ne všechno.

* E15: Kvůli ceně?

Není to jen o tom. O některé nemovitosti není zájem. My si z toho okamžitě bereme zpětnou vazbu a hned měníme pravidla, protože když víme, že na nějaký typ hypotéky se daná nemovitost nehodí, protože ji pak neprodáme, tak to prostě zakážeme. Nebo obráceně, když vidíme, že je to dobře prodejné, tak není důvod, abychom hypotéku nedali.

* E15: Hovoří se o tom, že banky poté, až přejde krize, budou shovívavější k záznamům v registrech dlužníků. Myslíte, že půjde získat hypotéku i přes záznam?

To posuzování ani dnes není jednotné. Každá banka má jiná kritéria, některá banka poskytne úvěr člověku, který má záznam čtyři roky starý, některá na dva roky starý, jiná vůbec.

* E15: A posuzuje se to, jak pohledávka vznikla, jestli třeba šlo o jednu opožděnou platbu?

Ano. Pokud někdo dlužil dvacet korun, protože zapomněl zaplatit složenku včas, je to prkotina.

* E15: Když se člověk dostane s hypotékou do delikvence, má šanci v budoucnu získat novou?

V registru jsou informace pět let, takže pak má, dá se říci, čistý rejstřík.

E15: Když člověk přestane platit hypotéku, jak dlouho trvá, než dojde k vypovězení smlouvy?

Podstatné je jednat s ním hned. Jakmile banka něco zanedbá, ten člověk získá pocit, že se nic neděje. Jednáme hned, snažíme se zjistit příčiny, řešení co dělat. Jde nám o to, aby se splátky dostaly co nejrychleji na normální úroveň. Pokud člověk nespolupracuje, může se stát, že do šesti měsíců se smlouva vypoví a úvěr prodá.

E15: Může se klientovi třeba prodloužit splatnost úvěru?

Ano, těch možností je tam více. Dá se prodloužit splatnost, ale většinou to neřeší situaci, protože pokud je úvěr na dvacet let a prodlouží se o deset, sníží to splátky třeba o tisícikorunu. To většinou tomu, kdo na splátku nemá, nepomůže. Většinou je nejlepší, když člověk přibere k úvěru spolužadatele, někoho z příbuzenstva, přítele, přítelkyni. Nebo je možnost dohodnout se, že dotyčný nemovitost prodá, úvěr z toho splatí – zde je výhoda, když jedná po dohodě, podaří se mu dosáhnout mnohem lepší ceny. Nucené prodávání, to je poslední možnost.

E15: A nabízíte možnost zmrazení hypotéky na nějakou dobu?

Opět: To má smysl, když je před dotyčným něco věcného – když člověk řekne, přišel jsem o místo, ale tady mám smlouvu a za dva měsíce nastupuji jinde, pak má smysl udělat odklad. Pokud ale řekne, ztratil jsem práci a nevím, co bude, zmrazení nemá smysl.

E15: Kolik z nesplácených hypoték se podaří takto vyjednat a kolik skončí na trhu?

Na trhu jich skončí minimum.

E15: Zaměřujete se aktivně na refinancování hypoték?

Spíše pasivně. Tento trh existuje, bude existovat, ale nevidíme jako seriózní přetahovat jiným bankám klienty. Jestli je někdo někde nespokojen, prosím, ať přijde. Pokud jsou klienti do banky původně přivedeni nějakou třetí stranou, pro dotyčného makléře jsou zdrojem další provize. To se teď děje ve větší míře.

* Jan Bureš (62) Vystudoval ekonomiku zahraničního obchodu na Vysoké škole ekonomické v Praze. Po škole pracoval v PZO Strojexport, pak dlouhá léta jako ekonom v průmyslových podnicích. Od roku 1992 pracuje v bankovnictví, hypotékám se věnuje od roku 1995, a je tak jedním z největších expertů na hypotéky v Česku. V Raiffeisenbank je od roku 2002. Ženatý, má tři dospělé děti. Největším koníčkem je pěší turistika.